家人們，最近房產(chǎn)圈有個(gè)大瓜估計(jì)你們都刷到了 —— 楊帆教授說 2025 年是樓市 “世紀(jì)大底”，與此同時(shí)央行數(shù)據(jù)顯示 M2 都飆到 330 萬億了，這數(shù)兒啥概念？平均到每個(gè)人頭上快 23 萬了?？甚柢E的是，錢這么多，房價(jià)不光沒漲，不少地方還在跌，這事兒是不是特反常識？今天咱就掰開揉碎了聊聊，這看似矛盾的背后藏著哪些真東西。

先給大伙兒把事兒說透。楊帆教授那 “世紀(jì)大底” 的說法，不是隨便喊的口號。他盯著的是兩個(gè)關(guān)鍵數(shù)：一個(gè)是 M2，也就是市場上所有的錢加起來，2025 年上半年剛突破 330 萬億大關(guān)，增速還維持在 9.5% 的高位；另一個(gè)是房價(jià)，不管是一線還是強(qiáng)二線，除了個(gè)別核心地段，大多要么橫盤要么陰跌，跟 2008 年那種 “放水就漲房” 的行情完全不一樣。按老規(guī)矩，錢變多了房價(jià)就得漲，畢竟過去二十年，M2 漲了 21 倍，北京房價(jià)也跟著漲了 21 倍，倆曲線幾乎重合?？涩F(xiàn)在這情況，就像往池子里猛加水，水面卻紋絲不動(dòng)，這背離勁兒確實(shí)透著古怪。

那為啥錢再多房價(jià)也不漲？這事兒得從三方面說，咱都用大白話講。

首先是 “錢沒流對地方”。330 萬億看著嚇人，但大多趴在銀行里睡大覺?，F(xiàn)在老百姓都學(xué)精了，活期存款全轉(zhuǎn)成定期，浙江那邊銀行柜員說，去年開始多了好多 “五十萬三年定存” 的客戶，這些人以前都是買理財(cái)?shù)闹髁?。企業(yè)更夸張，佛山那邊超過 60% 的企業(yè)把流動(dòng)資金轉(zhuǎn)成了結(jié)構(gòu)性存款，寧愿少賺點(diǎn)也不敢擴(kuò)張。這就形成了 “貨幣空轉(zhuǎn)”—— 央行放出來的錢，繞了一圈又回到銀行，根本沒流進(jìn)房地產(chǎn)市場。不像 2008 年四萬億的時(shí)候，錢直接往樓市沖，房價(jià)能不漲嗎？

其次是 “樓市的老底子不行了”。以前房價(jià)漲，一是靠城市化，農(nóng)村人往城里擠；二是靠投資客，買了一套又一套?，F(xiàn)在呢？城市化慢下來了，剛需沒那么猛了；更關(guān)鍵的是，前幾年房價(jià)漲太狠，把未來的需求都透支了，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月都降了 19.8%，開發(fā)商都不敢拿地了。加上 “房住不炒” 的調(diào)子一直在，限購限貸雖然松了點(diǎn)，但投資客早就不敢進(jìn)場了，沒了這股勁兒，光靠剛需撐著，房價(jià)自然漲不動(dòng)。

最后是 “大家心里沒底”。這兩年經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大，工資沒咋漲，就業(yè)還不穩(wěn)，誰敢隨便砸錢買房？M1 增速才 1.8%，這指標(biāo)反映的是企業(yè)活期存款，越低說明企業(yè)越不敢花錢、不敢投資。連企業(yè)都謹(jǐn)慎成這樣，老百姓更別說了。浙江有個(gè)老板跟我聊，以前手里有閑錢肯定先買房，現(xiàn)在寧愿存銀行，說 “看得見摸得著的存款才安心”。信心這東西，比黃金還重要，沒信心，再多錢也撬不動(dòng)樓市。

那這種背離會帶來啥影響？往小了說，對咱們普通人的財(cái)富觀念是個(gè)沖擊。以前都信 “買房抗通脹”，現(xiàn)在錢越來越多，房子卻不漲價(jià)，不少人開始犯嘀咕：房子還是不是好資產(chǎn)？有個(gè)北京的大姐給我留言，2021 年高位買的房，現(xiàn)在賬面虧了幾十萬，看著 M2 漲得心慌。往大了說，這事兒倒逼經(jīng)濟(jì)變樣。以前貨幣放水先流樓市，現(xiàn)在流不進(jìn)去，就得找新去處。深圳試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房能用公積金付首付后，當(dāng)月家電銷量就漲了 12%，這說明錢往民生領(lǐng)域流，反而能拉動(dòng)消費(fèi)。

最后說說我的看法，可能有點(diǎn)犀利但都是大實(shí)話。

第一，楊帆教授說的 “世紀(jì)大底”，不是說房價(jià)馬上要暴漲，而是說現(xiàn)在的樓市處于調(diào)整的末端。330 萬億 M2 就像堰塞湖，一旦資金傳導(dǎo)通了，信心回來了，樓市肯定會有反應(yīng)，但絕不會是以前那種普漲，核心城市、核心地段的房子才有可能受益，偏遠(yuǎn)地方的房子該跌還得跌。

第二，別再迷信 “錢多人傻房價(jià)漲” 了?，F(xiàn)在 M2 和房價(jià)的關(guān)系早就變復(fù)雜了，2016 到 2020 年那會兒，M2 增速放緩，房價(jià)照樣漲，因?yàn)橛谐鞘谢械祝滑F(xiàn)在反過來，M2 高增房價(jià)不漲，因?yàn)樾判臎]了。未來房價(jià)漲不漲，要看政策能不能精準(zhǔn)發(fā)力，更要看老百姓的錢袋子鼓不鼓，這才是根本。

第三，這事兒給咱們提了個(gè)醒：財(cái)富保值的邏輯變了。以前閉眼買房都賺錢，是因?yàn)樨泿藕樗纪鶚鞘泄唷，F(xiàn)在洪水還在，但渠道堵了。那些還想著靠買房一夜暴富的，可得醒醒了；但完全看空樓市也不對，畢竟房子是 14 億人最大的共識，共識在，價(jià)值就在，只是得看清楚哪些房子有共識，哪些沒有。

其實(shí)說到底，樓市這事兒從來都不只是房子的事，是錢的事，是信心的事，更是咱們?nèi)兆舆^得好不好的事。330 萬億 M2 背后，是每個(gè)人對美好生活的期待，只是現(xiàn)在這份期待暫時(shí)沒落在樓市上。至于楊帆教授說的 “大底” 到底準(zhǔn)不準(zhǔn)，不用急著下結(jié)論，咱們盯著兩個(gè)信號：一是企業(yè)敢不敢花錢投資，二是普通人敢不敢貸款買房。這兩個(gè)信號變了，樓市的風(fēng)向才真的變了。

今天就聊到這兒，你們身邊有沒有人因?yàn)?M2 漲了就想買房的？或者覺得房價(jià)還得跌的？評論區(qū)聊聊，咱接著嘮。