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楔子

前段時間我刷到了一則新聞，說的是上海嘉定區(qū)城中村改造開始施行“房票”制度了。

雖然對于外地一些城市來說，這已經(jīng)不是新鮮事了。在上海城中心的一些區(qū)也已經(jīng)施行了，當時虹宸易居拆遷的時候，就有房票的選項。

有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

但對于郊區(qū)嘉定農(nóng)村自建房的拆遷戶來說，卻是第一次“吃螃蟹”。

所以今天這篇文章我想聊聊“嘉定版房票”這個話題，順便分析下哪個方案對拆遷戶更有利。

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彭趙村拆遷

嘉定首個啟動房票安置試點的項目，叫做彭趙村（北片區(qū)）城中村改造項目，離嘉定比較出名的遠香湖比較近。（如上圖）

據(jù)了解，彭趙北“城中村”項目都是農(nóng)村宅基地，2層的小樓，宅基證上的面積一般在230平方左右，但有不少違章搭建的小屋。（如上圖）

本次改造共涉及268戶農(nóng)戶，補償方案中除了傳統(tǒng)的“貨幣安置”、“安置房安置”外，還新增“現(xiàn)房+房票安置”的方式。

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補償方案

先來介紹一下這次拆遷的3個方案，然后我們再來看看哪種方式最劃算。

方案一：拿現(xiàn)金

按照有證的230個平方，每個平方補償價格22000元，再算上亂七八糟的獎勵費，裝修補償違章建筑補償?shù)龋繎艨偟默F(xiàn)金大概在600萬多點。

這個方案適合子女分家的家庭，反正多個子女也不住這里，分錢相對容易一些。不然的話，大可以拿了房子，坐等升值。

方案二：拿動遷房

按照產(chǎn)證230平方，換取等面積的動遷房，大致是大套、中套、小套各一套。動遷房購買的價格基本就和動遷安置費相當，地段好點的大概2萬5左右一平方，也基本不用貼什么錢。

這個方案適合一般家庭，一套大套既可以是父母和子女共同居住，剩下兩套出租。也可以是兩套自住，還有一套出租。

因為嘉定馬陸這個位置也還不錯，出行也算方便，周邊配套也還可以，動遷之后既有地方住，還有租金收入。

方案三：現(xiàn)房+房票安置

被補償人完成首套安置房選購后，將剩余應(yīng)安置面積乘以該地區(qū)征收安置房的評估均價，得出基本額度后，再給予該基本額度8%的獎勵額度，總金額即為房票額度。納入?yún)f(xié)議置換范圍的農(nóng)戶可以拿著這一面額房票，選購納入房源超市的在售商品房。

按照這個定義，比如總安置面積為230平方米，首套安置房是60平左右的小套，那按照22000元/m2的安置房價格計算，約耗費130萬；

剩下的170平方，可以當成404萬購買商品房，再加上拆遷獎勵和違章的象征性補償100萬左右，總共有504萬。

而安置房+商品房的市值，合計為：130+504=634萬，比前兩個方案多34萬。

這個方案的好處是省去了“賣掉動遷房，再買商品房”的環(huán)節(jié)，適合原來就想買商品房的家庭。

但是這個方案也有局限性，因為“房源超市”的房子一共就15個在售小區(qū)，房源總量約2800多套。分別位于馬陸鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)、華亭鎮(zhèn)6個街鎮(zhèn)。（如下圖）

可能是為了嘉定房票的開門紅，除了房票面額上的政府獎勵外，入住房源超市的房企也給予房價九五折優(yōu)惠、千元購車位、20萬-60萬元不等的家裝補貼等，讓有意愿、有需求的被補償人獲得更多實惠。

這些小區(qū)的價格跨度也是比較大的，便宜的如安亭的某樓盤，價格3萬多一點；貴的如南翔的某樓盤，價格6萬左右。對于拆遷戶來說是多了一個選擇，也算是一件好事。

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結(jié)束語

現(xiàn)在上海的樓市觀望情緒比較高，所以是選擇現(xiàn)金還是選擇房子，其實因人而異的。急需用錢的家庭自然以現(xiàn)金為主，而對后市有期待的家庭則可以拿房子。

而嘉定版房票制度的優(yōu)點是：省去了拆遷戶“賣動遷房、再買商品房”中間的手續(xù)和稅費成本。也能促進新房市場的去化速度，對于穩(wěn)定上海的樓市有一定的積極作用。

但是和外地一些房票制度來比，力度還不夠大，這也許是上海樓市還比較堅挺的一種象征吧。