作者 | 費(fèi)斌杰 北京市青聯(lián)委員 熵簡(jiǎn)科技CEO

今天繼續(xù)給大家?guī)?lái)「一頁(yè)紙」講透美股公司系列。

對(duì)國(guó)內(nèi)投資者而言，美股研究資料相對(duì)匱乏，導(dǎo)致認(rèn)知大多停留在幾家全球科技巨頭，但其實(shí)美股存在大量的“隱形冠軍”，都錄得相當(dāng)不錯(cuò)的收益。

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本期的主角是美國(guó)地產(chǎn)科技龍頭：Opendoor。

25年7月以來(lái)，Opendoor漲幅達(dá)到驚人的1500%。

作為美國(guó)房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的龍頭，Opendoor正在經(jīng)歷 困境反轉(zhuǎn)與新管理層變革。

投資者的核心關(guān)注點(diǎn)應(yīng)聚焦于新管理層能否在未來(lái)幾個(gè)季度內(nèi)，清晰地展示出一條通往持續(xù)性盈利的路徑，并最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的自我造血。

（1）Opendoor核心投資邏輯：困境反轉(zhuǎn)與新管理層變革

Opendoor由Eric Wu與Keith Rabois于2014年聯(lián)合創(chuàng)立，是iBuyer（即時(shí)購(gòu)買）商業(yè)模式的開創(chuàng)者，旨在顛覆傳統(tǒng)、低效的二手房交易流程。

其核心理念是利用數(shù)據(jù)和算法將非標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N類似于電商的、可量化的在線體驗(yàn)。

截至目前，公司已將業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)展至美國(guó)超過(guò)50個(gè)主要市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)科技（PropTech）領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)。

作為iBuyer模式的先驅(qū)，Opendoor在疫情后的房地產(chǎn)熱潮中一度每月收購(gòu)5000套房產(chǎn)。

但加息潮和樓市降溫導(dǎo)致業(yè)務(wù)巨虧，2022年8月曾有42%的交易出現(xiàn)虧損，股價(jià)從2021年的高點(diǎn)35.8美元一路跌至2025年6月的0.5美元，并收到納斯達(dá)克的退市警告。

Opendoor目前正處于關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型階段。

公司在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的虧損后，其運(yùn)營(yíng)效率和成本控制已初見成效。

最顯著的信號(hào)是，公司在2025年Q2的調(diào)整后EBITDA達(dá)到了2300萬(wàn)美元，這是三年來(lái)首次實(shí)現(xiàn)該指標(biāo)轉(zhuǎn)正。

盡管當(dāng)季仍錄得2900萬(wàn)美元的凈虧損，但這一里程碑式的轉(zhuǎn)變表明，公司已從不惜代價(jià)追求規(guī)模擴(kuò)張的階段，轉(zhuǎn)向更加注重盈利質(zhì)量的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

2025年9月的管理層重組是推動(dòng)Opendoor變革的核心催化劑。

公司任命了前Shopify首席運(yùn)營(yíng)官Kaz Nejatian為新任CEO，旨在引入其在產(chǎn)品和高效運(yùn)營(yíng)方面的成功經(jīng)驗(yàn)。

更重要的是，聯(lián)合創(chuàng)始人Keith Rabois和Eric Wu高調(diào)回歸董事會(huì)，Rabois出任董事長(zhǎng)，這標(biāo)志著創(chuàng)始人將重新主導(dǎo)公司戰(zhàn)略方向。

伴隨人事變動(dòng)，創(chuàng)始人及關(guān)聯(lián)方承諾向公司注資4000萬(wàn)美元，強(qiáng)力彰顯了內(nèi)部對(duì)公司未來(lái)的信心。

市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)極為正面，認(rèn)為新管理層有望加速產(chǎn)品創(chuàng)新和戰(zhàn)略執(zhí)行，帶領(lǐng)公司走出困境，7月以來(lái)公司漲幅達(dá)到驚人的1500%。

當(dāng)前 Opendoor的投資邏輯是典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的“困境反轉(zhuǎn)”博弈。

風(fēng)險(xiǎn)在于，公司尚未實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)盈利，毛利率較低（約8%），且其業(yè)務(wù)與宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期高度相關(guān)。

然而，潛在回報(bào)也同樣巨大。

若新管理層能成功利用Opendoor在iBuyer領(lǐng)域的領(lǐng)先地位和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，將運(yùn)營(yíng)效率的提升轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的凈利潤(rùn)，公司估值將有巨大的修復(fù)空間。

（2）Opendoor商業(yè)模式解析

Opendoor的iBuyer模式構(gòu)建了一個(gè)高效、閉環(huán)的房產(chǎn)交易流程，其核心在于利用AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，重塑了傳統(tǒng)房產(chǎn)交易的價(jià)值鏈。

1）AI估價(jià)與報(bào)價(jià)：賣家在線提交房屋基本信息后，Opendoor的專有AI定價(jià)模型會(huì)即時(shí)分析海量市場(chǎng)數(shù)據(jù)、房屋特征及歷史交易記錄，在短時(shí)間內(nèi)生成一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)金報(bào)價(jià)。

2）快速收購(gòu)與過(guò)戶：一旦賣家接受報(bào)價(jià)，Opendoor會(huì)進(jìn)行線上及線下核驗(yàn)，并快速完成交易過(guò)戶。整個(gè)過(guò)程最快可在數(shù)天內(nèi)完成，極大地縮短了傳統(tǒng)交易模式下長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待周期。

3）標(biāo)準(zhǔn)化翻新：在收購(gòu)房產(chǎn)后，公司會(huì)對(duì)其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的輕度翻新和維修，以提升房屋的市場(chǎng)價(jià)值和對(duì)買家的吸引力，并通過(guò)規(guī)?；少?gòu)和供應(yīng)鏈管理來(lái)有效控制成本。

4）在線銷售：翻新后的房屋通過(guò)Opendoor的數(shù)字化平臺(tái)重新掛牌出售。平臺(tái)為潛在買家提供自助看房等創(chuàng)新便捷服務(wù)，優(yōu)化購(gòu)房體驗(yàn)，最終促成交易。

盈利來(lái)源圖解：Opendoor的盈利模式主要建立在交易效率和增值服務(wù)之上，其收入來(lái)源呈現(xiàn)多元化結(jié)構(gòu)，旨在對(duì)沖單一差價(jià)模式的風(fēng)險(xiǎn)。

1）交易差價(jià)（Spread）：此為最核心的盈利來(lái)源，即收購(gòu)價(jià)與最終售價(jià)之間的差額。

公司盈利能力高度依賴其AI定價(jià)的精準(zhǔn)度以及對(duì)翻新成本和持有周期的有效控制。

AI定價(jià)引擎不僅整合了房屋的靜態(tài)屬性，如地理位置、建筑年代、面積和戶型，還實(shí)時(shí)抓取動(dòng)態(tài)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括歷史成交價(jià)、市場(chǎng)供需變化及宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋價(jià)值的快速、精準(zhǔn)評(píng)估。

2）服務(wù)費(fèi)（Service Fee）：向賣家收取一筆服務(wù)費(fèi)，費(fèi)率通常在5%-6%之間。

這筆費(fèi)用旨在覆蓋交易過(guò)程中的各項(xiàng)成本（如持有成本、銷售費(fèi)用等），并為公司提供一部分穩(wěn)定利潤(rùn)，其性質(zhì)類似于傳統(tǒng)中介傭金。

3）附加服務(wù)（Ancillary Services）：圍繞房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)，Opendoor還提供房屋貸款、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等增值服務(wù)，借此構(gòu)建一站式交易生態(tài)系統(tǒng)，在提升客戶粘性的同時(shí)開辟了新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

*注：

由F

inGPT Agent作表，原表請(qǐng)登錄AlphaEngine

（3）Opendoor財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

Opendoor在2025年Q2的財(cái)務(wù)表現(xiàn)釋放了強(qiáng)烈的積極信號(hào)，尤其是在運(yùn)營(yíng)效率層面取得了突破性進(jìn)展。

公司Q2營(yíng)收15.7億美金，同比增長(zhǎng)35.9%，重回強(qiáng)勁增長(zhǎng)軌道，顯著高于市場(chǎng)預(yù)期。

更重要的是，Opendoor實(shí)現(xiàn)了調(diào)整后EBITDA三年來(lái)首次轉(zhuǎn)正，這標(biāo)志著其業(yè)務(wù)調(diào)整和成本控制策略初見成效。

然而，較低的毛利率（8%）依然是公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利的核心挑戰(zhàn)。

*注：

由FinGPT Agent作表，原表請(qǐng)登錄AlphaEngine

（4）Opendoor近期催化劑：管理層重組與內(nèi)部信心

任命Shopify首席運(yùn)營(yíng)官為新任CEO：2025年9月，Opendoor任命前Shopify首席運(yùn)營(yíng)官Kaz Nejatian為新任CEO，此舉被市場(chǎng)視為公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵信號(hào)。

Nejatian在Shopify任職期間，主導(dǎo)了產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)戰(zhàn)略，成功將復(fù)雜的電商后臺(tái)功能簡(jiǎn)化為易于商家使用的產(chǎn)品，極大地降低了創(chuàng)業(yè)門檻。

更重要的是，他深度參與了Shopify平臺(tái)生態(tài)的建設(shè)，通過(guò)開放API和開發(fā)者工具，吸引了大量第三方開發(fā)者，構(gòu)建了一個(gè)包含支付、物流、營(yíng)銷等全方位服務(wù)的龐大應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)。

市場(chǎng)普遍期待Kaz Nejatian能將其在Shopify的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到Opendoor，推動(dòng)公司從重資產(chǎn)的iBuyer模式向輕資產(chǎn)的平臺(tái)模式轉(zhuǎn)型。

創(chuàng)始人重返董事會(huì)：與此同時(shí)，Opendoor宣布進(jìn)行重大治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，聯(lián)合創(chuàng)始人Keith Rabois和Eric Wu重返董事會(huì)，其中Rabois被任命為新任董事長(zhǎng)。

此舉與公司任命前Shopify首席運(yùn)營(yíng)官Kaz Nejatian為新任CEO，以及創(chuàng)始人通過(guò)旗下風(fēng)投公司承諾向公司投資4000萬(wàn)美元的計(jì)劃同步進(jìn)行。

這一系列動(dòng)作發(fā)生在公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)初步改善跡象（2025年Q2調(diào)整后EBITDA三年來(lái)首次轉(zhuǎn)正），但仍面臨嚴(yán)峻盈利挑戰(zhàn)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

創(chuàng)始人回歸被市場(chǎng)視為一個(gè)強(qiáng)烈的積極信號(hào)，旨在重新主導(dǎo)公司戰(zhàn)略方向并強(qiáng)化執(zhí)行力。

在公司經(jīng)歷長(zhǎng)期股價(jià)低迷和盈利困境后，此舉被解讀為對(duì)過(guò)往戰(zhàn)略的修正和對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)路徑的重新校準(zhǔn)。

創(chuàng)始人注資4000萬(wàn)美元：在2025年9月公司管理層重大重組之際，聯(lián)合創(chuàng)始人Keith Rabois旗下的風(fēng)險(xiǎn)投資公司及Eric Wu宣布向Opendoor投資4000萬(wàn)美元。

這一戰(zhàn)略性注資與新任CEO的任命及創(chuàng)始人重返董事會(huì)同步進(jìn)行，構(gòu)成了強(qiáng)有力的市場(chǎng)催化劑。

這種將個(gè)人財(cái)務(wù)利益與公司前途深度綁定的行為，遠(yuǎn)比任何口頭承諾都更具說(shuō)服力，是其認(rèn)為公司當(dāng)前市值被低估、未來(lái)具備巨大增長(zhǎng)潛力的明確信號(hào)。

（5）iBuyer市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

Opendoor在iBuyer核心賽道的直接競(jìng)爭(zhēng)已顯著緩和。

隨著Zillow于2021年底退出iBuyer業(yè)務(wù)并轉(zhuǎn)為合作伙伴，Opendoor在該領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位得到鞏固。

當(dāng)前，其主要直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅剩規(guī)模遠(yuǎn)小于自身的Offerpad。

然而，賽道內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的緩和并未解決iBuyer模式固有的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，即重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在高利率環(huán)境下所面臨的巨大資本成本和庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

這迫使Opendoor必須進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從單一的重資產(chǎn)iBuyer向輕資產(chǎn)的

平臺(tái)化模式演進(jìn)，以尋求更可持續(xù)的盈利路徑。

*注：

由FinGPT Agent作表，原表請(qǐng)登錄AlphaEngine

Compass憑借其在高端市場(chǎng)的深耕，以6.0%的市場(chǎng)份額和高達(dá)790億美元的季度交易總額（GTV）在傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先。

Opendoor雖然在全美住宅市場(chǎng)的整體份額不足1%，但在iBuyer這一細(xì)分賽道占據(jù)絕對(duì)龍頭地位，其收入規(guī)模是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Offerpad的數(shù)倍。

而Zillow的規(guī)模優(yōu)勢(shì)則體現(xiàn)在其無(wú)與倫比的流量上，2.43億的月活躍用戶構(gòu)成了其寬闊的護(hù)城河。

相比之下，Redfin和Offerpad在各自領(lǐng)域均處于追趕者地位，規(guī)模劣勢(shì)明顯。

盈利能力的分化反映了各公司商業(yè)模式的成熟度與抗周期性。

Zillow憑借其輕資產(chǎn)的平臺(tái)模式，實(shí)現(xiàn)了1.55億美元的季度調(diào)整后EBITDA，盈利能力最為穩(wěn)健。

Compass 同樣證明了其科技賦能的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)模式能夠規(guī)模化盈利，季度調(diào)整后EBITDA達(dá)1.17億美元。

相比之下，Offerpad和Redfin仍面臨虧損壓力，其商業(yè)模式在當(dāng)前高利率環(huán)境下受到較大挑戰(zhàn)。

除此之外，以The Real Brokerage和Fathom Holdings為代表的新型虛擬經(jīng)紀(jì)公司，雖然不直接從事iBuyer業(yè)務(wù)，但它們?cè)诔杀?、效率和?jīng)紀(jì)人資源爭(zhēng)奪上，對(duì)Opendoor的重資產(chǎn)模式構(gòu)成了潛在的負(fù)面影響。

（7）結(jié)語(yǔ)

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（文畢）

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