在贛州經(jīng)開區(qū)金鳳梅園旁，距離萬達(dá)廣場(chǎng)不是很遠(yuǎn)的地方，有一個(gè)二手房小區(qū)，前幾年還能賣到九千一萬多每平，今年成交單價(jià)首次掉入6字頭，Ta就是—恒大悅府。

本期看點(diǎn)：

1、小區(qū)歷史情況

2、小區(qū)實(shí)探及周邊配套

3、二手房市場(chǎng)情況

01

小區(qū)歷史情況

贛州恒大悅府位于經(jīng)開區(qū)華昌路西側(cè)、金鳳東路北側(cè)，于2017年5月3日被贛州恒大地產(chǎn)有限公司競(jìng)得，樓面價(jià)約2038元/平方米。

項(xiàng)目總占地面積約53864㎡、總建筑面積121730.㎡、容積率2.0、綠化率30%、共827戶、停車位1047個(gè)，由4棟高層、6 棟洋房以及商業(yè)配套組成。

打造建筑面積約96-145㎡三至四房，以剛需三房為主；于2018年2月11日開盤，整體精裝高層均價(jià)約9100元/㎡。

2020年08月24日，恒大地產(chǎn)發(fā)出《恒大集團(tuán)有限公司關(guān)于懇請(qǐng)支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》，宣告恒大開始暴雷。

慶幸的是，該小區(qū)在其暴雷前，于2020年6月起陸陸續(xù)續(xù)交房，至今已有5年時(shí)間。

02

小區(qū)實(shí)探

9月10日上午，小編試探了恒大悅府小區(qū)現(xiàn)狀，一起來看看吧！

小區(qū)大門比較簡(jiǎn)單，中間為小車出入口，右邊為保安亭，門口有保安守著，陌生人來訪需要進(jìn)行登記才能進(jìn)入，旁邊貼心的準(zhǔn)備了避暑的涼茶。

進(jìn)入小區(qū)后，映入眼簾的是一小片樹林，樹木長勢(shì)茂盛，樹葉翠綠，順著樹林走去，即可看見一大片湖景，周邊搭配連廊及西方庭院、熱帶樹林等。

兒童娛樂設(shè)施較為豐富，在湖景后面專門設(shè)置了兒童娛樂區(qū)、健身區(qū)等，包括小型滑滑梯、沙子、蹺蹺板、乒乓球桌等，設(shè)施較為豐富。地面干凈整潔，又因交付時(shí)間較長，地面存在些許破損。

走在里面，小編觀察到電動(dòng)車和自行車可以進(jìn)入小區(qū)，每棟單元樓前面專門設(shè)置了停放區(qū)，缺點(diǎn)是存在較大的安全隱患；

但優(yōu)點(diǎn)也很明顯，出行更加便利，尤其是小區(qū)內(nèi)部地勢(shì)南低北高，前排樓棟地勢(shì)比后一排樓棟更低，以此類推，樓棟與樓棟之間專門設(shè)計(jì)了臺(tái)階，主路相當(dāng)于小型爬坡，對(duì)于老人及小孩來說，爬坡會(huì)有點(diǎn)辛苦。

樓棟建筑風(fēng)格融入了西方古典元素，由淺棕色和深棕色組成，搭配大面積玻璃幕墻，在陽光的照射下格外好看，部分外立面因交房時(shí)間較久，存在些許污漬；

入戶大堂旁邊設(shè)置了無障礙通道，內(nèi)部為精裝，地面鋪設(shè)了瓷磚，但空間并不算很大，光線略微昏暗；

項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)金鳳路與華昌路交匯處，周邊臨近多個(gè)住宅小區(qū)，例如楊梅返遷、紫荊康居小區(qū)、平安公租房、香江安居等，比較臨近經(jīng)開區(qū)工業(yè)區(qū)，周邊面貌一般，居住氛圍濃厚。

一路之隔即為金鳳梅園，近距離享受公園配套；周邊臨近萬達(dá)廣場(chǎng)、贛南第一附屬醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，生活配套完善。

根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分得知，恒大悅府小學(xué)學(xué)區(qū)為香江學(xué)校小學(xué)部、香江中學(xué)中學(xué)部，距離較近。

03

二手房市場(chǎng)情況

恒大悅府在二手房市場(chǎng)上熱度一直挺高，位于萬達(dá)廣場(chǎng)周邊，本身地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套均已完善，又是精裝交付，性價(jià)比會(huì)比周邊部分二手房小區(qū)更便宜些。

目前小區(qū)掛牌均價(jià)9462元㎡，正在出售82套房源，近90天成交1套，近30天帶看165次。

、

掛牌房源分高層、洋房產(chǎn)品，洋房一樓帶花園。

高層房源掛牌占據(jù)絕大多數(shù)，建筑面積約96-142㎡三至四房，普遍掛牌單價(jià)在七千至九千每平。

洋房掛牌房源并不多，戶型建筑面積約109-160㎡三至四房，洋房層高在6-7層，公攤更低，居住舒適度更高，部分為復(fù)式產(chǎn)品，故掛牌價(jià)會(huì)比高層更高，普遍掛牌單價(jià)在八千至一萬多每平。

歷史共成交34套房源，戶型涵蓋建筑面積約96.65-141.93㎡三至四房，成交單價(jià)6633-11258㎡元/㎡，成交總價(jià)65-151.6萬元。

從上述表格中能明顯看出，該小區(qū)成交價(jià)格明顯下滑，早在2022年時(shí)，成交單價(jià)普遍在九千至一萬多每平，2023年為成交高峰期，成交價(jià)格與2022年變動(dòng)不大。

2024至2025年成交價(jià)格明顯下滑，尤其是今年，成交6套房源普遍在六千至八千每平，其中，單價(jià)6613元/㎡的房源，創(chuàng)下該小區(qū)歷史成交最低單價(jià)，比目前掛牌所有房源價(jià)格都還更便宜。

成交單價(jià)下滑也是諸多因素造成，除了大市場(chǎng)環(huán)境影響外。一方面，周邊剛需新房樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，例如華堅(jiān)心海園精裝七八千每平，地理位置比恒大悅府更好。

另一方面，經(jīng)開區(qū)新規(guī)樓盤較多，戶型實(shí)際使用率比老規(guī)戶型更高，恒大悅府高層剛需產(chǎn)品，自然免不了受到?jīng)_擊。

最后，你覺得這個(gè)小區(qū)怎么樣？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論！

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