2025 年 9 月，上海、北京、深圳等核心城市密集釋放房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，在 “金九銀十” 傳統(tǒng)旺季節(jié)點形成政策合力。從半月度成交數(shù)據(jù)與市場反饋來看，政策紅利正逐步傳導(dǎo)至交易端，但城市間、板塊間的分化態(tài)勢依然顯著，新房與二手房市場呈現(xiàn)出差異化復(fù)蘇特征。

一、核心城市 “金九” 溫度：分化中顯暖意

（一）整體市場基調(diào)：政策驅(qū)動的弱復(fù)蘇

三季度以來，中央城市工作會議明確 “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 的頂層設(shè)計，84 個省市累計出臺 167 次穩(wěn)市場政策，北上深限購松綁更成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。在此背景下，9 月重點城市市場活躍度較 8 月明顯提升，但復(fù)蘇力度呈現(xiàn) “滬強京深弱、二手強新房弱” 的格局。截至 9 月 16 日，上海、北京、深圳三地二手房成交均實現(xiàn)同比增長，而新房市場僅上海保持雙位數(shù)增幅，北京、深圳仍處調(diào)整期。

（二）新房市場：上海領(lǐng)漲，京深承壓

上海新房市場在高端改善盤集中入市的帶動下表現(xiàn)突出，9 月 1-16 日成交 4705 套，同比激增 28.1%，環(huán)比漲幅達 44.86%，創(chuàng)下近三年同期次高。青浦區(qū)更在 9 月 19 日升級人才購房政策，社保未滿 1 年的無房人才可通過綠色通道購房，進一步釋放需求。市場反饋顯示，浦東前灘、徐匯濱江等熱門板塊新盤去化率普遍超過 70%，部分高端項目開盤即售罄。

北京新房市場則呈現(xiàn) “到訪升溫、成交滯后” 的特征。8 月北京新房價格環(huán)比下降 0.4%，9 月上半月成交 1326 套，同比、環(huán)比分別下降 8.61% 和 11.72%。但新政落地后，通州、大興等外圍區(qū)域售樓處到訪量較此前增長 30% 以上，多孩家庭改善型房源咨詢量顯著上升。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著中秋、國慶假期促銷發(fā)力，成交數(shù)據(jù)有望在 9 月末迎來拐點。

深圳新房市場處于 “政策松綁與庫存消化” 的博弈期。9 月 1-16 日新房成交 814 套，同比下降 10.45%，但環(huán)比已回升 25.52%。新政將羅湖區(qū)、龍華區(qū)等納入非核心區(qū)，取消套數(shù)限制，疊加房貸利率統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得光明云筑、羅湖蓮塘金岸里等項目咨詢量增長 20%。不過，福田、南山等核心區(qū)新盤供應(yīng)有限，一定程度上制約了整體成交規(guī)模。

（三）二手房市場：全域回暖，深圳領(lǐng)跑

二手房市場成為 9 月樓市復(fù)蘇的核心動力，三地均實現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。上海表現(xiàn)最為強勁，9 月上半月成交 10329 套，同比增長 32.53%，環(huán)比增長 4.8%，浦東張江、閔行莘莊等板塊 “以價換量” 效果顯著，議價空間從 8 月的 5.2% 收窄至 4.5%。

深圳二手房市場在新政刺激下爆發(fā)力最強。9 月 5 日分區(qū)限購松綁政策落地后，首周（9 月 6 日 - 12 日）二手房成交 1531 套，較政策前一周增長 19.9%，日均成交量較 8 月提升 28.7%。鹽田、大鵬兩區(qū)因全面取消限購，成交量同比增幅超 100%，不少東北客戶通過異地看房平臺咨詢山海度假物業(yè)。截至 9 月 16 日，深圳二手房累計成交 2604 套，同比大漲 43.37%，環(huán)比增長 20.43%。

北京二手房市場則受益于 “連環(huán)單” 釋放，9 月上半月成交 7219 套，同比增長 16.68%，環(huán)比增長 13.94%。五環(huán)外不限購政策使得昌平回龍觀、房山長陽等區(qū)域房源掛牌量一周內(nèi)增長 12%，部分急售房源成交周期從 45 天縮短至 30 天以內(nèi)。但受網(wǎng)簽滯后影響，新政的完整效果預(yù)計將在 10 月數(shù)據(jù)中充分體現(xiàn)。

二、多維助力：政策與活動激活市場潛力

（一）核心城市政策：差異化松綁精準(zhǔn)發(fā)力

北上深均采用 “分區(qū)域梯度放松” 的限購策略，兼顧市場穩(wěn)定與需求釋放。北京以五環(huán)為界，外環(huán)外全面放開限購，二孩家庭二套房可按首套貸款；上海外環(huán)外對社保滿 1 年的非滬籍不限購，單身人士納入家庭購房范疇；深圳政策力度最大，8 個非核心區(qū)對非深籍不限套數(shù)，鹽田、大鵬完全取消限購，同時統(tǒng)一首套與二套房貸利率。

信貸支持同步加碼，深圳明確貸款利率不再區(qū)分首套二套，北京、上海則優(yōu)化公積金貸款額度，上海非滬籍首套房免征房產(chǎn)稅，多重政策組合顯著降低了購房成本。企業(yè)購房政策也迎來突破，深圳允許納稅 100 萬以上的企業(yè)在核心區(qū)購房，解決員工住房需求，為市場注入增量資金。

（二）地方促銷：補貼與展會形成聯(lián)動

全國多地通過真金白銀的補貼與展銷活動激活市場。廣西于 9 月 15 日啟動總額 1.2 億元的購房補貼，首套、二套新建住宅每套補貼 1 萬元，車位每個補貼 1000 元，覆蓋全域且不設(shè)戶籍限制。長春在 9 月開展秋季促銷月，一次性付款購房可獲 1.5 萬元消費券，指定區(qū)域房源還可疊加開發(fā)商折扣，單套最高優(yōu)惠達 15 萬元。

房展會成為線下引流的重要載體。深圳創(chuàng)新推出 “全國巡展” 模式，9 月 12 日 - 15 日先后在哈爾濱、沈陽、長春舉辦商品房推介會，吸引超萬人咨詢，登記意向客戶 376 組，華潤、中海等房企推出專屬特價房，深鐵置業(yè)更是以 “購房送深圳旅游” 吸引東北客群。重慶秋季房交會線上展會從 9 月 1 日持續(xù)至 10 月 31 日，整合 50 余家房企 200 余個項目，提供 VR 看房、在線答疑等一站式服務(wù)。河南則計劃在年底前舉辦不少于 100 場房展會，疊加購房補貼政策，形成 “月月有活動、季季有高潮” 的促銷氛圍。

三、趨勢展望：政策蓄力下的 “銀十” 機遇

當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于 “政策傳導(dǎo)期”，9 月數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)積極信號，但庫存高企、信心不足等問題仍待解決。從供給端看，上海、成都等城市 9 月新盤推盤量同比增長 20% 以上，高端改善型房源占比提升至 60%，有望滿足差異化需求。需求端，二手房 “以價換量” 仍將持續(xù)，核心城市掛牌量預(yù)計在 10 月達到峰值后逐步回落。

政策層面，中央已明確 “采取有力措施鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，預(yù)計四季度將有更多二線城市跟進限購松綁，公積金政策、稅費減免等支持力度可能進一步加大。要素市場化配置試點的落地，也將通過盤活存量土地為市場注入長期動力。

對于購房者而言，當(dāng)前市場處于 “政策紅利窗口”，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項目具備較高性價比。隨著 “金九” 政策效果的持續(xù)釋放，疊加國慶假期促銷旺季，“銀十” 成交有望實現(xiàn)同比正增長，為房地產(chǎn)市場邁向高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。