上海南京西路上的仙樂斯廣場換主人了，2025年11月，象嶼集團(tuán)以21億元價格收購這棟位于核心商圈的物業(yè)90%股權(quán)，成交價比之前報價便宜了25%。

這樁交易在上海地產(chǎn)圈引發(fā)關(guān)注，不是因為象嶼抄到了底，而是因為大家發(fā)現(xiàn)，這家曾經(jīng)在上海風(fēng)光無限的房企，自己手里的項目正賣不動。

仙樂斯廣場建筑面積7.04萬平方米，商場出租率約90%，辦公樓出租率超過70%，在當(dāng)下市場環(huán)境里算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這次出手創(chuàng)下了南京西路商圈近三年來的最大折扣。但象嶼地產(chǎn)在上海的6個在售項目，有的去化率只有一半。

象嶼地產(chǎn)不是新面孔，2003年進(jìn)入上海，2009年設(shè)立第二總部，上海一直是這家廈門國企的重點市場。大寧悅府、虹橋嘉悅府、象嶼招商公園1872，這些項目名字在上海購房者中都不陌生。

2022年，象嶼地產(chǎn)在上海拿地動作很大。那一年，它在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域拿下6宗地塊，權(quán)益地價79億元，是近年來拿地數(shù)量最多的一年。

雖然都是聯(lián)合開發(fā)，但也讓象嶼地產(chǎn)的業(yè)績數(shù)字好看了不少?？硕鸢購?qiáng)銷售榜單上，象嶼地產(chǎn)以330.4億元的全口徑銷售額排在第56名，比上一年的第127名前進(jìn)了71個位次。

這個勢頭一直持續(xù)到2023年。象嶼地產(chǎn)在上海的公開市場拿地數(shù)量雖然減少了，但行業(yè)排名繼續(xù)往前走，來到第35名。更值得注意的是，2023年前9個月，象嶼地產(chǎn)在上海的銷售額排名第3，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展。

轉(zhuǎn)折來得很快。2024年，象嶼地產(chǎn)在上海拿了三宗地，權(quán)益地價合共68.6億元，但克而瑞榜單上的排名滑到了第38名。產(chǎn)品端的問題也開始暴露出來。

虹橋嘉悅府是個典型案例，這個項目2023年3月首開，后來又三次加推?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺上，關(guān)于這個項目的投訴帖子不少。

有網(wǎng)友說，項目宣傳時隱瞞了小區(qū)被公共通道一分為二的事實，把公共通道美化成"小區(qū)內(nèi)部櫻花大道"。

還有業(yè)主反映，裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重減配，宣傳的大金空調(diào)匹數(shù)不夠，只能帶動兩個房間，不能同時開。更讓人擔(dān)心的是，開發(fā)不久的小區(qū)會所和地下車庫就出現(xiàn)了漏水發(fā)霉的跡象。

象嶼路勁都匯云境也遇到了麻煩。2024年4月，有購房者投訴說，自己2023年11月買房時看的是104平方米樣板房戶型，后來為了置辦家具去量尺寸，才被告知實際戶型和樣板房不一致，只是交付標(biāo)準(zhǔn)一致。

這些問題直接影響了銷售。位于奉賢區(qū)的象嶼江灣悅府，從2024年4月首開到現(xiàn)在，一共推出933套房源，但截至2025年11月12日還有444套可售住宅，去化率只有52.4%。

位于普陀區(qū)的中環(huán)云悅府情況類似，三次開盤推出765套房源，現(xiàn)在還有375套沒賣出去，去化率同樣只有一半。

更戲劇性的事情發(fā)生在2025年，年初，象嶼地產(chǎn)對上海市場顯得很有信心，一口氣發(fā)布了三條招標(biāo)公告，目標(biāo)是浦東新區(qū)、嘉定新城、奉賢新城的三個地塊，總投資額超過138億元。這種"未拍先招標(biāo)"的做法，讓行業(yè)覺得那個熟悉的象嶼又回來了。

結(jié)果讓人大跌眼鏡。浦東新楊思地塊，象嶼曾通過招標(biāo)釋放拿地信號，投資預(yù)算高達(dá)75億元，但在參拍名單中消失了，地塊最終被華潤和越秀聯(lián)合體拿下。

奉賢新城地塊，象嶼和龍湖、金茂激戰(zhàn)15輪，還是輸給了龍湖和建華的聯(lián)合體。嘉定湖景宅地，象嶼聯(lián)合天安中國報出中止價，卻在競品質(zhì)環(huán)節(jié)退出，招商蛇口以30%溢價率奪地。

直到3月底，象嶼地產(chǎn)才以總價66.79億元、溢價率18.97%拿下閔行蘭香湖組團(tuán)用地，打破了在上海的拿地僵局。

2025年，象嶼地產(chǎn)在上海推出了兩個重點項目。一個是位于靜安內(nèi)環(huán)的蘇河琹廬，這是象嶼地產(chǎn)的"1號作品"，高層均價約12.5萬/平方米。

但這個項目因為商品房和保障房混住引發(fā)了爭議。另一個是閔行浦江的天宸雅頌，主打"度假式社區(qū)"概念，但區(qū)位配套比較薄弱。

有媒體報道，象嶼地產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人曾對購房者說過一句話："沒爛尾能交房就不錯了，要啥自行車。"這句話在購房者中流傳很廣，也讓象嶼地產(chǎn)的口碑受到了很大影響。

一位房企投拓負(fù)責(zé)人對媒體透露："象嶼的項目維權(quán)頻發(fā)，合作開發(fā)風(fēng)險太高，沒人愿意和他們組聯(lián)合體。"這也解釋了為什么象嶼地產(chǎn)在2025年的土拍中屢屢失手。

數(shù)據(jù)更直觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年前9個月，象嶼地產(chǎn)在上海的全口徑銷售額為106.34億元，排名第18，比上年同期的第14名下滑了4個位次。要知道，2023年前9個月，象嶼地產(chǎn)在上海的銷售排名還是第3。

中誠信國際在2025年6月的一則報告中給出了比較負(fù)面的評價。

報告指出，由于象嶼地產(chǎn)在上海市項目供應(yīng)減少，2024年銷售規(guī)模有所下滑，以上海為代表的重點布局城市補(bǔ)貨情況有待關(guān)注，"投資決策對單個城市的業(yè)績表現(xiàn)依賴度高，整體經(jīng)營穩(wěn)健度一般"。

從2022年的黑馬到2025年的困境，象嶼地產(chǎn)在上海只用了三年時間。

21億元收購仙樂斯廣場，或許是象嶼集團(tuán)在資產(chǎn)配置上的一次嘗試，但地產(chǎn)板塊的口碑重建和銷售提升，才是這家國企真正需要面對的課題。上海樓市競爭激烈，產(chǎn)品力和服務(wù)品質(zhì)才是長期立足的根本。