現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)平均已經(jīng)下跌了近30%了，還有泡沫嗎，相比06年的話肯定還是有的，06年全國(guó)房?jī)r(jià)3000元一平，現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)1.06萬(wàn)一平，如果這么看的話，全國(guó)房?jī)r(jià)至少還有兩倍多的泡沫了，而這個(gè)泡沫如果越早擠破的話，其實(shí)對(duì)更多老百姓和年輕人更加有利，可能唯獨(dú)不利于手上還有很多套房的中年既得利益的群體了，而真正得到受益的，是還沒(méi)買(mǎi)房的這些00后甚至10后的年輕人，他們不用像90后這代人一樣透支30年的房貸，不用被房貸束縛自己了，所以90后可以說(shuō)是樓市最后的高位接盤(pán)者了，然后附帶一些倒霉的80后跟著高位接盤(pán)。

而從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)層面來(lái)看的話，8月的房?jī)r(jià)還是在往下下跌了，這是數(shù)據(jù)和事實(shí)擺在這里，但是很多人還是在糾結(jié)，因?yàn)楸本┖蜕虾＿€沒(méi)放開(kāi)，這就相當(dāng)于是最后的希望，還盼望著這兩個(gè)老大哥完全松綁后能帶動(dòng)一波大的漲幅，但是大家捫心自問(wèn)，就算現(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)都松綁了，你會(huì)跑去北京買(mǎi)房嗎，你有那個(gè)錢(qián)去買(mǎi)嗎，對(duì)99%的人來(lái)說(shuō)是買(mǎi)不起的，也不會(huì)去買(mǎi)的，你買(mǎi)北京的房子干啥，以前你可以說(shuō)為了等房?jī)r(jià)暴漲、為了孩子上清華北大，但是現(xiàn)在邏輯已經(jīng)失效了，全國(guó)這么多985大學(xué)的城市，現(xiàn)在都已經(jīng)放開(kāi)了限購(gòu)，有些說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的喊了三四年了，現(xiàn)在也不會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)在上漲了，因?yàn)樗麄円脖滑F(xiàn)實(shí)跌怕了，自己說(shuō)不口了，只能說(shuō)再觀望觀望了，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)的下跌已經(jīng)形成了一種慣性，至少目前還沒(méi)出現(xiàn)大的拐點(diǎn)。

現(xiàn)在二線包括一線的廣州都已經(jīng)放開(kāi)了限購(gòu)，但是沒(méi)有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的反彈，反而一線城市的廣州是出現(xiàn)了跌幅加大的狀態(tài)，月跌幅已經(jīng)突破了1個(gè)點(diǎn)以上了，而且外圍已經(jīng)不少小區(qū)的二手房只要幾千塊一平了，甚至跟不少縣城的房?jī)r(jià)都差不多了，但是現(xiàn)在來(lái)買(mǎi)的人也不多，而且這還是建立在廣州人口流入凈增長(zhǎng)的背景之下產(chǎn)生的結(jié)果，2024 年末，廣州常住人口達(dá) 1897.8 萬(wàn)人，比上年末增加 15.1 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 0.8%，因?yàn)楸本┖蜕虾５娜丝谑莾魷p少的，房?jī)r(jià)的支撐最終還是人啊，人多了不買(mǎi)房沒(méi)用，人少了就更難去談房?jī)r(jià)暴漲了。因?yàn)楝F(xiàn)在更多還是在給大家灌輸大城市的教育、醫(yī)療資源來(lái)去誘惑接盤(pán)俠。

但是接盤(pán)俠無(wú)所謂了，不在意這些優(yōu)勢(shì)了，所以就出現(xiàn)了越松綁越?jīng)]人接盤(pán)的局面了，因?yàn)楝F(xiàn)在房子已經(jīng)在脫下神秘的外衣了，其實(shí)本質(zhì)就是消費(fèi)品，而不是一種保值投資品，只要大家把這個(gè)概念轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，就能夠明白現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不是跌，而是回歸到原本的價(jià)值，就像車(chē)子有上千萬(wàn)的跑車(chē)，也有幾萬(wàn)塊的五菱，這種需求，其實(shí)是取決于大家對(duì)于車(chē)子的真實(shí)使用需求，所以限購(gòu)其實(shí)是擋不住真實(shí)的消費(fèi)需求，當(dāng)初搞限購(gòu)還有提高稅收的門(mén)檻，但是出現(xiàn)假離婚、高評(píng)高貸等各種破限購(gòu)、降低稅費(fèi)的操作，只要有需求，就有各種辦法出來(lái)了。

而現(xiàn)在北京 、上海依靠一年社保或者個(gè)稅來(lái)限制，其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)于沒(méi)門(mén)檻了，沒(méi)在這工作或者生活，也沒(méi)幾個(gè)人會(huì)砸?guī)装偃f(wàn)掏空家底去買(mǎi)套這里的房子吧，租售比也是只有1.4%左右，70多年才可能靠租金回本，而希望依靠松綁去吸引炒作的資金，如果房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，房子成交周期超長(zhǎng)的消費(fèi)品，估計(jì)也沒(méi)幾個(gè)富人會(huì)投錢(qián)去買(mǎi)了，就像幾百萬(wàn)一臺(tái)的法拉利搞限購(gòu)，就算放開(kāi)限購(gòu)了，有幾個(gè)人會(huì)去瘋狂搶購(gòu)呢，大家換個(gè)邏輯就能理解了。

所以現(xiàn)在這個(gè)游戲年輕人不跟著玩了，所以泡沫就在一點(diǎn)點(diǎn)被擠出了，而到了現(xiàn)在的行情，當(dāng)年很多人30萬(wàn)買(mǎi)的房子，然后漲到300萬(wàn)的時(shí)候，這差價(jià)的270萬(wàn)其實(shí)不是天上掉下來(lái)的，而是接盤(pán)的這些年輕人掏空六個(gè)錢(qián)包和未來(lái)30年的工資透支出來(lái)的，而在這個(gè)過(guò)程中，前期的人都是吃到了紅利了，并且對(duì)這種投資是堅(jiān)信不疑的，而后來(lái)者也不愿意相信自己是最后的接盤(pán)俠，所以大家一起把泡沫吹起來(lái)了，特別是很多農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)套房，村子里的宅基地就荒廢了。

但是后面發(fā)現(xiàn)，還是村子的自建房有天有地舒服多了，縣城的那種高樓商品房住的其實(shí)不太舒服，所以縣城的房?jī)r(jià)是最先漲不動(dòng)了，所以這就是所謂的城鎮(zhèn)化紅利了，當(dāng)把六個(gè)錢(qián)包都掏空后，年輕人發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有更多錢(qián)包去掏空接盤(pán)了，那就索性躺平了不玩了，這就是房?jī)r(jià)上漲的極限，彈簧超過(guò)了極限點(diǎn)就失去了本身的彈性了，普通年輕人已經(jīng)拿不出更多的錢(qián)去支撐泡沫虛高的房?jī)r(jià)了。所以，房?jī)r(jià)的軟著陸還需要比較長(zhǎng)的出清時(shí)間了，如果說(shuō)回歸到07年的狀態(tài)，房?jī)r(jià)和大家平均月收入差不多的時(shí)候，才是真正符合大家愿意買(mǎi)房消費(fèi)的意愿了，不把買(mǎi)房當(dāng)成一個(gè)龐氏游戲，而是大家居住的一種消費(fèi)品，就跟大家去買(mǎi)車(chē)一樣。