大家?guī)?025年北京新房的第15篇推送

無論媳婦美與丑，終歸是要見公婆。

于北京樓市而言，新房交付無疑是一場盛大的“公開處刑”，因為無論好與壞，實實在在掏了錢的買房人，都會拿放大鏡仔細審視自己未來要住的房子。而朝陽一直是北京的新房供應(yīng)大戶，這幾年也誕生了比如奶西、十八里店、東壩、王四營、黃渠、前葦溝等多個新房熱門板塊，而這些板塊也都將在今年迎來區(qū)域住宅和相關(guān)配套的兌現(xiàn)期。

尤其是朝陽奶西，天生具備“先規(guī)劃后發(fā)展”的戰(zhàn)略優(yōu)勢，同時依靠“大望京”的區(qū)位優(yōu)勢以及“全球科技創(chuàng)新節(jié)點”的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，讓其成為區(qū)別于朝陽其他傳統(tǒng)住宅區(qū)的獨特存在。

再加上區(qū)域各項生活配套逐步完善，以及高端住宅項目逐步落地，讓奶西不再只是一張被傳到包漿的規(guī)劃圖，如今它終于迎來證明自己的超級兌現(xiàn)期。

朝陽奶西板塊規(guī)劃圖

目前區(qū)域內(nèi)4個新房項目，有3個迎來集中交付，首開金茂望京樾今年6月交房，中建宸園8月底全線交付，而金隅望京云尚則準備給業(yè)主一個驚喜，預(yù)計在9月底提前交付。

奶西已交付項目中，中建宸園不僅做到了超預(yù)期交付，還帶來了優(yōu)質(zhì)的客戶圈層，它將奶西作為朝陽高端改善住宅區(qū)的flag穩(wěn)穩(wěn)立住。

而即將迎來全面交付的金隅望京云尚，不僅承擔著“重新定義奶西高端住宅價值標準”的重擔，還要成為“金隅高端住宅產(chǎn)品系”的標桿，因此它的交付變得尤為重要。

尤其是金隅在拿地時，還規(guī)定了50%的房子需在拿地兩年后現(xiàn)房出售。而金隅敢于接下這個“重擔”，這也充分表現(xiàn)了金隅作為國企的擔當，以及想把項目做好的決心?，F(xiàn)在來看，即使到了現(xiàn)房階段，望京云尚期房時期的設(shè)計理念依然扛打，落地產(chǎn)品完全符合當下的好房子標準。

從園區(qū)肌理到戶內(nèi)系統(tǒng)，從資源占位到產(chǎn)品理念，金隅望京云尚似乎早已預(yù)判了時間，提前寫好了答案。

可觸摸的立體全實景呈現(xiàn)

與部分期房產(chǎn)品的小部分展示實景不同，望京云尚進行的，是一場交付前的全實景呈現(xiàn)。

這種“全”，是從你歸家的前一刻開始的。接下來，包哥將采用“文字+實圖”相結(jié)合的方式，來還原一個真實的望京云尚。

首先是，項目三進式的歸家體系。社區(qū)主入口的歸家庭院和歸家大堂，都做成了高級酒店式，讓歸家充滿儀式感。其中歸家庭院部分，開闊大氣，設(shè)計成有著水涌金生寓意的變奏庭院，藝術(shù)雕塑靜靜地立在鏡面水池之上。

還有穿過庭院后的歸家大堂，石材拼花的地面、奢石鋪裝的整面背景墻，每一寸空間都彰顯著精致腔調(diào)。

“第三進”則是單元入戶大堂，分為地上、地下入戶雙大堂設(shè)計，尤其是容易被忽略的地下車庫到入戶大堂部分，望京云尚也做了精心設(shè)計，力求讓歸家的每一步都充滿儀式感。

包哥尤其想提一下項目地下車庫入戶部分的設(shè)計，它徹底打破了傳統(tǒng)地下車庫歸家路徑的昏暗與單調(diào)，進入地下入戶大堂之前，首先映入眼簾的便是璀璨奪目的星空頂設(shè)計，將原本功能性的過渡區(qū)域轉(zhuǎn)化為充滿溫度與尊貴體驗的“第二客廳”。

金隅望京云尚打造的歸家體系，它更像是一種“精神玄關(guān)”，替業(yè)主隔絕了外界的浮躁與喧囂。

而當我們走在已經(jīng)成型的社區(qū)之中，很難相信這是一個還未正式交付的新項目。使用近96%鋁板打造的幕墻與雙層三中空low-e玻璃落地窗構(gòu)建的現(xiàn)代立面，在陽光下泛著細膩的質(zhì)感。

這不僅關(guān)乎審美，更體現(xiàn)了對未來十年耐候性與維護成本的長效設(shè)計考量。

有美感不易，兼顧美感和實用則更難，顯然金隅望京云尚都做到了。

再看園林方面，也是金隅在望京云尚項目費錢費心的重要呈現(xiàn)，整個項目以《瓦爾登湖》的理想生活狀態(tài)為藍本，項目打造了獨具特色的景觀體系。

500米健康塑膠跑道環(huán)繞社區(qū)，串聯(lián)起七處主題花園，東西兩側(cè)的北美紅楓林和櫻花林組成景觀帶，營造出一步一景的都市森林生活場所。每個景觀組團都經(jīng)過精心設(shè)計，確保每棟樓前都有獨特的景觀視覺，極大保證了居住的舒適度及采光。

而且，望京云尚在景觀上的用心，是其實打?qū)崒Α?strong>全齡化”和“全時段”使用場景有深度思考。就比如，兒童區(qū)不僅按年齡分區(qū)設(shè)計，還專門設(shè)置了看護區(qū)，長者活動區(qū)則通過“五感設(shè)計”，融入康養(yǎng)花園、田園采摘等元素。

再比如，項目還借鑒了新加坡酒店泳池設(shè)計，打造了適合北方環(huán)境的園林嬉水池，讓孩子可以親水嬉戲，家人在池邊休閑遠眺。

你看，這些細節(jié)背后，是金隅對現(xiàn)代家庭生活方式的深刻洞察，它讓園林不再是觀賞性的“背景”，而是承載日常生活的“舞臺”。

這是一種經(jīng)過深度思考后的“高端化接地氣”。

最重要的是，金隅望京云尚敢于在交付前，完整呈現(xiàn)園區(qū)全實景，不僅體現(xiàn)了金隅對營造標準的信心，更傳遞出“即買即住”的誠意。

而這種“全實景勇氣”，源于金隅的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，為項目提供全周期的品質(zhì)保障，在當下的樓市中尤為珍貴。

即視即得的“現(xiàn)房好房子”

區(qū)別于今年入市的“概念好房子”，望京云尚最大的優(yōu)勢就是“現(xiàn)房好房子”。

“現(xiàn)房”，是說它即將交付，“好房子”則是說它的面寬、層高、得房率很多方面都與當下的好房子標準同頻。單說這兩個標簽的任何一個，都不足夠成為優(yōu)勢，但金隅望京云尚能把二者集齊，就是“王炸”。

關(guān)鍵是，望京云尚是一個2023年規(guī)劃的產(chǎn)品，很多2025年的新房都沒辦法做到的，它卻做到了。包括其全部產(chǎn)品的層高，基本上都做到了3米-3.1米，平均得房率在82-85%，不僅是同區(qū)域的扛把子，而且比起現(xiàn)在的新盤也不輸。

不同于其他樣板間里的幻象營造，實體樓樣板間則更能體現(xiàn)真情實感。因為這里沒有臨時隔墻和夸大尺寸的視覺把戲，每一處空間、每一個細節(jié)，都是未來家的精準預(yù)演。

在戶型設(shè)計上，云尚展現(xiàn)了其獨特的價值主張，它拒絕用房間數(shù)量討好市場，轉(zhuǎn)而在空間效率和居住質(zhì)感上做足文章。

就比如，主流市場將109平面積段普遍設(shè)計為緊湊三居甚至四居時，云尚創(chuàng)新地將其打造為舒適兩居，這樣既能保證每個空間尺度的奢闊，還能確保南向面寬達到約5米，并配以270度轉(zhuǎn)角飄窗，這樣讓客廳部分的展開面寬更高，極大提升了空間的視野和采光體驗。

162平戶型，項目更是大膽地將其規(guī)劃為寬敞的三居，南向客廳面寬達到約5.3米，整體南向采光面甚至可達約12.5米，這一數(shù)據(jù)直接對標市場180平以上的戶型，賦予了室內(nèi)空間超越同面積段產(chǎn)品的開闊感與舒適度。

還有138平3居戶型，它將改善型高端住宅體現(xiàn)得淋漓盡致，客廳面寬達到約5米，3個臥室的面寬都到了約3米及以上，就連廚房的面寬都達到了3.8米，同時入戶玄關(guān)、獨立家政間、主臥衣帽間、帶窗化妝臺，既具備實用性又充滿儀式感。

或許，豪宅的空間就在于“浪費”。

還有148平、167平戶型，望京云尚則將它們都規(guī)劃為經(jīng)典的四葉草格局，空間格局和高使用率也讓這兩個戶型，成為名副其實的“好房子”。

也因為其實際使用率高，讓它能夠在148平主臥衛(wèi)生間安排浴缸，這在北京市場150平以下的產(chǎn)品中非常少見。167平的4個臥室都很大，南向做了雙主臥，所有臥室的面寬都達到了3米及以上，真正做到不犧牲每一部分的居住舒適度。

同時，兩個戶型在保證LDK一體化的前提下，因為足夠優(yōu)秀的南北進深，還設(shè)置了獨立家政間和中西廚，讓居住舒適感加倍。

精裝層面，望京云尚選用松下智能鎖、德國博世燃氣灶具、瑞士弗蘭卡、意大利SEMG嵌入式冰箱等國際一線品牌，但其價值遠不止于品牌堆砌，更在于系統(tǒng)性的集成思維和對生活細節(jié)的周到考量。

同時，華為全屋智能系統(tǒng)將科技融入日常，弧形精致小夜燈、收納柜內(nèi)燈帶、智能馬桶等細節(jié)共同構(gòu)建了一個"無需二次改造"的真正精裝房。

還有，項目大戶型IMAX全景落地窗最大化引入自然光景，一體式浴缸、恒溫臺面等人性化設(shè)計，配合全屋多維收納系統(tǒng)，重塑了現(xiàn)代家居的空間秩序。

深入探究云尚的產(chǎn)品邏輯，其核心在于"生活場景前置"的設(shè)計理念，即在設(shè)計階段就已預(yù)演未來5-10年的生活變化。

正是因為擁有前瞻性，才能使一個2023年設(shè)計的產(chǎn)品，完美契合了2025年好房子的標準。

朝陽奶西的爭議與成長

金隅望京云尚的“高端住宅”屬性，一定是要在它所在的奶西區(qū)域，進行最大化呈現(xiàn)。

看奶西，不能只看奶西，還要看其所在的大區(qū)域。

奶西板塊的價值發(fā)現(xiàn)，始于其“大望京”的區(qū)位優(yōu)勢，但遠不止于此。在北京市總體規(guī)劃與朝陽區(qū)2035規(guī)劃的藍圖下，奶西被正式納入中關(guān)村朝陽園北區(qū)，明確承接人工智能、集成電路、科技服務(wù)等"高精尖"產(chǎn)業(yè)功能。

中關(guān)村朝陽園北區(qū)效果圖

中關(guān)村朝陽園北區(qū)，阿里巴巴北京總部園區(qū)已于2024年5月正式投入使用，這個總投資68.9億元、建筑面積達47萬平方米的大型綜合體，可容納近1.9萬名員工日常辦公。

不僅如此，高德、美團、獵聘、雪球、蔚來等一批科技領(lǐng)域頭部企業(yè)也相繼進駐，形成了一個強大的產(chǎn)業(yè)集群。

同時，生態(tài)資源也是奶西的獨特優(yōu)勢。

金隅望京云尚西北側(cè)500米，便是亞洲最大的生態(tài)綠肺"溫榆河濕地公園"，其30平方公里的規(guī)劃面積相當于4.5個奧森公園，單是水域面積就有近萬畝。而且今年年底公園朝陽段將建成并全面開放。

朝陽CBD核心高端住宅區(qū)，就是“CBD核心產(chǎn)業(yè)+朝陽公園”的產(chǎn)業(yè)+生態(tài)黃金組合，而如今的奶西，也同樣擁有“全球科創(chuàng)節(jié)點+溫榆河公園”的雙Buff加持，未來前景不可估量。

產(chǎn)業(yè)+生態(tài)，一定是一個區(qū)域成為“高端住區(qū)”的關(guān)鍵。

再加上奶西板塊內(nèi)部自己也爭氣，作為北京城內(nèi)極少"先規(guī)劃后開發(fā)"的低密住區(qū)，這在五環(huán)沿線可謂稀缺。而且板塊內(nèi)17宗用地中，13宗為住宅用地且多為高端改善項目，這種用地性質(zhì)的純粹性，在北京近五年新房市場中幾乎絕版。

當然，任何一個新興板塊的發(fā)展都不可避免會面臨挑戰(zhàn)，奶西也不例外。現(xiàn)階段，區(qū)域城市界面尚未完全形成，仍處于建設(shè)期。

教育配套方面，根據(jù)北京朝陽官方發(fā)布，奶西將建設(shè)朝外分校，預(yù)計2026年9月建成投入使用，這所9年一貫制學(xué)校規(guī)劃了27個教學(xué)班，可提供1080個學(xué)位。

商業(yè)配套上，首農(nóng)配套商業(yè)已動工建設(shè)，項目附近還規(guī)劃有綜合性商業(yè)用地約3.05萬平。

還有區(qū)域軌道交通方面，確實存在明顯短板，距離最近的地鐵站直線距離約3公里，對依賴公共交通的出行者可能造成不便。

可以說，奶西板塊正處于"半熟"狀態(tài)，這種狀態(tài)既是區(qū)域當前價值的體現(xiàn)，也意味著未來巨大的成長空間。相信隨著產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入、規(guī)劃配套逐一落地，這些短板會得到加速彌補。

從另一角度看，奶西這種"未完全兌現(xiàn)"的狀態(tài)，恰恰為早期業(yè)主留下了寶貴的價格窗口，對于有遠見的置業(yè)者而言，真正的價值往往隱藏在"未完成"之中。

當前金隅望京云尚8.5萬/㎡的水平，與同區(qū)域在售項目9W+相比，屬于明顯的價值洼地。再看直線5公里內(nèi)望京核心區(qū)10-12萬元/㎡的二手房價，酒仙橋項目12.5萬/㎡的指導(dǎo)價，都形成顯著價差。

不僅具備價格優(yōu)勢，金隅望京云尚這種“豪宅標準、普宅價格”的定位，讓其在望京北部板塊中形成了超強的“質(zhì)價比”優(yōu)勢。

綜上，縱觀北京城市發(fā)展史，每一個高端居住區(qū)的崛起，都離不開產(chǎn)業(yè)筑基、規(guī)劃先行、生態(tài)賦能三大要素，奶西板塊集齊了所有價值籌碼。

而在潛力巨大的奶西板塊，金隅望京云尚的實景交付，更像是一場沉默的宣言。它告訴我們，真正的“質(zhì)價比”在于超預(yù)期的品質(zhì)兌現(xiàn)、資源的稀缺占位、長期持有資產(chǎn)價值。

這或許正是當下市場中最稀缺的資產(chǎn)屬性：先于時間被驗證，高于預(yù)期被兌現(xiàn)。

以上。

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