前段時間，艷姐聽聞，上海蘇河灣上個月剛?cè)胧械娘L(fēng)貌別墅靜安里，悄悄賣爆了。

大致成績是：

在其首開的8月，放眼全上海的風(fēng)貌別墅，靜安里差不多算是賣得最好的。

眾所周知，上海的頂豪市場雖然是這兩年全國最好的市場，但是風(fēng)貌畢竟有特殊性，而整個上海如今劃出的風(fēng)貌保護街坊已有足足254處，這也就使得客戶的選擇非常多，想要在其中殺出重圍，難度可想而知。

艷姐也在過去這段時間，多次實地走訪了靜安里，頗有些感觸。

示范區(qū)實景圖

這個項目的成功，可以說一靠足以秒殺諸多競品的底蘊天賦，二靠開發(fā)商的后天努力。

靜安里，是超級央企招商蛇口和超級國企華發(fā)股份強強聯(lián)合的產(chǎn)物。

打從一開始，就不走尋常路：

招商和華發(fā)沒有一家選擇單純坐鎮(zhèn)于背后，而是共同高度參與了操盤，并真正將各自擅長的能力都聚合到了這一個項目之中。據(jù)說，就連雙方各自的董事長，都親自來考察過。

今天，艷姐也想跟大家來深度聊一聊這個招商和華發(fā)的集大成之作——靜安里，一個世界級的城市更新孤品，是如何煉成的？

01

TOP級別的成片開發(fā)！

如果你在近期去過靜安里，第一眼的感受就會很不一樣，因為站在如今位于武進路的入口，首先看到的會是這個名為“唐宅”的百年建筑。

紅磚青磚交揉的外墻、攢尖頂、八角樓山花墻、藝術(shù)雕花門框、拱券外廊……每一眼都是承載百年光陰的視覺盛宴。

唐宅實景圖

唐宅，迄今已有117年歷史，曾是百年前民國首任國務(wù)總理、清末民初著名的外交家、政治家唐紹儀的故居，也是其會晤孫中山等政壇要員的重要場所。

唐紹儀和孫中山合影 | 圖源網(wǎng)絡(luò)

作為靜安里重要的“海派會客廳”，歷時近2年，這座經(jīng)典的新古典主義三段式洋樓，才被招商和華發(fā)一點點還原出了最精美的部分，也在亮相之初，就揭開了靜安里身上，三重不同尋常的文脈底色。

1、成片開發(fā)的TOP級底蘊，靜安版“新天地”來了？

靜安里位于蘇河灣中央風(fēng)貌區(qū)，整個蘇河灣的起源老北站就在其附近。作為上海254處風(fēng)貌中難得的風(fēng)貌成片、格局完整的存在，歷史保護價值完全算是TOP級別的。

示意圖，僅供參考

百年前，以唐紹儀為首的各界名流曾在這里扎根發(fā)展、攪動風(fēng)云，諸多影響中國百年發(fā)展的前沿思想也由此在這里激蕩。

以這些名流和老北站為依托，大量的民族資本工商業(yè)企業(yè)在靜安里云集，并留存至了百年后的今天，除了唐宅，還有中國首家獨立設(shè)計事務(wù)所尚美圖案館、中國民族資本獨資卷煙工業(yè)企業(yè)德隆煙廠、“越劇發(fā)源地”泰山大戲院……

在這樣不凡的底色之上，這里還聚合了百年石庫門的幾乎所有建筑藍本，總的來說：

一座靜安里，就堪稱是上海歷史文化遺產(chǎn)的集大成之作。

此外，靜安里在歷史上還是典型的華洋交界區(qū)，以東新民路為分割線，南側(cè)是以德隆卷煙廠等工商業(yè)為代表的獨立西式風(fēng)格建筑群，北側(cè)則是石庫門里弄式住宅。

一南一北風(fēng)格明晰、分工明確，未來這個特色也將在靜安里完整保留下來，構(gòu)筑出濃烈的“南市北里”獨特生態(tài)，實現(xiàn)真正的繁華在側(cè)、又能大隱隱于市。

目前看來，擁有約9000㎡的石庫門風(fēng)貌商業(yè)的靜安里，也將有望以與新天地類似的規(guī)模和生態(tài)，為上海再造一座靜安版的“新天地”。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

2、蘇河灣風(fēng)貌大成的重要拼圖

而放眼看靜安里所在的蘇河灣中央風(fēng)貌區(qū)，作為全市風(fēng)貌建筑最密集的地區(qū)之一，也是一個難得的從起筆開始就做了統(tǒng)一規(guī)劃、甚至是統(tǒng)一城市設(shè)計方案的風(fēng)貌區(qū)。

區(qū)位示意圖，僅供參考

艷姐去靜安里踩盤時，曾從唐宅開始沿著武進路一路走過，驚訝地發(fā)現(xiàn)，沿街的立面風(fēng)格居然都是高度統(tǒng)一的，不同的項目、業(yè)態(tài)彼此共融共生。

你在上海，或許很難再尋見第二片區(qū)域，可以如蘇河灣中央風(fēng)貌區(qū)一般，能擁有這樣的整體性呈現(xiàn)。

也因此，靜安里作為其中風(fēng)貌生態(tài)最好的純低層項目，早就已經(jīng)不止是一個獨立的風(fēng)貌街區(qū)，更是：

為整個蘇河灣中央風(fēng)貌賦能、區(qū)域開發(fā)大成的重要拼圖。

3、跨區(qū)“整體成片開發(fā)”的破局者

更特別的是，武進路的另一側(cè)就是同為招商開發(fā)的弘安里。

區(qū)位示意圖，僅供參考

值得注意的是，雖然僅一路之隔，但弘安里卻屬于虹口北外灘。

甚至據(jù)艷姐所知，靜安里和弘安里不僅是靠武進路形成了奇妙的聯(lián)結(jié)，未來雙方的南北巷弄走向甚至都是可以彼此貫通的，巧妙實現(xiàn)在靜安里南市的貫通。所以如果未來建成后從空中俯拍，二者更會有渾然一體之感。

武進路就像是一條超級文脈走廊，在靜安里和弘安里共有的開發(fā)商——招商的穿針引線下，打破了區(qū)域的限制，用兩座超級風(fēng)貌縫合了蘇河灣和北外灘的邊界，構(gòu)筑成一片歷史底蘊濃厚的獨特風(fēng)貌街區(qū)。

所以，你會發(fā)現(xiàn)，靜安里從最初的規(guī)劃底色開始，就是完全不同于上海其他風(fēng)貌的獨特存在——由里到外、甚至是跨區(qū)做到了“整體成片開發(fā)”。讓我們看到了好的風(fēng)貌不僅是可以自成一市，甚至是能夠聯(lián)動周邊實現(xiàn)“風(fēng)貌成區(qū)”的。

而這一切，只需要你圍繞著唐宅走上幾次，就能夠輕松感知到。

說白了，在世界的上海，擁有這樣底色的巨作，只要開發(fā)商舍得投入，幾乎注定將會是世界級的城市更新孤品。

為了講好靜安里的故事，華發(fā)和招商作為國央企，也是帶著強烈的使命感的。所以要花這么大精力先做好唐宅的修繕，要將最初的入口放在武進路：

要讓大家來這里走一遭，就能讀懂靜安里。

02

穿透百年的高定生活方式

入市即是大成

在兩大央國企強烈使命感的驅(qū)動下，比這個地塊不可復(fù)制的底色，更動人的是：

在靜安里入市之時，不論是風(fēng)貌的生態(tài)，還是背后承載的穿透百年的高定生活方式，一切都幾乎已經(jīng)觸手可及。

唐宅，不僅在物理空間上，是揭開靜安里神秘面紗的必經(jīng)之路，在時間維度上，也是整個靜安里中首個面向公眾打開的內(nèi)容，遠遠早于靜安里的入市。

唐宅實景圖

簡言之，這里是外界真正意義上對靜安里的初印象所在。

招商和華發(fā)不僅傾全力高效率地讓珍貴的百年建筑高質(zhì)量新生，其中的西樓開放至今，作為靜安里的海派會客廳，也已經(jīng)承辦了諸多高端文化藝術(shù)策展。

甚至就在上周六，在招商和華發(fā)的運營下，靜安里還聯(lián)合上海城市藝術(shù)博覽會在唐宅舉辦了現(xiàn)當代藝術(shù)名家《賦彩東方》聯(lián)展。

唐宅《賦彩東方》聯(lián)展實景圖

以唐宅為起點，靜安里高雅、藝術(shù)的風(fēng)貌新品形象，也早已深入人心，并且還在一步步加深印象。

預(yù)計在10月底，唐宅的東樓也會開放，據(jù)艷姐所知，未來涵蓋了兩個展廳的一樓，也會對標PRADA榮宅的調(diào)性大力策展，讓百年建筑真正可觸摸、可沉浸，為唐宅這座“超級展品”賦予更多的文化藝術(shù)內(nèi)核。

此外，靜安里的售樓處泰山劇場，由泰山大戲院煥新而來，參考美國的肯尼迪中心，保留原有的建筑型制的同時，又在外部套上了一個玻璃盒子，讓古典的建筑用更現(xiàn)代的形式新生成未來百年的經(jīng)典藝文地標。

泰山劇場實景圖

據(jù)艷姐所知，如同藝術(shù)殿堂一般的泰山劇場，未來將會成為一個集文化展覽、藝術(shù)沙龍、商業(yè)體驗于一體的復(fù)合空間，通過推進舉辦音樂會等活動，讓百年前泰山大戲院的音樂盛景在這里復(fù)蘇。

泰山劇場實景圖

穿透到泰山劇場的地下，大約1000㎡的會所如今已全面實景呈現(xiàn)。高定健身房、瑜伽室、恒溫泳池、高壓氧艙、冥想室……皆是為靜安里業(yè)主專屬配置的私享頂奢場域，走到現(xiàn)場就是已然生動呈現(xiàn)出來的未來生活畫卷。

示范區(qū)會所實景圖

簡單來說，在靜安里，這些具有高度附加價值的配套不僅眼見為實，甚至有不少早就提前運營起來了，其余的，放眼望去：

不是即將啟動運營，就是已經(jīng)大致有了規(guī)劃。

而關(guān)于靜安里更多的真實面貌，都還在加速打開中……

預(yù)計在這個月底，靜安里在東新民路的入口就會正式打開，見到靜安里的第一面，就能看到更開闊、更貼近未來真實生活場景的形態(tài)，站在東新民路，左手是以唐宅和即將煥新開放的德隆卷煙廠等為核心的“南市”，右手是從“泰山劇場”和開發(fā)商精心定制的歸家廣場開始導(dǎo)入的“北里”。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

近萬方的石庫門風(fēng)貌的商業(yè)，更是有部分商業(yè)已經(jīng)開始接洽了引進計劃，據(jù)說很多商業(yè)樓棟，未來運營的整體性也會非常強。

雖然一切還需進一步推進落實，但是大致的方向在現(xiàn)階段就已經(jīng)相對明晰了：要讓這些商業(yè)，為業(yè)主構(gòu)筑更多的社區(qū)之外的高端會客、休閑娛樂的空間。

簡言之，關(guān)于這里的一切，大多不是空泛的想象，而是已經(jīng)在真實落地中的圖景。

如今的上海，是不缺風(fēng)貌的。

但即便是在這樣的上海，可以像靜安里一般，在剛?cè)胧械碾A段，就能將項目的展示面做得如此充足、讓承載的內(nèi)容如此落地，幾乎可以說是沒有。

03

教科書級的風(fēng)貌住區(qū)解題思路

不可復(fù)制的生活方式，已然在提前賦能，而風(fēng)貌別墅住區(qū)的打磨上，招商和華發(fā)更是遞交了一份教科書級的風(fēng)貌解題思路。

靜安里，不僅擁有著全上海最豐富、最多元的里弄街巷風(fēng)貌，更是目前上海體量最大的風(fēng)貌別墅區(qū)，以約5.9萬方建面、222套房源問鼎全上海。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

項目最大的難點無疑就在于：該如何讓百年靜安里的繁華歲月，更巧妙地融入當代生活語境？

靜安里的落位中，最重要的第一步，就是根據(jù)建筑的不同級別，以保留改造、更新改建、風(fēng)貌新織三種形式，確定了10種不同的立面風(fēng)格。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

其中，最注重傳承和提升的保改類建筑，形態(tài)非常豐富，未來將涵蓋6種不同風(fēng)格，但都將在盡可能傳承各自原本的肌理、空間尺度、建筑形制的前提下，進一步革新。

比如，典型的石庫門和獨特的排窗樣式被很好地傳承了下來；但與此同時，水砂石立面提升成了更高級的石材，并以此融入了地塊中本就濃烈的歐式建筑風(fēng)格，讓保改建筑也以更適合當代的形制新生。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

保護級別沒那么強的，就進行了更創(chuàng)新的更新改建，如今開放的兩棟樣板房就是更新類的建筑，以紅磚為主的立面，呼應(yīng)著緊挨著的泰山劇場和對面的唐宅。

示范區(qū)實景圖

此外，原本的地塊上留有諸多空地，這些空地，都被充分利用了起來，結(jié)合整體的肌理，拿出了一部分做了風(fēng)貌的新織。就像百年前不同年代生成的石庫門肌理一樣，用當代的視角融入了全新的建筑生態(tài)，成為石庫門文化的一個全新延續(xù)、百年后的新傳承。

而這222棟建筑，如何衍生出獨屬于靜安里的產(chǎn)品調(diào)性，更是至關(guān)重要。

1、首先，在整體規(guī)劃上，以豐富多變的組團打破風(fēng)貌僵化式布局。

當下上海傳統(tǒng)的風(fēng)貌住區(qū)，絕大多數(shù)都是兵營式的布局、規(guī)規(guī)整整的幾排幾列，也少有集中式景觀組團，業(yè)主幾乎只能有封閉在家中一個選擇。

但靜安里卻截然不同，整體的布局非常靈動，不同類型的保改、更新、織補類建筑，彼此交揉在一起。

示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

最終也以七坊、三十二弄、八大石庫門串聯(lián)出7個不同的組團，既傳承了典型的石庫門里弄格局，也絲毫不顯呆板。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

2、其次，充分利用最大風(fēng)貌住區(qū)的底色，不惜舍棄貨值在地塊“留白處”填補萬國花園盛景。

靜安里最大的特色，就是規(guī)劃出了足足6個不同尺度的花園。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

不僅有融合了 地中海 異域風(fēng)情、 向唐紹儀 私人天文臺 “觀星閣” 致敬的摩納哥觀星 園，更是汲取了中英法德意等世界級園林的精髓，揉入了靜安里的坊巷之中。

摩納哥觀星園效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

據(jù)說，為了真正將海納百川的海派文化在景觀營造中高度演繹出來，并以此為業(yè)主打磨出更豐富多元的生活場域，招商和華發(fā)還狠心舍棄了一定貨值，足足拔掉了兩棟樓，才得以安放法國尚美花園和德國美倫花園，也讓法式的浪漫、德式的嚴謹，一同參與鑄就了這萬國盛景。

法國尚美花園效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

也正是在這樣執(zhí)著的追求下，未來業(yè)主行走在靜安里的巷道中，甚至是很難迷路的。

因為你大概看不到任何一個相同的角落——這里每一棟建筑的風(fēng)格、每一個巷弄的裝飾紋樣、每一個景觀組團的落位……都是高度定制化的。

在靜安里，沒有千篇一律的面貌，唯有千步千面的驚喜。

3、最后，在建筑單體上做到終極定制，和居住體驗的全維優(yōu)化。

不止在整體規(guī)劃上游刃有余，展現(xiàn)出了最大風(fēng)貌住區(qū)的獨特魅力，回歸到居住空間本身，更可以說，這是華發(fā)和招商，基于市面上現(xiàn)有的風(fēng)貌產(chǎn)品，一次不遺余力的迭代升級之作。

一方面，每一棟建筑一棟一策，都做到極致的定制化。

從手工磚、元寶縫、到門環(huán)、外立面的山花造型、鐵藝欄桿、入戶壁燈、風(fēng)帽雨水斗……八大細節(jié)，均是無須走入建筑內(nèi)部，就能一眼被驚艷的匠心定制。

效果示意圖僅供參考，具體以實際交付為準

另一方面，將風(fēng)貌的居住感實現(xiàn)全維度的更優(yōu)化。

眾所周知，風(fēng)貌別墅由于要保持里弄肌理生態(tài)，間距一般都相對較小，也因此天然就有私密性和采光不足的痛點。

而靜安里為此在兩個細節(jié)上下了狠功夫。

一是圍墻的高度。

風(fēng)貌別墅中一套簡單的公式是：圍墻越高，私密性越好，采光越差；圍墻越低，則采光越好，私密性越差。

而縱觀市面上的項目，幾乎都是在走極端，要么直接打造4-5米的高墻；要么幾乎沒有圍墻，打造幾近開放式的院落空間。

但如果大家有去靜安里目前拿出的兩個樣板房參觀過，就會發(fā)現(xiàn)圍墻的高度，是非常恰到好處的。

站在外部的巷道中，視線正好能被近2米的圍墻隔絕開；

示范區(qū)實景圖

而站在內(nèi)部稍微做了抬高的庭院中，即便是一米八幾的大高個也不會露頭，同時也不會因為過高的圍墻感到壓抑，采光更是極好。

艷姐為此專門咨詢了下項目的設(shè)計師，得知光是為了這個高度，就打磨了數(shù)版方案，不斷試驗落地，才在采光和私密度的取舍中，找到了這個最佳的平衡點。

二是開窗面。

如果大家有仔細觀察過靜安里的北向開窗面，就會發(fā)現(xiàn)這里的開窗高度，只有傳統(tǒng)風(fēng)貌項目的一半，并將材質(zhì)換成了水紋款。

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

這樣一來，讓北向空間也能擁有更好采光的同時，不必拉窗簾也能擁有極好的居家私密性。

至于南向，更是打破了風(fēng)貌建筑的常規(guī)限制，既通過窗框的雕花細節(jié)保留了舊時的神韻，又做到了突破性的大開窗面落地門窗。

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

而前排用戶在北向的特質(zhì)玻璃，也成為了彼此保持各自私密的天然禮儀屏障，雙方得以互不干擾。

圍墻+開窗上的兩個突破性動作，也讓我們看到了關(guān)于風(fēng)貌別墅采光、私密性兼得的全新解法。

除此之外，整個靜安里更是不斷創(chuàng)新，以大尺度、高使用率，超越了諸多競品。

其一，主力戶型實現(xiàn)了約8.8-12.6米的面寬，甚至以此做到了全朝南房間布局，加上南北開窗上的突破，可以讓室內(nèi)所有空間的采光，都可以做得非常到位。

建面約260㎡戶型圖，僅供參考

其二，用驚人的實際使用率不斷刷新認知。

如今從空中俯瞰靜安里的創(chuàng)意展示間，可以看到一層開闊的庭院、和空中的露臺，讓居家的空間進一步向外延伸。

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

值得注意的是，三層不僅有可以看到東方明珠的露臺。

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

還有可以再進一步隔開的悶頂層，讓老上海的里弄記憶在更現(xiàn)代的空間中復(fù)蘇。

通往悶頂層的旋梯

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

而往下看地下空間，不僅在平面空間的挖掘上遠勝常規(guī)風(fēng)貌，更是延伸出了足足約6米的挑高空間，做夾層也可以非常奢闊。

創(chuàng)意展示間非交付標準，實際交付為毛坯

只要業(yè)主未來充分利用空間，有不少戶型甚至幾乎可以相較產(chǎn)證實現(xiàn)近乎翻倍的使用率，可以滿足對上有天、下有地的院墅生活的所有想像。

不難發(fā)現(xiàn)，靜安里的產(chǎn)品邏輯中，并沒有一味追求過度的復(fù)古——打從一開始，華發(fā)和招商就想得很明白，讓百年歷史再流傳百年的唯一解法或許就是：

既要做經(jīng)典，又要做潮流。

讓經(jīng)典的要素，在風(fēng)貌的整體框架之下，用更符合現(xiàn)代的居住方式，重新演繹、組合。最終，也打磨出了，在上海254處風(fēng)貌中，獨一無二的靜安里。

04

兩大國央企

合力打出了王炸牌

就像我們開頭說的，兩家房企都將自己最擅長的能力聚合到了這一個項目之上，并且都傾盡了全力。

據(jù)艷姐所知，在靜安里的分工上，華發(fā)負責(zé)設(shè)計、工程、招采，招商則負責(zé)營銷、報建、成本、以及后期商業(yè)的運營。

主導(dǎo)設(shè)計的華發(fā)，曾在武漢外灘薈，歷時4年半開創(chuàng)了國內(nèi)原址原位修繕更新活化歷史建筑群的先例，讓圣教書局及附近的街區(qū)實現(xiàn)新生，由此沉淀了寶貴的文物級歷保修繕經(jīng)驗。

雖然經(jīng)驗并非在上海，但是背后的內(nèi)核是類似的。

并且曾開發(fā)過新靜安大名鼎鼎的靜安府、靜安華府的華發(fā)，也可以說是最懂新靜安的開發(fā)商之一，如今又將深耕新靜安的經(jīng)驗帶到了靜安里。

艷姐聽說，聯(lián)動價21萬/㎡的靜安里，是目前整個華發(fā)體系內(nèi)單價最高的項目，而華發(fā)作為設(shè)計的主導(dǎo)方，也基于此，在這個項目的落地標準上，全面對標了華發(fā)體系內(nèi)原有的最高標準：

不僅所有的設(shè)計邏輯幾乎都是定制化的，還要在定制化落地的同時，滿足在此前的最高標準基礎(chǔ)上，更上一層樓。

不過，雖然這次從設(shè)計端口看是華發(fā)跑在最前端，但據(jù)說招商，在設(shè)計上也沒少提供良策。

要知道招商自從2022年基本落實“重返上海心”的戰(zhàn)略后，不僅在上海中心城區(qū)屢創(chuàng)奇跡，更是已經(jīng)實現(xiàn)了江河三里的布局，在靜安里之外，還有弘安里和桐安里的寶貴開發(fā)經(jīng)驗，甚至在內(nèi)部成立了風(fēng)貌事業(yè)部，在風(fēng)貌產(chǎn)品上已經(jīng)做到了充分的橫向拉通。

作為早已熱賣的弘安里的開發(fā)商，招商對于風(fēng)貌區(qū)域客群擁有著高度認知，也在設(shè)計端向華發(fā)分享了諸多寶貴經(jīng)驗。推動靜安里延續(xù)了弘安里優(yōu)秀基因的基礎(chǔ)上，也做了更進一步的升級迭代，所以，弘安里和靜安里的聯(lián)動性才可以如此強。

而最終，靜安里也在雙方的合力下，實現(xiàn)了產(chǎn)品的精準落位，開盤即爆。

合作的最好范式，莫過于此。

結(jié)語

有意思的是，華發(fā)和招商，作為靜安里開發(fā)的執(zhí)筆者，都和這里頗有淵源。

1872年，影響了整個中國近現(xiàn)代發(fā)展歷程的“留美幼童計劃”發(fā)起，2年之后，年僅10歲的唐紹儀就被舉薦給發(fā)起人容閎，成為了第三批留美幼童之一，這一經(jīng)歷也成為了其傳奇人生的重要起點。

容閎是珠海人，而作為珠海國企的華發(fā)，在過去這些年間為政府代建了諸多以容閎命名的學(xué)校，從容閎到唐紹儀，和靜安里形成了奇妙的紐帶。

而招商和這里的聯(lián)結(jié)在于：如同舊時蘇河灣心臟般的老北站，是1898年時，輪船招商局總辦盛宣懷督辦的。

如同宿命一般，招商和華發(fā)在靜安里牽手，并帶著強烈的使命感，在和自己有著深厚紐帶的地塊中，將百年海派記憶凝練成一部可以再傳百年的文化史詩。

對靜安里感興趣的朋友

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主編 ：張艷

主筆：Nanako

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