在四代宅集中入市影響下，一些城市傳統(tǒng)大面積、高總價(jià)四代住宅也開(kāi)始不好賣(mài)了。

一方面與四代宅集中入市有關(guān)，另一方面也反映出當(dāng)下市場(chǎng)的特征：以年輕家庭及首次置業(yè)者為代表的剛需人群仍是市場(chǎng)主力。

和過(guò)去相比，這部分新生代剛需購(gòu)房主力對(duì)居住品質(zhì)、空間舒適度等都提出了更高的要求，推動(dòng)市場(chǎng)形成一種“剛需預(yù)算、改善期待”的新需求特征。

這也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品端進(jìn)行革命性創(chuàng)新。

最大的變化是開(kāi)發(fā)商正在對(duì)四代住宅理念中的立體綠化、空中庭院、多功能互動(dòng)空間等，進(jìn)行“瘦身重構(gòu)”，使其更加適配百平方米內(nèi)中小戶(hù)型，開(kāi)辟“剛需價(jià)格、改善體驗(yàn)”新賽道。

隨著消費(fèi)者對(duì)住宅品質(zhì)要求的持續(xù)提升，四代住宅在剛需、剛改項(xiàng)目中的普及和應(yīng)用將日益廣泛。

根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)含建筑面積約110平方米及以下的第四代住宅典型項(xiàng)目約有17個(gè)，其中多個(gè)項(xiàng)目最小面積不到90平方米。

小戶(hù)型四代宅的興起直接反映了市場(chǎng)需求，并且是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新變革、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的必然產(chǎn)物。未來(lái)，四代宅的“剛需化”浪潮仍將持續(xù)。

四代宅在小面積段產(chǎn)品中的運(yùn)用，最大的特征是打破了面積壁壘，多元高贈(zèng)送成為其亮點(diǎn)，飄窗、陽(yáng)臺(tái)、花池等一應(yīng)俱全，加之大露臺(tái)，顯著提升實(shí)際使用面積，以更高的產(chǎn)品價(jià)值滿(mǎn)足剛需家庭的需求。

比如重慶某四代宅95平方米戶(hù)型，包含了6米挑高的“空中浮島”露臺(tái)，偶數(shù)層約12平方米花園，奇數(shù)層約9平方米庭院，在剛需產(chǎn)品中也能實(shí)現(xiàn)LDKBG一體化，整體贈(zèng)送率高達(dá)40%。

重慶某四代宅建面約95㎡戶(hù)型（奇/偶數(shù)層）戶(hù)型示意

還有廣州的某四代宅建面約82平方米戶(hù)型，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了陽(yáng)臺(tái)占比高達(dá)25%，并額外贈(zèng)送40%的戶(hù)屬空中花園，這一突破性設(shè)計(jì)徹底顛覆了傳統(tǒng)住宅的規(guī)格，成功實(shí)現(xiàn)了使用面積的最大化至110-126㎡，實(shí)用率突破140%。

在設(shè)計(jì)上，偶數(shù)層露臺(tái)側(cè)面拓寬1.25米形成約30平米南向空中花園，奇數(shù)層則通過(guò)3.6米進(jìn)深設(shè)計(jì)新增1.7平米實(shí)用面積，露臺(tái)連通客廳形成6米挑高視野。同時(shí)實(shí)現(xiàn)4開(kāi)間朝南，南向面寬達(dá)12.4米，LDKG一體化形成約36平方米社交方廳，增強(qiáng)小戶(hù)型的空間感與家庭互動(dòng)性。

廣州某四代宅建面82㎡戶(hù)型（奇/偶數(shù)層）

另外，在廣州另一個(gè)四代宅項(xiàng)目中，其建面約88/93㎡戶(hù)型，同樣利用飄窗全贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、奇偶層錯(cuò)位花池實(shí)現(xiàn)約120%的使用率。戶(hù)型設(shè)計(jì)同樣強(qiáng)調(diào)LDKB一體化及四開(kāi)間朝南格局。

整體來(lái)看，對(duì)于剛需剛改客群而言，房企均在空間利用率提升方面增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。

廣州某四代宅建面約88㎡戶(hù)型示意

隨著小面積四代宅正式入市，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，其受歡迎程度呈現(xiàn)出較為明顯的分化態(tài)勢(shì)。

在廣州，小面積四代宅受到市場(chǎng)追捧。

比如前文提到的82平方米戶(hù)型的項(xiàng)目，整體認(rèn)購(gòu)仍好于周邊同類(lèi)型的普通產(chǎn)品。其中一個(gè)四代宅項(xiàng)目去年首開(kāi)認(rèn)購(gòu)率達(dá)到94%，而同期相鄰地塊的產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率只有1%，四代宅的市場(chǎng)接受度顯著高于傳統(tǒng)產(chǎn)品。

進(jìn)入2025年，該項(xiàng)目三次開(kāi)盤(pán)最高一次認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到了65.33%，不過(guò)后續(xù)熱度稍有下降，4月末開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅為17.42%。從項(xiàng)目去化來(lái)看，去年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)推出617套住宅，目前備案501套，去化率81%。

但是在北京，購(gòu)房者對(duì)小面積四代宅的接受度仍需要時(shí)間驗(yàn)證，主要是北方的氣候條件對(duì)第四代住宅的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生了較大影響。

以北京首個(gè)四代宅項(xiàng)目來(lái)看，面積段從77平方米到129平方米，覆蓋了剛需和改善家庭，每戶(hù)都贈(zèng)送約6米挑高的空中浮島陽(yáng)臺(tái)，最高贈(zèng)送面積高達(dá)20平方米。

該項(xiàng)目自去年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，推出857套住宅，目前備案517套，去化率60%。相對(duì)而言，周邊三公里范圍內(nèi)在售的傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化率已接近八成。

對(duì)于北方城市而言，四代宅還應(yīng)更加注重因地制宜、因需而設(shè)，做出符合地域特征、客戶(hù)需求的優(yōu)化調(diào)整。

小面積四代宅正在走進(jìn)剛需家庭，這是行業(yè)產(chǎn)品力提升的重要體現(xiàn)，四代宅的“剛需化”浪潮還將持續(xù)，未來(lái)進(jìn)化的方向也將更趨于理性和成熟。

頭部房企有望打磨“高贈(zèng)送、真體驗(yàn)、低成本、可持續(xù)”的可迭代標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)，以此核心競(jìng)爭(zhēng)力，帶來(lái)剛需產(chǎn)品“小面積、高復(fù)合、深體驗(yàn)”的革新。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)研究力量和咨詢(xún)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線(xiàn)上線(xiàn)下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶(hù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。