作者 | 城投君

8月29日，諸城市龍城建設投資集團有限公司（以下簡稱“諸城龍投”或“公司”）發(fā)布2025年中期財務報告。截止2025年6月30日，諸城龍投營業(yè)收入3.85億元，同比下降3.76%，利潤總額3444.22萬元，凈利潤3961.11萬元，同比上漲1.53%；總資產206.52億元，總負債138.36億元，凈資產68.16億元，經營現金流量凈額4.24億元。

諸城龍投成立于2016年7月，公司注冊資本和實收資本均為2.25億元，主營業(yè)務為保障性住房建設、公共基礎設施投資建設等業(yè)務板塊，實控人為諸城市國有資產監(jiān)督管理局。2024年，諸城龍投收到政府補助2.18億元。

營收微降利潤略增，政府補助支撐明顯

截至2024年底，諸城龍投資產總額205.87億元，所有者權益67.77億元。2024年公司實現營業(yè)總收入7.85億元，同比下降0.05%；營業(yè)成本6.45億元，同比下降3.58%；利潤總額0.58億元，同比下降14.94%；凈利潤0.66億元，同比下降12.34%。

2024年諸城龍項目建設營收6.6億元，包括棚戶區(qū)改造業(yè)務、基礎設施建設業(yè)務、房地產開發(fā)業(yè)務三大板塊。其中棚戶區(qū)改造業(yè)務收入6.58 億元。

棚改業(yè)務占主導，回款滯后凸顯資金壓力

諸城龍投棚戶區(qū)改造項目采用政府購買服務、委托代建及定向安置模式。截至2024年底，諸城龍投主要棚戶區(qū)改造項目計劃總投資135.19億元，累計投資86.49億元，隨著棚戶區(qū)改造項目的推進，公司來資金支出壓力較大；棚戶區(qū)改造項目累計確認收入24.05億元，累計回款9.72億元，整體回款較為滯后。2024年公司實現棚戶區(qū)改造項目收入6.58億元，系蘭家村安置西區(qū)項目和新華家園東區(qū)部分完工交付確認收入。

自營項目回收周期長，房地產去化困難

諸城龍投主要在建基礎設施項目計劃總投資18.07億元，已投資16.85億元，在建項目后續(xù)待投資規(guī)模較小，投資壓力不大。公司暫無擬建的基礎設施項目。 2024年該板塊收入151.39萬元，采用委托代建模式及自營模式。截至2024年底，公司主要基礎設施建設代建項目累計確認收入22.88億元，累計實現回款22.42億元，整體回款情況好。公司主要已完工的自營自建項目4個，累計投資9.49億元，主要通過對外出租實現收益，2024年實現租金收入0.55億元，部分項目收益規(guī)模小，投資回收周期較長，需關注自營項目后續(xù)收益實現情況。

房地產開發(fā)業(yè)務經營模式為自主開發(fā)，項目類型為商品房。2024年商品房銷售收入757.88萬元，主要來自于萬興新城項目銷售收入。萬興新城項目累計投資9.2億元，截至2024年底累計實現銷售收入0.15億元，該項目去化程度低，未來去化壓力大。截至2024年底，公司主要在建商品房項目為怡和名苑小區(qū)，計劃總投資9億元，尚需投資5.34億元；無擬建商品房項目。

其他業(yè)務板塊營收1.25億元，包括標線工程、檢測線、服務、銷售貨物等，業(yè)務指標波動較大。

資產結構以流動資產為主，受限比例高

2024年底，隨著到期債務的償還及子公司股權劃出，諸城龍投資產總額205.87億元，資產規(guī)模同比有所下降，流動資產190.38億元，占比92.48%，資產結構仍以流動資產為主。

2024年諸城龍投公司貨幣資金9.96億元，主要為銀行存款（0.32億元）和其他貨幣資金（9.64億元）；其中受限貨幣資金9.65億元，系借款質押和凍結所致，受限比例高。

公司應收賬款15.4億元，主要為應收匯融建設和諸城市財政局的工程款，分別占期末應收賬款余額的98.39%和1.61%，集中度很高；1年以內和1-2年的款項分別占期末應收賬款余額的46.65%和50.5%，整體賬齡較短；未計提壞賬準備。

其他應收款42.21億元，前五名的賬面余額合計占60.94%，集中度較高；應收對象主要為當地政府部門及國有企業(yè)，回收風險較低，但資金占用較大。

存貨121.46億元，同比下降9.01%，主要系受子公司股權劃出影響，公司待開發(fā)土地規(guī)模減少所致。

諸城龍投2024年受限資產63.74億元，包括貨幣資金、投資性房地產、存貨、無形資產、在建工程、應收票據等，受限比例為30.96%，受限比例較高。受限原因為借款抵押、凍結等。

20204年諸城龍投營業(yè)總成本6.45億元，從資產盈利性角度來看，公司棚戶區(qū)改造業(yè)務沉淀資金規(guī)模較大，變現受政府及委托方結算進度影響較大，對資金形成較大占用；基礎設施自營項目形成的租賃收入對公司營業(yè)總收入形成一定補充，但部分項目收益規(guī)模小，投資回收周期較長；已完工房地產項目去化程度低，未來去化壓力大。此外，公司存貨中待開發(fā)的土地35.91億元，規(guī)模較大，尚未形成收入，其變現受土地市場行情等影響較大。公司期間費用2.44億元，同比有所增長，主要系財務費用增長所致。非經營性損益方面，公司其他收益主要為政府補貼，公司利潤實現對政府補貼依賴較大。

盈利指標表現方面，2024年諸城龍投總資本收益率2.04%，有所提升，凈資產收益0.97%，率略有下降。

2024年諸城龍投受業(yè)務開展支出規(guī)模下降及往來款繼續(xù)凈流入影響，公司經營活動現金凈流為16.7億元，規(guī)模有所提升。公司投資活動現金流為-2.19億元，主要系收回投資款，投資活動現金流出主要系子公司股權無償劃出導致現金流出。受公司繼續(xù)償還有息債務影響，公司籌資活動現金流為-15.07億元?？紤]到公司業(yè)務回款規(guī)模不足以支持項目建設及還本付息資金需求，隨著后續(xù)項目的開展和債務的滾續(xù)，公司對外部融資需求較大。

短期償付壓力大

截至2024年底，諸城龍投負債總額為138.11億元，公司經營性負債主要體現為應付工程款形成的應付賬款，為9.57億元。長期應付款25.27億元，主要由專項應付款和融資租賃借款構成。一年內到期的非流動負債為14.56億元。

2024年諸城龍投全部債務77.87億元，以長期債務為主；全部債務中銀行借款和債券融資分別占66%和25.9%，其余主要為融資租賃借款；債券融資期限主要為5-7年，利率主要分布在4.2%-7%，以企業(yè)債券和私募公司債券為主。

銀行授信方面，2024年公司獲得銀行授信額度65.6億元，尚可使用4.11 億元，間接融資渠道亟待拓寬。

從債務指標來看，受有息債務規(guī)模下降影響，公司債務指標總體呈下降趨勢，債務負擔仍較重。從債務期限分布看，諸城龍投2025年集中償付壓力較大。

評級展望穩(wěn)定，三大風險點值得關注

6月26日，聯合資信評估股份有限公司通過對諸城市龍城建設投資集團有限公司主體及其相關債券的信用狀況進行跟蹤分析和評估，確定維持諸城市龍城建設投資集團有限公司主體長期信用等級為AA，維持“21諸投01/21諸城城投債 01”“21諸投02/21諸城城投債02”信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

聯合資信在評級報告中指出，需要從三個方面關注諸城龍投公司發(fā)展。

第一，項目待投資規(guī)模較大，公司面臨較大的投資壓力。截至2024年底，公司主要棚戶區(qū)改造項目及房地產開發(fā)項目尚需投資規(guī)模合計54.04億元，公司存在較大的投資壓力。

第二，回款周期較長。截至2024年底，公司資產中存貨和應收類款項合計占比 86.98%，占比高，其中存貨主要為棚戶區(qū)改造、基建項目投入及購置的土地，變現受政府及委托方結算進度以及土地市場行情等影響較大。同期末，公司完工及在建的自營項目累計投入18.16億元，投資回收周期較長；已完工房地產項目去化程度低，未來去化壓力大。

第三，短期償付壓力較大。截至2024年底，公司短期債務20.88億元，現金短期債務比為0.51倍，考慮到公司受限資金比例較高，公司短期償債壓力較大。

數據來源：公司年報、公司債券年度報告、公司主體與相關債項跟蹤評級報告、公司債券受托管理事務報告、公開債券募集說明書及行業(yè)研報等公開數據。