提到這幾年廣州地下商場(chǎng)，很多人腦子里冒出來(lái)的，可能就兩個(gè)字：沒(méi)落。

江南新地空置率過(guò)半成"鬼城"，番禺萬(wàn)博佳創(chuàng)盛匯打折賣(mài)身都沒(méi)人要，地王廣場(chǎng)淪為"時(shí)代的眼淚"……

偏偏就在這個(gè)當(dāng)口，廣州規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化廣州市地下空間開(kāi)發(fā)利用若干措施（征求意見(jiàn)稿）》。

來(lái)源：廣州規(guī)自局

明確廣州將加大對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)力度，合理布局商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、停車(chē)、文體設(shè)施等。

甚至祭出了容積率分開(kāi)算、地價(jià)優(yōu)惠、互聯(lián)互通獎(jiǎng)勵(lì)等“大禮包”。

問(wèn)題來(lái)了：現(xiàn)有的地下商業(yè)都還在努力掙扎，廣州真的還需要那么多新的地下商業(yè)空間嗎？

這次新規(guī)，說(shuō)白了就是想讓開(kāi)發(fā)商更愿意往地下挖，幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)直接戳中痛點(diǎn)。一是，容積率單獨(dú)計(jì)算。這應(yīng)該是最大的利好，以前地下挖得再深，容積率還是要和地上一起算。現(xiàn)在好了，地上歸地上，地下歸地下。城市重點(diǎn)功能片區(qū)地下容積率不低于0.2，靠近地鐵站的非重點(diǎn)片區(qū)也要0.1以上。

來(lái)源：廣州市地下空間開(kāi)發(fā)利用若干措施（征求意見(jiàn)稿）

說(shuō)人話就是，以前只能蓋10層，現(xiàn)在地上還是10層，地下再給你2-3層不占指標(biāo)。

以后你買(mǎi)的新盤(pán)，除了樓上有配套，地下也可能同步開(kāi)出一條商業(yè)街。

二是，土地出讓金優(yōu)惠力度前所未有。

新規(guī)在錢(qián)的問(wèn)題上也很實(shí)在。比如，公益性地下空間直接劃撥，不要錢(qián)；

首次出讓可以先租后讓?zhuān)档鸵淮涡酝度耄?/p>

來(lái)源：廣州市地下空間開(kāi)發(fā)利用若干措施（征求意見(jiàn)稿）地價(jià)向下遞減，越往下越便宜；符合產(chǎn)業(yè)政策的暫緩交土地出讓金；酒店、體育、文化項(xiàng)目給5年過(guò)渡期。

這套組合拳下來(lái)，開(kāi)發(fā)成本能省一大筆。

按照以前算法，地下商業(yè)土地成本能占到總投資的30-40%。

現(xiàn)在這一刀切下去，開(kāi)發(fā)商壓力小了不少。

三是，互聯(lián)互通的獎(jiǎng)勵(lì)。

鼓勵(lì)把地下空間連成網(wǎng)，不要各自為政搞成一個(gè)個(gè)孤島。

比如，如果一塊地和旁邊的地要打通建地下通道，那么在這個(gè)通道里，開(kāi)發(fā)商可以順帶建一些商鋪，但最多只能占整個(gè)通道面積的30%。

來(lái)源：廣州市地下空間開(kāi)發(fā)利用若干措施（征求意見(jiàn)稿）

總之，新規(guī)就是讓開(kāi)發(fā)商更敢于、也更愿意把地下空間納入整體規(guī)劃。

問(wèn)題是，政策用苦良心，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。

廣州這些地下商場(chǎng)，這些年過(guò)得有多慘？來(lái)幾個(gè)典型案例：

比如，海珠著名老商圈之一的江南新地，作為該商圈唯一的地下商業(yè)街，理論上應(yīng)該躺贏。

結(jié)果呢？800米長(zhǎng)的商業(yè)街，空置率過(guò)半。有網(wǎng)友統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，江南西累計(jì)倒閉/撤場(chǎng)的店鋪已超過(guò)110家。

再比如，老牌的康王地下商業(yè)城，現(xiàn)在正逐漸淡出舞臺(tái)，關(guān)門(mén)危機(jī)四伏。明明有地鐵、有客流、有底蘊(yùn)，卻硬是沒(méi)能再爆一次。

曾經(jīng)的潮人聚集的地王廣場(chǎng)，沉寂多年靠“谷子集市”火成全國(guó)二次元“吃谷圣地”。

但熱鬧沒(méi)多久，因試圖用高租金的“谷子店”替代攤位，人氣下滑。

來(lái)源：小紅書(shū)

更慘的是番禺萬(wàn)博的佳創(chuàng)盛匯，號(hào)稱"華南最大地下商業(yè)中心"。

停工多年，降價(jià)到23.8億拍賣(mài)，依舊無(wú)人接盤(pán)。

佳創(chuàng)盛匯現(xiàn)狀

就連廣州地下商場(chǎng)里最成功的代表，時(shí)尚天河，也不是“高枕無(wú)憂”。

背靠全城人流量最高的體育西，時(shí)尚天河這些年依舊感受到了危機(jī)感。

來(lái)源：小紅書(shū)

店鋪撤場(chǎng)、動(dòng)線混亂、電商沖擊，讓它不得不啟動(dòng)大整改，尤其是夜上海片區(qū)幾乎清空，就是為了重新定位。

來(lái)源：小紅書(shū)

那么，廣州真的需要那么多地下商業(yè)嗎？

在我們看來(lái)，答案得分開(kāi)來(lái)看。

一來(lái)，從消費(fèi)者角度，如今大家更愛(ài)逛開(kāi)放、舒適、體驗(yàn)感強(qiáng)的空間。

要大家特意走到地下，本身就有心理門(mén)檻。

除非像時(shí)尚天河那樣，抓住年輕人喜歡的主題和氛圍，否則很難把人留下來(lái)。

二來(lái)，從城市角度，廣州確實(shí)離不開(kāi)地下空間。

但重點(diǎn)該放在交通樞紐、停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)、文體配套這些“硬需求”上，而不是再造一批“江南新地”式的地下商場(chǎng)。

三來(lái)，從開(kāi)發(fā)商角度，新規(guī)確實(shí)幫忙解決了“建得起”的問(wèn)題。

但“怎么活得下去”依舊沒(méi)解法，運(yùn)營(yíng)難、氛圍難營(yíng)造，這才是地下商業(yè)的死穴。

所以換句話說(shuō)，廣州當(dāng)然需要地下空間，但真不一定需要那么多地下商業(yè)。

對(duì)此，你怎么看？評(píng)論區(qū)聊聊~