當(dāng)剛需想買房的時(shí)候，通常都是被環(huán)境裹挾著走。

有人看到新房售樓處的優(yōu)惠活動(dòng)心動(dòng)，有人被中介推薦的低價(jià)房源吸引，稍不注意就可能踩雷。

其實(shí)剛需買房沒(méi)那么復(fù)雜，記住 “買舊、買大、不買三” 這七個(gè)字，能幫你避開(kāi)大部分陷阱。

先說(shuō)說(shuō)買舊

這里的舊指的是二手房，不是說(shuō)越舊越好，而是相對(duì)于新房而言。

今年上半年，北京、上海這些大城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房了，重點(diǎn)12城二手房成交占比更是達(dá)到69%。

為什么大家寧愿買別人住過(guò)的房子？主要是新房風(fēng)險(xiǎn)太高。

我一個(gè)同事去年買了遠(yuǎn)郊的期房，到現(xiàn)在工地還沒(méi)復(fù)工，每月背著房貸還要租房，腸子都悔青了。

二手房就沒(méi)這問(wèn)題，你能親眼看到房子的戶型、采光，小區(qū)的配套、物業(yè)怎么樣，甚至能問(wèn)問(wèn)鄰居居住體驗(yàn)，這些都是售樓處的沙盤模型比不了的。

二手房的配套成熟度也是一大優(yōu)勢(shì)，北京五環(huán)外取消限購(gòu)后，二手房帶看量明顯增加，很多人就是沖著現(xiàn)成的學(xué)校、超市、地鐵來(lái)的。

新房尤其是遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商承諾的配套往往要等好幾年才能兌現(xiàn)，有些甚至成了空頭支票。

深圳上半年二手房同比增長(zhǎng)超30%，很多剛需選的都是房齡5 - 10年的次新房，這類房子小區(qū)成熟，價(jià)格比新房低10% - 15%，性價(jià)比很高。

當(dāng)然買二手房要注意產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，一定要查清楚房產(chǎn)證是否清晰，有沒(méi)有抵押查封，這些細(xì)節(jié)要留意。

再說(shuō) “買大”

可能有人覺(jué)得剛需買房先買個(gè)小戶型過(guò)渡，等有錢了再換大的。

但今年的市場(chǎng)情況不一樣了，上半年重點(diǎn)城市90㎡以上戶型成交占比已經(jīng)達(dá)到43.3%，比2019年提高了11.8%。

這說(shuō)明大家越來(lái)越傾向于一步到位買大戶型。

大戶型的性價(jià)比現(xiàn)在很明顯，同一區(qū)域內(nèi)，120㎡的房子單價(jià)往往比80㎡的低5% - 8%，但居住舒適度差很多。

剛需買房大多是要住十年以上的，得考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)需求，比如父母過(guò)來(lái)幫忙帶孩子、自己工作變動(dòng)需要在家辦公等。

當(dāng)然買大戶型要量力而行，不是越大越好，建議在自己能承受的首付范圍內(nèi)，盡量選大一點(diǎn)的戶型，別為了省點(diǎn)錢委屈自己十年八年。

最后是 “不買三”

這三類房子再便宜也別碰

第一類是遠(yuǎn)郊房

南寧五象南、龍崗這些遠(yuǎn)郊板塊，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破5000 元 /㎡，武鳴區(qū)甚至有樓盤賣到4000 多，但庫(kù)存高得嚇人，去化周期可能超過(guò)36個(gè)月。

我之前在杭州遠(yuǎn)郊看房時(shí)，中介說(shuō)2021年開(kāi)盤價(jià)1.8萬(wàn)，現(xiàn)在1.5萬(wàn)都沒(méi)人要，還不如市區(qū)老破小保值。

遠(yuǎn)郊房最大的問(wèn)題是配套跟不上，上班通勤一兩個(gè)小時(shí)，買菜看病都不方便，未來(lái)想轉(zhuǎn)手都找不到接盤俠。

第二類是公寓，不管開(kāi)發(fā)商怎么宣傳 “LOFT 買一層送一層”，剛需都要謹(jǐn)慎。

公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)收，比住宅高不少。

轉(zhuǎn)手時(shí)稅費(fèi)能達(dá)到15% - 20%，現(xiàn)在不光房?jī)r(jià)在降，還要付高額稅費(fèi)。

第三類是小產(chǎn)權(quán)房，這種房子價(jià)格可能只有商品房的一半，但根本沒(méi)有房產(chǎn)證，買了也不算你的合法財(cái)產(chǎn)。

深圳之前清理小產(chǎn)權(quán)房，不少人花了畢生積蓄買的房子說(shuō)拆就拆，維權(quán)都沒(méi)地方說(shuō)理。

2025 年樓市監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性幾乎為零，千萬(wàn)別貪這個(gè)便宜。

有人可能會(huì)問(wèn)，現(xiàn)在新房打折促銷力度很大，難道不值得買嗎，不是不能買新房，而是要更謹(jǐn)慎。

如果實(shí)在想買新房，一定要選國(guó)企開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)現(xiàn)房，最好是已經(jīng)封頂、能看到實(shí)際戶型的項(xiàng)目。

買二手房也有技巧，最好選房齡10年內(nèi)、物業(yè)好的小區(qū)。

優(yōu)先選11層以下的小高層，得房率高，居住體驗(yàn)好。

避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)房源， 是剛需買房的終極原則。