國家統(tǒng)計局剛發(fā)布的8月數(shù)據(jù)顯示，三線城市二手房價格環(huán)比又降了0.5%，這已經(jīng)是連續(xù)第18個月下滑。

與此同時，2025年房企到期債務規(guī)模超過5300億元，三季度就有近1600億元要還。

很多人覺得房價下跌最慘的是炒房客，但實際上，真正扛不住的是那些看似穩(wěn)健的群體。

如果下半年房價繼續(xù)下行，這四類人可能要面臨最直接的沖擊。

先說說為什么不是炒房客，專業(yè)的炒房客大多早就套現(xiàn)離場了，剩下的要么是資金雄厚的長期玩家，要么是用了杠桿但已經(jīng)做好風險對沖的。

他們經(jīng)驗豐富，止損手段多，抗風險能力比普通人強得多，真正慘的是下面這四類人。

第一類是高杠桿買自住房的普通家庭，這類人通常收入不錯但不算富裕，為了買套房背了巨額貸款。

月供可能占到家庭收入的一半以上，一旦房價下跌，資產(chǎn)縮水不說，心理壓力會非常大。

萬一遇到降薪或失業(yè)，斷供的風險就來了，銀行可不會因為房價跌了就少收月供。

現(xiàn)在首付比例降到20%，有些家庭甚至通過消費貸湊首付，實際首付可能只有10%左右。

按5年期LPR3.6%計算，貸款100萬每月要還4563 元，如果房價跌 15%，100萬的房子變成85萬，但貸款還得按100萬還，相當于資產(chǎn)直接變成負的。

我朋友去年在惠州買的房，當時單價1.2萬，現(xiàn)在同小區(qū)掛牌價已經(jīng)跌到 1 萬，他每個月還完房貸只剩兩千多生活費，想轉(zhuǎn)手又沒人接盤。

這類購房者不像炒房客有資金緩沖，他們的收入基本都用來還貸，一旦房價下跌超過首付比例，就會陷入賣了虧更多，持有壓力大的困境。

第二類是年高位接盤的剛需購房者

特別是在2023-2024年市場反彈時買入的人，那時候價格還比較高，如果2025年下跌，他們可能直接變成負資產(chǎn)，就是房子市價還沒貸款多。

第三類是把所有積蓄都投入房產(chǎn)的退休人員

很多老人覺得房子最穩(wěn)妥，把所有養(yǎng)老金甚至借債去買第二套、第三套房，想靠租金養(yǎng)老。

但如果房價跌租金也跟著跌，他們的收入就會大幅減少，退休金本來就不多，到時候日子會很難過。

第四類是中小房企的員工

雖然2024年房企違約數(shù)量比上年減少，但2025年到期債務規(guī)模更大，三季度又是高峰。

那些依賴單一房企的供應商、持有房企債券的普通投資者，還有房企基層員工，面臨的風險比炒房客更大。

網(wǎng)友發(fā)帖稱，他買的10萬債券現(xiàn)在只能兌6萬，想轉(zhuǎn)讓都找不到接手的人。房企為了償債，普遍采取降薪、欠薪措施，有些員工拿著工資欠條卻不敢離職，擔心連欠條都成廢紙。

頭部房企能通過發(fā)債置換債務，龍湖集團甚至三年壓降有息負債超400 億，但中小房企既沒融資渠道也沒重組能力，只能硬扛。

這種情況下，依附于中小房企的群體根本沒有緩沖空間。

當然不是說炒房客就完全沒事，但他們至少有多套房子可以周轉(zhuǎn)，也有更多經(jīng)驗應對市場變化。

而上面這四類人，要么是押上了全部身家，要么是沒有退路，要么是只能被動承受結果。

另外還得看跌多少，要是小幅陰跌，可能大家還能扛一扛，要是大幅快速下跌，那問題就嚴重了。

不過從歷史經(jīng)驗看，大幅快速下跌的可能性不大，更可能是繼續(xù)陰跌或者橫盤陰跌。

所以如果你屬于上面這幾類，可能得提前想想辦法，比如降低杠桿，留點現(xiàn)金備用。

或者重新評估一下資產(chǎn)配置，別把所有雞蛋放一個籃子里。

當然自住的話沒必要太恐慌，反正你也不賣，漲跌都是紙面數(shù)字，但心理壓力得自己調(diào)節(jié)。

總之房價下跌的時候，最慘的不是那些專業(yè)玩家，而是普通老百姓，他們抗風險能力弱，選擇也少。

所以別老幸災樂禍覺得炒房客要完蛋，其實他們可能比我們想象中堅強得多。