李嘉誠(chéng)又說(shuō)中了！手握“兩套房”的家庭，恐怕逃不掉這4個(gè)結(jié)局

當(dāng)年搶著買(mǎi)的第二套房，現(xiàn)在可能成了燙手山芋，李嘉誠(chéng)2018年的預(yù)言，正在一個(gè)個(gè)應(yīng)驗(yàn)了那些盲目買(mǎi)房的家庭。

2018年，樓市火熱得發(fā)燙，不少人排隊(duì)搶房，李嘉誠(chéng)卻潑了盆冷水。

他說(shuō)未來(lái)五年房?jī)r(jià)會(huì)面臨大洗牌，炒房客需要謹(jǐn)慎，那會(huì)兒大家覺(jué)得這老頭是不是糊涂了，房?jī)r(jià)怎么可能跌。

如今2025年了，回頭再看，全國(guó)百城二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了30多個(gè)月，平均跌幅超過(guò)30%，以上海為例，房?jī)r(jià)從2021年最高時(shí)的9萬(wàn)多，跌到了現(xiàn)在的6萬(wàn)多。

那些手握兩套以上房產(chǎn)的家庭，正面對(duì)前所未有的困境。

第一個(gè)結(jié)局是優(yōu)質(zhì)房和劣質(zhì)房的差距越拉越大

2025年上半年數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問(wèn)題，全國(guó)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率平均2.08%，但城市之間差得離譜。

深圳這種一線城市回報(bào)率才1.85%，烏魯木齊卻能達(dá)到3.86%，更關(guān)鍵的是長(zhǎng)三角那些城市，金華1.41%、東莞1.46%，房?jī)r(jià)被炒得很高，但租金根本跟不上。

這意味著如果你在上海內(nèi)環(huán)有套房，同時(shí)在老家三四線城市還有一套，結(jié)局會(huì)完全不同。

上海黃浦區(qū)的房子雖然漲幅慢，但流動(dòng)性還在，而老家那套可能掛半年都沒(méi)人問(wèn)。

新鴻基地產(chǎn)2025 年的ROA只有2.43%，說(shuō)明連專(zhuān)業(yè)房企都很難從房產(chǎn)中賺大錢(qián)了，普通家庭更要小心。

第二個(gè)結(jié)局是出租收益越來(lái)越難覆蓋成本

按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，租金回報(bào)率得超過(guò)5%才算合理，現(xiàn)在全國(guó)能達(dá)標(biāo)的城市沒(méi)幾個(gè)。

珠三角那些靠外溢需求推高房?jī)r(jià)的地方更慘，東莞1.46%的回報(bào)率，還不如存銀行五年期定期存款。

手里有兩套出租房的家庭會(huì)發(fā)現(xiàn)，以前以租養(yǎng)貸的模式玩不轉(zhuǎn)了。

特別是三四線城市，房?jī)r(jià)跌了但物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)沒(méi)降，有些房子租金連月供的一半都不夠。

李嘉誠(chéng)旗下的業(yè)務(wù)向來(lái)注重現(xiàn)金流，他早就不把房地產(chǎn)當(dāng)作主要現(xiàn)金流來(lái)源，這一點(diǎn)現(xiàn)在看確實(shí)有先見(jiàn)之明。

第三個(gè)結(jié)局是想賣(mài)的時(shí)候賣(mài)不掉，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越明顯

國(guó)家推進(jìn)城市更新行動(dòng)，明確要求一村一策搞城中村改造，不搞大拆大建。

這意味著以前靠拆遷暴富的可能性沒(méi)了，那些區(qū)位差、戶(hù)型老的房子，以后更難出手。

有些家庭以為手里有兩套房就等于有了退路，真到急需用錢(qián)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，掛牌三個(gè)月能有三個(gè)看房的就不錯(cuò)了。

長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)虛高的城市尤其明顯，買(mǎi)家越來(lái)越挑剔，稍微議價(jià)空間小一點(diǎn)就會(huì)流失客戶(hù)。

第四個(gè)結(jié)局是政策變動(dòng)帶來(lái)的持有成本上升

雖然還沒(méi)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，但從城市更新政策能看出趨勢(shì)，資源會(huì)向核心區(qū)域傾斜，非核心資產(chǎn)的持有成本必然增加。

有些家庭的兩套房子可能都在政策調(diào)整影響范圍內(nèi)，比如學(xué)區(qū)劃片改革后，所謂的學(xué)區(qū)房溢價(jià)消失。

或者舊改項(xiàng)目落地后，周邊老破小的價(jià)值被稀釋?zhuān)罴握\(chéng)的投資向來(lái)多元化，房地產(chǎn)只是他眾多業(yè)務(wù)中的一項(xiàng)，這種分散風(fēng)險(xiǎn)的思路值得借鑒。

如果把所有資產(chǎn)都?jí)涸趦商追孔由?，一旦遇到政策變?dòng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)非常弱。

其實(shí)這四個(gè)結(jié)局的核心，就是李嘉誠(chéng)一直強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)分散原則，他的業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、能源、電訊、零售等多個(gè)領(lǐng)域，從來(lái)不會(huì)在單一行業(yè)押注。

對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，手里握兩套房子看似資產(chǎn)雄厚，實(shí)則把寶都?jí)涸诹朔康禺a(chǎn)上。

當(dāng)然也不是說(shuō)兩套房一定不好，關(guān)鍵看房子的質(zhì)量和所在城市，如果兩套都在租金回報(bào)率高、人口持續(xù)流入的城市核心區(qū)，情況會(huì)好很多。

但這種家庭畢竟是少數(shù)，更多人是一套自住一套閑置，或者兩套都在非核心區(qū)域，國(guó)家推進(jìn)城市更新是為了提升居住品質(zhì)，那些不符合 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，只會(huì)越來(lái)越邊緣化。