關(guān)注上海樓市的朋友圈昨天一定被一則消息刷屏了

沒錯(cuò)，就是那份被業(yè)內(nèi)稱為“重大調(diào)整”的上海住宅新規(guī)

其實(shí)昨天我們有出過一篇文章《上海住宅新規(guī)調(diào)整，背后的野心可大了》，今天就新規(guī)更詳細(xì)的內(nèi)容再和大家聊一聊

一石激起千層浪

我們先來整體瀏覽一下有哪些修改細(xì)節(jié)

其中最不能忽視的就是關(guān)于“限高松綁”和“陽臺(tái)面積半計(jì)容上限放開”的兩大關(guān)鍵調(diào)整，幾乎直接為下一代住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新鋪好了紅毯

這意味著什么？

我們對(duì)比一下之前的規(guī)定就一目了然——以前是“能省則省”，未來可能是“能放則放”

而這一切細(xì)節(jié)落到真實(shí)的產(chǎn)品上，絕不僅僅是數(shù)字游戲

它意味著更開闊的居住視野、更多元的空間可能，甚至是對(duì)生活方式的重新定義

開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙，恐怕真的要迎來一輪“超大迭代”了

所以千萬別小看這幾條看似技術(shù)性的調(diào)整，它背后撬動(dòng)的，是整個(gè)行業(yè)對(duì)“好房子”的想象空間

看懂這些細(xì)節(jié)，你大概就會(huì)明白，為什么這次的新規(guī)，份量遠(yuǎn)比想象中更重

新規(guī)內(nèi)容不少，但別慌，我們按照對(duì)未來產(chǎn)品的影響分類來看看新規(guī)細(xì)節(jié)，你會(huì)更清晰地理解這次的改變

01

建筑限高放松將會(huì)極大驅(qū)動(dòng)公區(qū)重塑、提高附加值

原先的上海建筑限高是非常嚴(yán)格的，根本不存在拿地之后還能突破限高做設(shè)計(jì)的情況

這次新規(guī)對(duì)建筑高度的放寬，堪稱是一步到位的“松綁”

具體來看，建筑高度上限可以突破地塊限高要求，而且不少：

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上的最多能增加11米

什么概念，多了兩層空間

這部分新增高度分配給最多30%的樓棟

相當(dāng)于一個(gè)社區(qū)里，若有十棟樓，那么其中就有三棟可能憑空多出近兩層的空間

這絕不僅是數(shù)字游戲，它直接為高端住宅的“空間革命”鋪平了道路

最立竿見影的，將是架空層與公共區(qū)域的全面升級(jí)：以往單薄的功能性空間，將被垂直、立體、功能復(fù)合的“泛會(huì)所”所取代

不要小看這個(gè)變化

原先就算加上下沉?xí)岔敹嗑褪莾蓪庸部臻g的體驗(yàn)

現(xiàn)在加上大約6米的下沉庭院，站在下沉庭院里，你將會(huì)感受到通高17m的公共空間，感官體驗(yàn)基本和普通商場(chǎng)中庭一樣

參考杭州的項(xiàng)目（現(xiàn)已實(shí)行10m抬高政策），立體的景觀氛圍是現(xiàn)在的產(chǎn)品根本沒法比的

來感受一下杭州華潤置地內(nèi)部多層景觀的那種豐富感

同時(shí)，這多出的7-11米層高，結(jié)合新規(guī)首層車庫不計(jì)容的規(guī)定

意味著開發(fā)商能夠從容打造兩層通高、明亮通透的“陽光車庫”

徹底告別傳統(tǒng)地下空間的壓抑，讓歸家動(dòng)線從一開始就充滿儀式感

02

增加附加值的同時(shí)，開發(fā)成本將進(jìn)一步降低

新規(guī)中有這么一條

要知道以前被鼓勵(lì)在首層做的，不計(jì)容的還只是公共走廊、休閑設(shè)施等等

現(xiàn)在多加了一個(gè)車庫

車庫不計(jì)容，且車庫以上的公共架空層依舊不計(jì)容，這就是一個(gè)雙層不計(jì)容政策優(yōu)惠

可以預(yù)見，多層架空公共空間幾乎成為未來開發(fā)商的必選項(xiàng)

我做了一個(gè)簡單的剖面圖，讓大家直觀感受一下新規(guī)對(duì)產(chǎn)品的影響

在上層可售住宅面積不變的情況下，底層架空的變化：

首層作為車庫不計(jì)容首先是給了開發(fā)商一個(gè)選擇：如果首層都做泛會(huì)所，造成了功能重復(fù)，那現(xiàn)在可以做車庫了

疊加的限高可突破更是完善了垂直體系，進(jìn)一步減少了土方開挖量

要知道，地下開發(fā)建設(shè)的成本高于地面開發(fā)很多

也就是說，按照新規(guī)整體做首層車庫后，開發(fā)商的成本將降低不少

何況，地下車庫本就是一個(gè)開發(fā)成本高，銷售利潤卻較低的環(huán)節(jié)

當(dāng)然，地上車庫的普及顯然也會(huì)帶來停車體驗(yàn)的優(yōu)化

同時(shí)，洪水、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害導(dǎo)致的泡水車的情況也會(huì)減少

這條規(guī)定其實(shí)疊加突破限高還能最大化利好首層住戶

現(xiàn)在的住宅首層享用的是之前三層的視野和采光通風(fēng)條件

噪音干擾減輕、行人來往造成的隱私問題也一并解決

03

陽臺(tái)計(jì)容方式的放寬必將推動(dòng)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新

好，接下來我們?cè)僬f說室內(nèi)，也是這一次新規(guī)最引人矚目的一條：陽臺(tái)面積限制放寬

此番陽臺(tái)計(jì)容規(guī)則的最大突破，在于實(shí)質(zhì)上取消了過去那個(gè)“不超過8平方米才半計(jì)容”的緊箍咒

80㎡以下的小戶型保留了8㎡陽臺(tái)面積內(nèi)計(jì)容一半的要求；160㎡以上的則按最大16㎡計(jì)容一半的要求；中間面積的則按10%比例計(jì)算

同時(shí)，針對(duì)沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等景觀優(yōu)勢(shì)區(qū)域，還有額外的陽臺(tái)面積獎(jiǎng)勵(lì)：

一個(gè)面積不超過3㎡，進(jìn)深不超過0.75m的景觀陽臺(tái)

不說能做什么特別的空間，搬把椅子坐在這里，吹吹風(fēng)看看景是沒有問題的

總的來說，陽臺(tái)面積相較之前算是有了很大的提升

雖然針對(duì)普通住宅的陽臺(tái)還保留了1.8米的進(jìn)深控制

但最關(guān)鍵的是，如今連封閉陽臺(tái)也欣然被納入半計(jì)容的范疇

這意味著什么？

意味著開發(fā)商完全可以提前為你做好封閉陽臺(tái)，而這塊面積在計(jì)算容積率時(shí)依然只算一半

這幾乎等于名正言順地為室內(nèi)空間白送4到8平方米

若按上海均價(jià)每平6萬元粗略估算，購房者相當(dāng)于立省了24萬至48萬的真金白銀，這份“見面禮”足夠有分量

這一規(guī)則松綁，將直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品迭代的強(qiáng)勁動(dòng)力

開發(fā)商會(huì)更有意愿去打造多陽臺(tái)戶型，并通過提前封閉的方式，極大提升實(shí)際得房率和市場(chǎng)競(jìng)爭力

更值得期待的是，工作陽臺(tái)有望回歸

這對(duì)于緊湊型戶型來說，絕對(duì)是實(shí)用性上一次肉眼可見的飛躍，洗衣晾曬、收納儲(chǔ)物從此有了體面的歸宿

而上海特意守住1.8米進(jìn)深這條線

也許有人會(huì)說這個(gè)規(guī)則有些曖昧，不夠強(qiáng)勁

但回顧上海每一輪的小步穩(wěn)步提升改變帶來的長久穩(wěn)定，我更愿稱之為一種彈性安全墊

避免了盲目擴(kuò)張做超大進(jìn)深陽臺(tái)大幅降低內(nèi)部空間采光的次生災(zāi)害

04

新房正式進(jìn)入卷顏值時(shí)代

這條關(guān)于“飾面層”的規(guī)則調(diào)整，看似簡短，卻可能對(duì)未來上海住宅的“顏值”產(chǎn)生最直接的革命性影響

新規(guī)明確，在“多測(cè)合一”的規(guī)范下，建筑飾面層的厚度將不再被計(jì)入容積率

這一細(xì)微至極的改動(dòng)，實(shí)則是對(duì)住宅立面設(shè)計(jì)的一次徹底“松綁”

過去，開發(fā)商為了盡可能爭取室內(nèi)面積，往往在外立面材料的選擇上捉襟見肘，因?yàn)槊亢褚环值氖幕蜾X板，都意味著可售面積的損失

如今，這條限制消失了，設(shè)計(jì)師終于可以放開手腳，去大膽運(yùn)用更富質(zhì)感的厚重石材、現(xiàn)代感十足的金屬鋁板

這不僅僅是色調(diào)的變化，更是讓建筑立面從“二維的平面涂裝”邁向“三維的立體塑造”，建筑的肌理、層次與光影效果都將迎來全方位的升級(jí)

其帶來的影響是雙重的：對(duì)城市而言，我們有望告別千篇一律的“涂料盒子”社區(qū)，城市界面質(zhì)感會(huì)有跨越式提升

昨天發(fā)布的新政快訊下也有人如此提到，飾面算容積率的時(shí)代終于結(jié)束了，這一新政也算是眾望所歸

對(duì)開發(fā)商而言，這相當(dāng)于開辟了一個(gè)全新的產(chǎn)品力競(jìng)技場(chǎng)，他們可以放心大膽地通過極具辨識(shí)度的立面創(chuàng)新，來打造項(xiàng)目的品牌形象和市場(chǎng)競(jìng)爭力

而不必再為那幾公分的厚度而斤斤計(jì)較

05

兼顧后期維護(hù)施工，推動(dòng)住宅全周期的安全質(zhì)量

新規(guī)中有這么一條，雖然不涉及到業(yè)主使用面積，但依舊會(huì)對(duì)整個(gè)住宅開發(fā)邏輯上有最根本的影響

極大提升人性化設(shè)計(jì)建造的立場(chǎng)

我們之前的一篇文章下有一個(gè)高贊評(píng)論也是給很多人留下了深刻的影響：

很多安裝空調(diào)外機(jī)的工人屬于是冒著生命危險(xiǎn)在做，現(xiàn)在的產(chǎn)品根本沒有考慮后期空調(diào)設(shè)備的安裝

這樣的產(chǎn)品背后其實(shí)也是政策規(guī)定沒有跟上，現(xiàn)在房屋對(duì)室外空調(diào)設(shè)備的高需求

之前的建筑規(guī)范里對(duì)里面空調(diào)設(shè)備的要求是這樣的：

只能有0.6m進(jìn)深的室外隔板才能不算進(jìn)建筑面積和容積率，就這個(gè)寬度，除了設(shè)備真的連一只腳都容不下

這條關(guān)于設(shè)備平臺(tái)的新規(guī)，可以說真正體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)思維

它將空調(diào)室外機(jī)座板的面積許可放寬至2.5米，并且明確提出給施工人員從容安裝、檢修留出空間

這一改變的背后，是對(duì)現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回應(yīng)

而更重要的是，這是對(duì)房子全周期安全保障的一種支持

畢竟，誰能保證自己家的設(shè)備一輩子不壞呢

當(dāng)然，這2.5㎡不能圍合的設(shè)備空間也會(huì)給立面設(shè)計(jì)帶來新的挑戰(zhàn)

06

十二個(gè)“鼓勵(lì)”暗示著是下一輪產(chǎn)品迭代趨勢(shì)

細(xì)讀這份新規(guī)，有一個(gè)詞反復(fù)出現(xiàn)了整整十二次——“鼓勵(lì)”

要是你之前也在關(guān)注以往政策中的鼓勵(lì)在今天在各種項(xiàng)目中的落地情況

你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，

這里的“鼓勵(lì)”更像是一份寫給未來住宅的“倡議書”或“設(shè)計(jì)指引”

總結(jié)下來，這十二個(gè)鼓勵(lì)有以下幾個(gè)方向：

鼓勵(lì)項(xiàng)目與城市界面和諧共融，不管是豐富的天際線還是豐富的沿街商業(yè)

鼓勵(lì)在戶型、立面上大膽創(chuàng)新，所以才有陽臺(tái)面積放寬，鼓勵(lì)靈活多變的戶型設(shè)計(jì)

鼓勵(lì)營造更豐富的社區(qū)交往空間，所以才會(huì)用架空層計(jì)容規(guī)則放寬去激勵(lì)開放商多做公共性質(zhì)的架空層

鼓勵(lì)綠色、智能技術(shù)的廣泛應(yīng)用，所以在第五里面鏤空面積不超過50%的情況下不算建筑高度，大面積光伏設(shè)置會(huì)更加容易

鼓勵(lì)老舊小區(qū)自治和環(huán)境優(yōu)化，所以之后大概率會(huì)看到更多“美麗家園工程”和原拆原建計(jì)劃

這連續(xù)十多次的“鼓勵(lì)”，清晰地勾勒出主管部門所期待的產(chǎn)品進(jìn)化方向

它不再僅僅規(guī)定“不能做什么”，而是積極地引導(dǎo)開發(fā)商“可以去做什么”

07

坦白說，當(dāng)下的住宅產(chǎn)品在原有框架內(nèi)早已“卷”到了極致，比拼的更多是細(xì)節(jié)的微操

而這次新規(guī)的真正意義，在于重新劃出了一片產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)的“新賽場(chǎng)”

規(guī)則松綁所釋放的空間，無疑將給各大房企更多的創(chuàng)新空間

接下來市場(chǎng)的真正看點(diǎn)，就在于各家房企如何理解并響應(yīng)這些倡議，將文本上的“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品力

誰能在這些維度上率先實(shí)現(xiàn)突破，誰就很可能在下一輪的住宅產(chǎn)品競(jìng)爭中占據(jù)先機(jī)

然而，當(dāng)我們將目光從產(chǎn)品藍(lán)圖轉(zhuǎn)向整個(gè)樓市

一些深層次的格局變化必須提前關(guān)注：

首先，本就割裂的二手房與新房之間的產(chǎn)品代差將被急劇拉大

老破小想要去存量更是難上加難

其次，新規(guī)前已定型或正在銷售的新房項(xiàng)目，其產(chǎn)品力將與“下一代新房”產(chǎn)生斷檔式的差距

這很可能導(dǎo)致一個(gè)直接后果：越來越多的購房者會(huì)選擇“再等等吧”，期待更好的產(chǎn)品出現(xiàn)

這種普遍的觀望心態(tài)，將讓那些受舊規(guī)限制的現(xiàn)有新房去化變得更加艱難

最后，新房也許憑借這次產(chǎn)品力的史詩級(jí)迭代，能否成功拉動(dòng)價(jià)格預(yù)期

讓新房價(jià)格不斷上漲，繼而促使部分人愿意放棄觀望，盡快入場(chǎng)買房

這既是擺在所有開發(fā)商面前的大考題，也將決定未來幾年上海樓市的熱度與走向

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6248篇原創(chuàng)文章