——客房空置損失慘重！消防不合格還拒擔(dān)費(fèi)用？三級(jí)法院難斷案，最高法能否破局？

一份十年租約，牽扯出消防驗(yàn)收爭(zhēng)議、數(shù)百萬(wàn)租金糾葛，甚至讓兩家單位對(duì)簿公堂五年之久。當(dāng)三級(jí)法院的裁決相繼出爐，高郵市東升大酒店卻決定啟動(dòng)新的法律程序。近日，這家酒店正式向最高人民法院提起申訴，誓要為這場(chǎng)橫跨十余年的房屋租賃糾紛討個(gè)說(shuō)法。而雪上加霜的是，另外到目前為止東升大酒店的原始民間借貸肆佰幾十萬(wàn)還沒有清還，這無(wú)疑讓本就深陷糾紛泥潭的酒店更添重負(fù)。

一、三級(jí)法院審理：判決結(jié)果存差異，酒店申訴路漫漫

2018年1月3日，江蘇省高郵市法院對(duì)高郵市東升大酒店與高郵市市直屬學(xué)校（法定代表人曹某山，校長(zhǎng)）的房屋租賃合同糾紛案立案。審理期間，酒店提起反訴，法院合并審理并多次開庭。一審判決：酒店給付租金729465.76元；學(xué)校賠償損失及代建款合計(jì)1708169.65元；酒店十五日內(nèi)騰退房屋；駁回雙方其他請(qǐng)求。案件相關(guān)費(fèi)用78238元由雙方按比例承擔(dān)。

雙方均不服一審判決，上訴至江蘇省揚(yáng)州市中院，該院于2020年2月20日立案。二審中，雙方對(duì)截至2018年10月31日的租金（占有使用費(fèi)）729465.76元及部分房屋面積無(wú)異議。2020年3月25日，雙方部分交接房屋，學(xué)校放棄2020年1月20日后的占有使用費(fèi)。二審判決：撤銷一審判決；酒店十日內(nèi)騰退房屋，支付租金393632.76元（算至2017年9月19日）及占有使用費(fèi)70萬(wàn)元（2017年9月20日至2020年1月19日）；學(xué)校十日內(nèi)賠償744846.05元；駁回雙方其他請(qǐng)求。一、二審相關(guān)費(fèi)用按比例分擔(dān)。

酒店對(duì)二審判決仍不服，向江蘇省高院申請(qǐng)?jiān)賹?。審查階段，酒店提交三組新證據(jù)：租賃合同（證明合同期滿后酒店負(fù)責(zé)人吳先生另行租房，間接印證學(xué)校過(guò)錯(cuò)）、案涉房屋消防設(shè)施缺失的公示照片（證明學(xué)校出租房屋消防不合格）、學(xué)校在酒店消費(fèi)單據(jù)。法院以“關(guān)聯(lián)性不足”為由不予采信證據(jù)一，對(duì)證據(jù)二、三僅認(rèn)可真實(shí)性卻不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性，最終裁定駁回再審申請(qǐng)。酒店還向揚(yáng)州市檢察單位申請(qǐng)監(jiān)督，檢察院于2023年12月28日作出不支持監(jiān)督申請(qǐng)的決定。

法院理應(yīng)按照法定程序進(jìn)行案例檢索，遵循“同案同判”原則。在博樂市吉祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛中，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在（2022）新民申號(hào)民事裁定中，就對(duì)原審未準(zhǔn)許營(yíng)業(yè)損失評(píng)估鑒定申請(qǐng)是否屬程序違法等問(wèn)題進(jìn)行了審查，強(qiáng)調(diào)了程序合法性的重要性。本案中，三級(jí)法院判決結(jié)果存在差異，程序與事實(shí)認(rèn)定的爭(zhēng)議尚未厘清，需通過(guò)更高級(jí)別司法審查進(jìn)一步明確。

二、焦點(diǎn)一：代建配套設(shè)施（含沐浴中心）——合同約定與實(shí)際履行的沖突

2008年6月2日，雙方簽訂《承包合同》，約定學(xué)校將4391平方米綜合服務(wù)樓（含臨街樓、中間附屬樓）出租給酒店，經(jīng)營(yíng)餐飲、沐浴、客房等，租期10年（2008年11月1日至2018年10月31日）。租金前五年26萬(wàn)元/年，后五年30萬(wàn)元/年，每半年支付一次，拖欠租金累計(jì)達(dá)20天學(xué)?？山K止合同。

2008年6-10月，酒店投入500余萬(wàn)元裝修，并依合同第八條墊資建設(shè)配套設(shè)施，費(fèi)用經(jīng)審計(jì)后從租金中扣除。墊資代建的項(xiàng)目具體包括：廚房操作間、傳達(dá)室、電梯、天然氣、鍋爐、院內(nèi)地平、水電等。2010年9月，酒店申請(qǐng)建設(shè)沐浴中心，學(xué)校10月批復(fù)同意，要求“不得改變主體結(jié)構(gòu)”“由總務(wù)科督查”。酒店據(jù)此投資1560569.67元建設(shè)615.8平方米浴室及配套建筑，但學(xué)校認(rèn)為屬“自建自用”拒擔(dān)費(fèi)用，酒店主張屬合同第八條“配套設(shè)施”應(yīng)納入代建，雙方產(chǎn)生分歧。

爭(zhēng)議的核心在于2010年建設(shè)的沐浴中心。酒店當(dāng)年9月申請(qǐng)建設(shè)，學(xué)校10月批復(fù)同意，明確要求“不得改變主體結(jié)構(gòu)”“由總務(wù)科督查”。酒店據(jù)此投資1560569.67元建設(shè)615.8平方米浴室及配套建筑，但學(xué)校事后以“自建自用”為由拒絕承擔(dān)費(fèi)用。

酒店認(rèn)為，沐浴中心是經(jīng)營(yíng)必需的配套設(shè)施，且經(jīng)學(xué)校書面批準(zhǔn)，完全符合合同第八條“代建配套設(shè)施”的約定；學(xué)校則割裂合同條款，違背“批復(fù)即認(rèn)可”的基本誠(chéng)信原則。原審判決未充分審查合同條款的整體性，對(duì)沐浴中心是否屬于代建范圍的認(rèn)定模糊，導(dǎo)致代建費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題遲遲無(wú)法解決。

三、焦點(diǎn)二：土建消防審驗(yàn)——先天缺陷成糾紛根源

案涉房屋為學(xué)校2003年自建，未辦土建消防驗(yàn)收。2008年11月，雙方共同申請(qǐng)裝修消防審核因“土建消防未驗(yàn)收”被駁回。2009年6月，因酒店無(wú)《消防合格意見書》，公安禁止其開展住宿業(yè)務(wù)，2066.25平方米的三、四、五層客房長(zhǎng)期空置，僅能經(jīng)營(yíng)餐飲，預(yù)期收益受損。

消防大隊(duì)明確指出，經(jīng)營(yíng)住宿業(yè)務(wù)需辦理三項(xiàng)消防手續(xù)，而土建消防驗(yàn)收是所有手續(xù)的前提條件。學(xué)校作為房屋產(chǎn)權(quán)人，未履行法定的消防驗(yàn)收義務(wù)，違反《消防法》第13條關(guān)于“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用”的規(guī)定，卻將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給酒店，顯然于法無(wú)據(jù)。

然而，原審判決僅以“酒店明知房屋狀況仍簽訂合同”為由減輕學(xué)校責(zé)任，判決學(xué)校僅賠償臨街客房租金的50%，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)酒店因客房空置造成的實(shí)際損失。此處關(guān)鍵疑問(wèn)在于：法院認(rèn)定“酒店明知”的證據(jù)究竟何在？從常理判斷，酒店負(fù)責(zé)人吳先生具備正常智商，且有經(jīng)營(yíng)多家酒店的經(jīng)驗(yàn)，深知消防合格是酒店經(jīng)營(yíng)的核心前提，正常情況下怎會(huì)簽訂一份出租物存在關(guān)鍵合法性缺陷（無(wú)消防驗(yàn)收）的協(xié)議？這種對(duì)消防責(zé)任的弱化處理，既缺乏明確證據(jù)支撐，也違背商業(yè)邏輯，與博樂市吉祥盛公司糾紛中法院對(duì)“出租方設(shè)施缺陷導(dǎo)致?lián)p失”的審查原則相悖，顯失公平。

四、焦點(diǎn)三：可得利益損失——消防缺陷引發(fā)的連鎖損害

因消防驗(yàn)收缺失導(dǎo)致客房無(wú)法經(jīng)營(yíng)，酒店的可得利益損失客觀存在。一審中，酒店申請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)損失進(jìn)行鑒定，相關(guān)報(bào)告顯示了不同殘值，但法院未采納鑒定意見，也未說(shuō)明理由。這種處理方式與博樂市吉祥盛公司糾紛中“營(yíng)業(yè)損失需專業(yè)評(píng)估確定”的裁判思路相違背。

根據(jù)《民法典》第584條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)包括合同履行后可以獲得的利益。酒店投入500余萬(wàn)元裝修，本可通過(guò)十年經(jīng)營(yíng)收回成本并盈利，卻因?qū)W校的消防瑕疵導(dǎo)致近半面積無(wú)法使用，原審僅賠償部分直接損失，對(duì)可得利益的漠視顯然違反民法典關(guān)于損失賠償?shù)娜嬖瓌t。

五、焦點(diǎn)四：房屋占有使用——租金支付與抗辯權(quán)的博弈

合同約定租金前五年26萬(wàn)元/年，后五年30萬(wàn)元/年，每半年支付一次。但實(shí)際履行中，2013年至2016年租金支付方式已變更為“年底一次性結(jié)算”，學(xué)校從未提出異議，符合《民法典》第480條“意思表示默示”的規(guī)定，應(yīng)視為對(duì)合同條款的變更。

然而，原審判決無(wú)視這一履行慣例，認(rèn)定酒店未按原約定支付租金構(gòu)成違約，與博樂市吉祥盛公司糾紛中“未付租金系行使抗辯權(quán)不構(gòu)成違約”的裁判邏輯沖突。更值得注意的是，學(xué)校在糾紛期間采取斷水?dāng)嚯姷葟?qiáng)制措施，阻礙酒店正常經(jīng)營(yíng)，卻仍要求酒店全額支付占有使用費(fèi)，原審對(duì)此未予合理扣減，明顯不公。

四、酒店訴求：盼最高法介入，糾正不公，以正司法公正

這場(chǎng)橫跨十余年的糾紛，不僅關(guān)乎兩家單位的利益糾葛，更牽動(dòng)著人們對(duì)司法公正的關(guān)注。高郵市東升大酒店在歷經(jīng)三級(jí)法院審理仍未得到滿意結(jié)果后，毅然向最高人民法院提起申訴，其請(qǐng)求事項(xiàng)明確：撤銷江蘇省高郵市人院（2018）蘇民初號(hào)一審判決、江蘇省揚(yáng)州市中院（2020）蘇民終號(hào)二審判決及江蘇省高院（2020）蘇民申號(hào)民事裁定書，改判支持其全部反訴請(qǐng)求并駁回中共高郵市委學(xué)校的本訴請(qǐng)求；對(duì)上述判決和裁定書進(jìn)行監(jiān)督審查；糾正原審法院在審理過(guò)程中的程序違法和事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤；重新審理本案，查明事實(shí)真相并作出公正裁決。

人們期待最高人民法院的審查能穿透層層爭(zhēng)議，給出一份經(jīng)得起法律與時(shí)間檢驗(yàn)的裁決。這不僅關(guān)乎一場(chǎng)糾紛的最終了結(jié)，更關(guān)乎司法權(quán)威在民眾心中的分量，讓每一個(gè)市場(chǎng)主體都能在法治陽(yáng)光下安心經(jīng)營(yíng)，讓公平正義真正成為可感可及的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于背負(fù)著肆佰幾十萬(wàn)未還清民間借貸的東升大酒店而言，這份公正裁決更是關(guān)乎其能否掙脫困境、重獲生機(jī)的關(guān)鍵。