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孫宏斌那雙一向精明的眼，早在幾年前已經(jīng)泛起憂色。他話說得直白：只要房地產(chǎn)企業(yè)舉債太猛，遲早全行業(yè)都得卡脖子。

王健林也不拐彎，脫口而出‘世界上還真沒有哪個國家的樓市可以繁榮五十年’，中國沒人能例外。

不是危言聳聽，這幫在房地產(chǎn)翻江倒海多年的大佬，直覺就像動物本能。

真正的拐點落在了2021年。那一年，市場像突然熄了燈，新房、二手房齊刷刷開始跌價。這種下滑不是小修小補(bǔ)，是整盤棋的局面反轉(zhuǎn)。也是這一年，人口增量直線抽水，城里的地鐵剛修完，可能下一站上來的人卻越來越少。樓盤密集，大門卻清冷，這些新房像舞臺布景一樣扎堆掛在網(wǎng)上，周圍冷冷清清。

2022年，樓市下墜得更狠。許多人硬著頭皮掛牌，半年都無人問津。尤其是三線、四線城市，還有大城市外環(huán)那些樓，空著，空得讓人毛骨悚然。想賣沒人接盤，想租沒人入住，房子成了不能動的‘燙手山芋’。

而那句‘買房能抗通脹’的老話，在朋友圈悄悄消失。手上有房再也不是擁有一摞現(xiàn)金券了，畢竟全國沒賣出去的商品房面積到2024年底已經(jīng)封頂?shù)?.5億平方米，比上一年又多出了10.6%——足足1.5萬億元的資金原地晾著。

仔細(xì)看這個趨勢，不只是暫時清冷，是深層次供需倒掛。三四線、郊區(qū)、低線城市，房子越來越難流轉(zhuǎn)，出售周期拉得比橡皮筋還長。

一個小細(xì)節(jié)：2025年9月，二手房在這些地方價格普遍只剩每平米4000到6000元，還在往下小幅挪。身邊有朋友感慨，‘手里那套180萬買進(jìn)的房子，五年過去，掛牌160萬根本沒人搭理’。

有人說，這很像日本90年代的泡沫破滅——彼時日本地方城市房價一瀉千里，誰都不敢搶最后的接力棒。十年、二十年，‘負(fù)資產(chǎn)’成了老百姓口中的新詞?，F(xiàn)在三四線的沉寂，和日本那個時代可惜地驚人。好家伙，風(fēng)一停，大家突然發(fā)現(xiàn)，房子不一定還能變現(xiàn)金，甚至變成了資金籠子。

再來看看2024年底之前，全國空置房子的面積，累積上去了還在漲，買的人卻越來越少。這不是小波動。是房地產(chǎn)徹底失去了做‘流動性之王’的本錢，也讓180萬一套的房子五年后能剩幾何，答案已經(jīng)寫在墻上。

政策端的風(fēng)向也變了。房產(chǎn)稅從2010年代就嚷嚷要落地，到2025年2月，重慶干脆把外地人在當(dāng)?shù)刭I普通住房的稅免了。照這個進(jìn)度，2030年前，全國推行房產(chǎn)稅的輪廓愈發(fā)清晰。

那一旦政策真落錘，多套房業(yè)主的負(fù)擔(dān)會陡然加重。投資需求像北風(fēng)吹散的枯葉，剩下的只會是剛需。財產(chǎn)性稅負(fù)能瞬間撕破市場的虛火——這在日本、英國都不是傳說，而是十年磨一劍的現(xiàn)實。

更重要的是，‘買房發(fā)家致富’的故事，講不下去了。三四線、郊區(qū)、燙手學(xué)區(qū)房、明星公寓，全都在‘縮水’榜單里排隊。北京海淀區(qū)的蜂鳥家園，2021年高峰期一套44平米小戶型賣到985萬，2023年底同樣面積只剩一半價格。這種神話破滅在每個焦慮的家庭里上演。公寓升值無望，稅費重，賣出去難如登天。

年輕人的態(tài)度也完全變了。2024年有個調(diào)查，說50%的年輕人買房只求‘安定’。38%覺得用年薪6到10倍的錢買個家可以接受，躲著高杠桿不碰。86.6%的人最看重周邊便利，不再盲從炒作。

打個比方，這就像17世紀(jì)荷蘭郁金香泡沫崩盤后，球莖價格回歸觀賞屬性，沒人再幻想一夜暴富。房地產(chǎn)也回歸了，只剩下‘住得舒坦’還被看作首要。

回到眼下的現(xiàn)實。即便是一線和強(qiáng)二線城市核心區(qū)，比如北京國貿(mào)、上海陸家嘴、杭州西湖區(qū)，表現(xiàn)還算抗跌。但只要稍微偏出主城區(qū)、產(chǎn)業(yè)一空，價格和流動性照樣搖擺。

上海某知名學(xué)區(qū)房小區(qū)，有業(yè)主幾年里目睹了一室戶的錢變成買兩室一廳的滑稽局面，這不是段子。

隨手補(bǔ)充一句，英國十九世紀(jì)鐵路狂熱退潮后，閑置鋼軌遍地堆，產(chǎn)能消化了好多年。這和中國7.5億平方米商品房庫存的局面如出一轍。

市場不缺房子，就缺真的需求。冰箱里放太多面包，吃得沒那么多，再好的面包也有過期的一天。

再看金融端。2024年5月，央行把首付比例再一次下調(diào)，首套15%，二套25%，連房貸利率下限也給取消了。但明眼人都清楚，這不是讓所有人瘋狂買房，是溫柔地托底。‘穩(wěn)樓市、防風(fēng)險’成了主旋律，高杠桿炒房的年代已經(jīng)關(guān)門。

房價的起伏、房產(chǎn)的命運，和過去的邏輯早已割裂。家里那套180萬的房，五年后也許只剩160萬，甚至更低，變現(xiàn)速度還未必能跟上換工作的節(jié)奏。投資房產(chǎn)要像老一輩‘買郁金香’一樣清醒，別再幻想‘買房穩(wěn)賺’的神話能拉你一把。

想明白了這一點，你會發(fā)覺：把全部籌碼壓在房子上，從現(xiàn)在開始，是個越來越冒險的選擇。

你不信？回看看日本九十年代和荷蘭十七世紀(jì)，牌桌上的玩家更換，結(jié)局卻總在風(fēng)一變冷時提前寫好。

未來五年，中國房地產(chǎn)留下的是一地雞毛，還是一紙理性的賬單？手握180萬一套房的人，都只能在這個新世界里自己拿算盤打。