樓市風(fēng)向：一線城市齊發(fā)力，救市政策再升級

2025年第三季度，中國房地產(chǎn)市場迎來了新一輪密集的政策調(diào)整。繼北京于8月初率先行動后，上海與深圳緊隨其后，分別于8月25日與9月5日公布了各自的購房支持新政。這一系列動作清晰表明，穩(wěn)定市場、促進(jìn)合理住房消費已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重要著力點。尤其值得注意的是，政策力度呈現(xiàn)逐級遞進(jìn)、范圍逐步擴(kuò)大的鮮明特點。

第一、深圳新政：力度最大，松綁范圍超預(yù)期

作為本輪政策調(diào)整的“壓軸者”，深圳9月5日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，其松綁幅度之廣、力度之大，超出了許多市場觀察人士的預(yù)期。

限購范圍大幅收縮：最為引人矚目的是鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)自9月6日起完全取消購房資格審核，意味著在這兩個區(qū)域購房不再受戶籍或社保年限限制。同時，非深圳戶籍居民在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明等六個行政區(qū)購買首套或第二套商品住房，也取消了原先的社?；騻€稅繳納年限要求。

核心區(qū)域“不限購”：在上述六個行政區(qū)，凡是符合深圳商品住房購買基本條件的家庭（含深戶家庭、社?；騻€稅滿1年的非深戶家庭），其購買商品住房的套數(shù)不再受到限制。

信貸政策顯著優(yōu)化： 緊隨上海的步伐，深圳同樣調(diào)整了房貸利率政策。自9月6日起，深圳在住房貸款利率定價機(jī)制上，不再區(qū)分首套房與二套房，這將顯著降低改善型購房群體的貸款成本。

企業(yè)購房門檻降低：除福田、南山以及寶安區(qū)的新安街道外，企事業(yè)單位在深圳其他區(qū)域購買商品住房，也不再需要審核購房資格。這一舉措旨在盤活市場存量，拓寬需求來源。

可以說，深圳此番政策調(diào)整幾乎是在一線城市中最大范圍地松綁了限購措施，并實質(zhì)性降低了多套房購買者的信貸負(fù)擔(dān)。

第二、市場反應(yīng)：熱度應(yīng)聲而起，但成交企穩(wěn)仍承壓

深圳新政甫一落地，市場反應(yīng)堪稱立竿見影。據(jù)第三方平臺監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月6日新政執(zhí)行當(dāng)天，深圳全市二手房在線找房熱度環(huán)比前一日即躍升13.9%，新房在線找房熱度更是環(huán)比激增20%。這兩個漲幅，分別創(chuàng)下了自2025年5月以來的最高值與次高值。這充分表明，政策松綁在短期內(nèi)極大地刺激了潛在購房者的關(guān)注度與看房意愿，市場的敏感度可見一斑。

然而，熱度能否有效轉(zhuǎn)化為實際成交，并帶動市場整體止跌企穩(wěn)，仍是當(dāng)前面臨的核心挑戰(zhàn)。深圳自身的市場數(shù)據(jù)揭示了現(xiàn)實的嚴(yán)峻性：

2025年8月，深圳全市二手房錄得網(wǎng)簽量僅為5267套，環(huán)比7月下降7.1%，成為年內(nèi)成交量的第三低點。

新房市場同樣低迷。2025年8月，全市預(yù)售新房僅成交1352套，環(huán)比下降13.4%，同比降幅高達(dá)52.8%；其中住宅成交1248套，環(huán)比下降13.4%，同比下降50.8%。8月的新房預(yù)售量被證實為年內(nèi)最低水平。

深圳并非孤例。北京、上海以及其他重點監(jiān)測城市，同樣面臨著巨大的成交量價企穩(wěn)壓力：

上海：2025年8月新建商品住宅成交面積約37.6萬平方米，環(huán)比同比雙雙下跌，為年內(nèi)月度成交的第二低值。

北京：2025年8月新建住宅成交面積約33萬平方米，盡管在8月8日北京新政的微弱提振下環(huán)比略有回升，但仍處于年內(nèi)各月的低位區(qū)間。

其他城市：如成都、南京等重點城市，其2025年8月新建商品住宅成交規(guī)模也普遍呈現(xiàn)環(huán)比、同比雙雙收縮的態(tài)勢。市場整體信心不足，觀望情緒濃厚，是阻礙成交量有效回升的關(guān)鍵因素。

第三、止跌企穩(wěn)壓力山大，后續(xù)政策空間幾何？

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最大共識在于：市場預(yù)期亟需改善，購房者信心亟待重振。從已出臺新政城市的初步效果看，雖然短期內(nèi)能有效提升市場關(guān)注度（如在線找房熱度飆升），但僅靠目前這種“擠牙膏式”的局部松綁，似乎難以迅速扭轉(zhuǎn)成交持續(xù)下探的頹勢，更遑論實現(xiàn)穩(wěn)固的止跌回升。

市場普遍期待更有力、更系統(tǒng)的支持措施能夠加速落地。此前管理層面已明確傳遞出信號，將“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，多管齊下釋放改善性需求”。這為后續(xù)政策的進(jìn)一步加碼預(yù)留了空間。

可能的選項包括但不限于：更大幅度的信貸支持（如降低首付比例、優(yōu)化存量房貸利率）、財稅優(yōu)惠（如交易稅費減免）、核心區(qū)域限購的進(jìn)一步優(yōu)化、以及針對特定群體（如多孩家庭、人才）的精準(zhǔn)支持政策等。

尾聲：刺激加碼進(jìn)行時，企穩(wěn)曙光在何方？

2025年9月，以深圳超預(yù)期新政為標(biāo)志，本輪由核心城市引領(lǐng)的房地產(chǎn)救市行動已進(jìn)入力度不斷加碼的新階段。政策的核心邏輯清晰：通過實質(zhì)性降低購房門檻和持有成本，特別是釋放被抑制的改善性需求，以期激活市場交易，最終實現(xiàn)止跌企穩(wěn)的目標(biāo)。

短期市場熱度（如找房量激增）的積極回應(yīng)，證明了政策方向的有效性。然而，冰冷的成交數(shù)據(jù)（量價持續(xù)承壓）也無情地揭示：市場信心的修復(fù)與成交量的實質(zhì)性回暖，遠(yuǎn)非幾項區(qū)域性松綁政策即可一蹴而就。

當(dāng)前距離2025年結(jié)束僅余不到四個月時間，市場各方都在密切關(guān)注，更具全局性、更有力度的“組合拳”能否及時推出并有效落地。這場圍繞樓市企穩(wěn)的攻堅戰(zhàn)，其走向正變得越來越值得關(guān)注，后續(xù)每一步政策動向，都將牽動無數(shù)目光。