業(yè)主老張站在自家車位的停車線內(nèi)，仰頭看著昏暗的車庫燈光和不遠(yuǎn)處已經(jīng)壞了兩個(gè)月的監(jiān)控?cái)z像頭，手里捏著那張150元的車位管理費(fèi)繳費(fèi)單，心里滿是疑惑：“這錢，到底交得值不值？”

很多人和老張一樣，花了幾十萬購買車位后，卻發(fā)現(xiàn)自己需要支付一筆額外的“車位管理費(fèi)”。更讓人困惑的是，這筆費(fèi)用竟然和物業(yè)費(fèi)是分開計(jì)算的。

01 三重費(fèi)用，業(yè)主們的共同困惑

“買車位花了28萬，每月還要交150元管理費(fèi)，這合理嗎？”廣州黃埔區(qū)某小區(qū)的業(yè)主老張的遭遇引發(fā)了廣泛共鳴。

絕大多數(shù)業(yè)主都不明白：明明已經(jīng)支付了物業(yè)費(fèi)，為何車位還要另外收費(fèi)？而且即使車位空置不用，管理費(fèi)也一分不能少。

這種困惑并非個(gè)例。最高人民法院數(shù)據(jù)顯示，2024年全國法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，車位管理費(fèi)爭議占比高達(dá)19%，同比上升7個(gè)百分點(diǎn)。

02 法律視角，揭開收費(fèi)的合理性面紗

《民法典》第275條明確規(guī)定：占用業(yè)主共有道路或場地的車位屬于全體業(yè)主，其收益扣除20%-25%管理費(fèi)后，應(yīng)納入維修資金。

那么為什么買了車位還要交管理費(fèi)？律師解釋道：“物業(yè)公司對(duì)地下停車場的整體管理，如照明、通風(fēng)、監(jiān)控等，是持續(xù)性的服務(wù)。即使業(yè)主暫時(shí)未使用車位，這些基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)仍在運(yùn)行，因此需要收取相應(yīng)的管理費(fèi)用?！?/p>

這三種費(fèi)用各有其用途：

物業(yè)費(fèi)：用于小區(qū)公共區(qū)域的清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維保、安保巡邏等。

車位購買費(fèi)：支付給開發(fā)商的車位購買成本。

車位管理費(fèi)：專門用于車位的照明、通風(fēng)、道閘系統(tǒng)維護(hù)、清潔和安全監(jiān)控等服務(wù)。

03 空置車位，管理費(fèi)能否減免？

讓業(yè)主最難以接受的是，即使車位長期空置，管理費(fèi)也一分不能少。物業(yè)公司的解釋是：“車庫的燈、監(jiān)控、清潔工不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)車位空置就停止服務(wù)?！?/p>

不過也有例外情況。2024年北京房山法院審理的一起案件中，法院判決某小區(qū)未出售車位按已售車位標(biāo)準(zhǔn)的30%支付管理費(fèi)，理由是“未售車位實(shí)際占用資源較少”。

江蘇南通某小區(qū)業(yè)主因未啟用車位，法院判決其無需支付啟用前的管理費(fèi)。這說明管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)與實(shí)際服務(wù)掛鉤，而非簡單的一刀切收費(fèi)。

04 價(jià)格差異，各地標(biāo)準(zhǔn)天壤之別

車位管理費(fèi)沒有全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地甚至各小區(qū)之間的差異顯著。

廣州：2024年規(guī)定車位管理費(fèi)**最高不超過120元/月；

銀川：地下車位管理費(fèi)為60元/月；

山東日照：普通住宅車位服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)僅為20元/月。

這種差異源于車庫的配置和服務(wù)水平。豪華小區(qū)的地下車庫可能配備自動(dòng)洗車設(shè)備、智能道閘等高科技設(shè)施，收費(fèi)較高；而普通小區(qū)的車庫可能只提供基本照明和保潔服務(wù)，收費(fèi)相對(duì)較低。

05 物業(yè)責(zé)任，管理費(fèi)買來了什么？

業(yè)主繳納了車位管理費(fèi)，有權(quán)享受相應(yīng)的服務(wù)。主要包括：

基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)：確保車庫照明、排氣扇、道閘系統(tǒng)等正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

環(huán)境清潔：定期清掃車庫，保持地面清潔；

安全保障：安排保安人員巡邏，防范車輛盜竊或損壞；

監(jiān)控運(yùn)行：保障監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，為突發(fā)事件提供事后追溯依據(jù)。

如果車輛在車位上發(fā)生刮蹭、損壞甚至被盜，物業(yè)公司有義務(wù)協(xié)助業(yè)主固定證據(jù)。如果是因?yàn)槲飿I(yè)失職（如監(jiān)控?fù)p壞未及時(shí)維修、保安巡邏不到位）導(dǎo)致車輛損失，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

06 特殊案例，房屋無法入住車位費(fèi)還要交嗎？

中山市的李先生遇到了特殊情況：他購買了商品房和車位，但因房屋存在較大質(zhì)量問題無法入住，期間他拒絕接收商品房和車位。

物業(yè)公司起訴要求他支付拖欠的車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院判決認(rèn)為：車位具有依附商品房使用的配套屬性，在商品房不能正常入住的情況下，車位的使用價(jià)值也暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)。

因此，法院判決李先生只需支付正式收樓入住后0.5個(gè)月的車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而之前46.5個(gè)月的車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)他無需承擔(dān)。這一判決體現(xiàn)了民法典對(duì)業(yè)主基本居住權(quán)益和附屬設(shè)施配套使用關(guān)聯(lián)性的保護(hù)。

07 維權(quán)途徑，業(yè)主該如何應(yīng)對(duì)不合理收費(fèi)

當(dāng)業(yè)主認(rèn)為車位管理費(fèi)存在不合理之處，或者物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)，可以通過多種途徑維權(quán)：

投訴至物價(jià)管理部門：若物業(yè)公司存在亂收費(fèi)行為，可向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門投訴；

撥打12315舉報(bào)：如果物業(yè)收費(fèi)沒有合法依據(jù)，或服務(wù)質(zhì)量明顯滯后，可向市場監(jiān)督管理局舉報(bào)；

提起訴訟：起訴物業(yè)公司，要求調(diào)整不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或賠償損失；

成立業(yè)主委員會(huì)協(xié)商：組建業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)行平等協(xié)商。

2024年，廣東東莞某小區(qū)200余戶業(yè)主集體起訴物業(yè)，最終成功迫使管理費(fèi)下調(diào)30%。

法院的答復(fù)讓人恍然大悟：車位管理費(fèi)的本質(zhì)是對(duì)持續(xù)服務(wù)的購買，而不是簡單的“重復(fù)收費(fèi)”。

但這并不意味著物業(yè)公司可以隨意收費(fèi)。越來越多的地方已經(jīng)開始行動(dòng)：南京禁止物業(yè)限制車輛出入催費(fèi)，珠海萬山群島允許“公積金支付車位管理費(fèi)”，成都試點(diǎn)“車位共享”模式降低空置率。

這些政策的核心都是讓車位管理回歸“服務(wù)本質(zhì)”而非“盈利工具”。業(yè)主既需要理解管理費(fèi)存在的合理性，也要勇于對(duì)不合理收費(fèi)說“不”。