我們的房?jī)r(jià)未來會(huì)像日本那樣，短期急跌后“跌”30年，還是會(huì)像美國(guó)經(jīng)歷08年次貸危機(jī)急跌4年，跌幅20%，再用10年翻倍？

那我還真的去認(rèn)真研究了一下，通過各種“翻閱”資料，從城市化、房地產(chǎn)市場(chǎng)、刺激政策三方面對(duì)比中美情況，然后找答案。

那第一部分就是城市化。

別看咱們這個(gè)北上廣早就是世界級(jí)的大城市哈，全國(guó)都有55個(gè)這個(gè)城市通地鐵，那地鐵數(shù)量也是全球第一。但說實(shí)話，咱們的這個(gè)城鎮(zhèn)化的進(jìn)度，其實(shí)才剛走到美國(guó)的1920年的水平。也就是說，進(jìn)城的大潮還沒有結(jié)束，美國(guó)是1840年開始城鎮(zhèn)化的。

到了1920年哈，城里面的人的比例第一次超過農(nóng)村，剛好是51.2%。有意思的是，1920年的美國(guó)跟2011年的中國(guó)，那幾個(gè)指標(biāo)是特別的像。城鎮(zhèn)化人口占比啊，還有城鄉(xiāng)差距啊，大城市“邊緣”幾乎是一個(gè)模子里面刻出來的。

美國(guó)后面有兩次的大轉(zhuǎn)彎，那二戰(zhàn)后，有錢人中產(chǎn)都搬去了郊區(qū)，買房子帶小院子那種，汽車文化就出來了。80年代互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)，科技公司也搬去了這個(gè)郊區(qū)，出來一堆所謂的精品小城。

那2000年以后，又弄出了三個(gè)超級(jí)都市圈，差不多把一半的人都“裝”了進(jìn)去。咱們現(xiàn)在的2021年的城鎮(zhèn)化率才64.7%，那跟美國(guó)1970年的水平是差不多的。制造業(yè)地位也像他們七八十年代“那陣子”，而且咱們的基建科技比那會(huì)兒的美國(guó)強(qiáng)太多了，所以未來大概率哈也會(huì)走人口往郊區(qū)分，搞幾個(gè)大都市圈這條路。

換句話說，就是城市化遠(yuǎn)還沒到頭。

那第二部分就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

網(wǎng)上哈老有人說那個(gè)中國(guó)房子修太多了，然后房地產(chǎn)完了，但你知道嗎？2023年，咱們這個(gè)城鎮(zhèn)人均住房才1.07套，差不多就是美國(guó)1960年的水平。美國(guó)那會(huì)兒是到了1.1套以后，房地產(chǎn)沒停，反而搞起了用舊的換新的，從那個(gè)老破小搬到郊區(qū)的新房子帶花園，然后帶車庫(kù)，那種生活品質(zhì)是直接飛升。

那現(xiàn)在咱們哈也有這個(gè)苗頭。就大城市中心區(qū)的保障房的質(zhì)量還真不差，那有的這個(gè)老舊的商品房，甚至不如保障房舒服，以后可能就會(huì)有更多人往這個(gè)郊區(qū)“搬”。那買洋房啊、小別墅啊，或吸點(diǎn)這個(gè)新的空氣，那孩子的話也有地兒瘋跑嘛。

這樣一來，房地產(chǎn)就不是拼數(shù)量，而是拼質(zhì)量了。而且啊，房子的金融屬性是客觀存在的。美國(guó)那邊靠不動(dòng)產(chǎn)投資基金，然后來發(fā)展房地產(chǎn)金融，不靠炒房，靠穩(wěn)定的租金收益賺錢。這個(gè)路子對(duì)咱們來說也是一個(gè)參考，就說明房地產(chǎn)的行業(yè)還是有潛力的。

第三部分，刺激政策，再來看看政策對(duì)比。

美國(guó)08年的那次次貸危機(jī)，說白了就是大家貸款買房，然后“超”了能力，再加上銀行的門檻放得很低，還打包這個(gè)次級(jí)貸款去賣證券，那最后整個(gè)這個(gè)金融系統(tǒng)就崩了。美國(guó)是怎么搞的呢？

第一，直接給這個(gè)銀行注資。

第二，降息加量化寬松，錢放松點(diǎn)。

第三，就是幫那些快還不起貸款的人緩緩。

第四，就是減稅，讓大家敢花錢，敢投資，就這么4招。2012年的房?jī)r(jià)就開始大反彈，一直漲到現(xiàn)在。

那咱們現(xiàn)在其實(shí)也有點(diǎn)類似，發(fā)這個(gè)特別國(guó)債給這個(gè)商業(yè)銀行“輸血”，貨幣政策開始轉(zhuǎn)寬松。像比如說“降”降準(zhǔn)降息嘛，讓這個(gè)銀行跟房貸困難戶協(xié)商延期還款，還重點(diǎn)發(fā)展科技和金融。

有美國(guó)的這個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)在這里擺著，那咱這個(gè)國(guó)家的樓市哈，它的這個(gè)未來不至于那么的悲觀。

所以最后總結(jié)一下，就這三個(gè)方面，我個(gè)人覺得就是咱們這個(gè)中國(guó)房?jī)r(jià)以后可能會(huì)走美國(guó)的這條路，不太可能學(xué)日本“趴”30年那個(gè)樣子。