最近有網(wǎng)友說：“國際投行高盛發(fā)布了97頁報告，這個報告里講的是，我們的房價從2021年高點跌了20%不算完，到2027年前還得再跌10%?！?/p>

這個所謂的長達97頁的報告，我們在網(wǎng)上搜索了蠻久，并沒有發(fā)現(xiàn)。但如果這個預(yù)言是真的，今明年掏空家底去買房的話，啥都不干，說不定還得大虧幾十萬，甚至首付打水票？

那么具體是咋回事？咱們一起來了解一下：

01、

網(wǎng)傳高盛預(yù)測的依據(jù)

網(wǎng)傳，高盛亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家黃卓帶隊做了一份97頁的報告，分析了100個主要城市的房價數(shù)據(jù)，還參考了國外房地產(chǎn)泡沫破裂的案例。

然后總結(jié)了核心：這輪下跌從2021年開始，現(xiàn)在預(yù)計只完成了總降幅的40%，預(yù)計剩下的60%還在后頭，真正觸底要等到2027年底。

下面是網(wǎng)傳圖片的截圖：

而之所以會得出這么悲觀的結(jié)論，大概有三個方面的原因：

第一，房子供給多了，比如前全國商品房待售面積為7.5億平方米，就算不再建新房，存量起碼都得兩三年才能消化，供過于求的情況下，價格很難漲上去。

第二，買房的人變少了。以前城鎮(zhèn)化快速進程，再加上年輕人確實比較多，所以購房需求快速增長。而現(xiàn)在的情況截然不同，城鎮(zhèn)化率接近65%左右，已經(jīng)進入一個天花板狀態(tài)。

而且，到2027年，25-39歲主力購房群會減少4200萬，相當(dāng)于這個年齡段總?cè)丝诘?5%。接盤的人少了，價格可能撐不住。

第三，老百姓口袋癟了：據(jù)說，目前居民負債率占比GDP比重高達63.5%，趕上發(fā)達國家水平，北京上海房價收入比都在12倍以上，遠超國際公認的警戒線，對于普通人來說，買房壓力太大，很多人根本就買不起。

02、

政策救市為啥房價沒漲上來？

21年房價進入調(diào)整周期以來，針對房子的救市措施還是不少的，比如降低首付比例，降低貸款利率，放開限購等等…

針對房子的利好政策可能不亞于數(shù)百個，但房價非但沒有上來，百城二手房價甚至出現(xiàn)持續(xù)30多個月的下跌。

這是為啥？

核心問題還是根本矛盾沒解決：人口在減少、房子庫存太大、居民債務(wù)太高。

這種情況下，政策只能“穩(wěn)市”，讓房價跌得慢點，很難指望它再漲回去了，更別說再漲回最高點。

說白了，目標(biāo)已經(jīng)從“托住市場”降級成“穩(wěn)住別崩得太快”。

03、

市場現(xiàn)在啥情況？

還是挺冷的！

數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

開發(fā)商也難受：2025年8月，排名前100的房企實現(xiàn)銷售操盤金額2070.4億元，環(huán)比降低1.9%，同比降低17.6%，

1-8月累計業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額20708.8億元，同比降低13.1%，降幅還在擴大。

到6月份，已經(jīng)有37家上市房企債務(wù)違約，涉及金額超2.7萬億。

而且最近還有一個新麻煩，交屋潮遇上搶貸潮：2025年前5個月全臺新成屋交屋量創(chuàng)二十年新高，但買家貸款難批，建商收不回款，搞得斷鏈潮、解約潮頻發(fā)。

04、

不同城市，差異大

“全國平均”數(shù)只能是大概，實際上不同城市命運完全不同：

①北上廣深一線城市，預(yù)計累計跌幅最高20%，這些地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟較強，人口持續(xù)流入，中金預(yù)測可能2025年底就能先穩(wěn)住。

②杭州，南京等二線城市，預(yù)計累計跌幅最高25%，但企穩(wěn)時間估計在2026-2027年。

而且不同的城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不同，也會存在較大差異，比如南京，武漢這些核心區(qū)域壓力相對較大一些，去化周期可能要18個月以上，

而合肥成都核心區(qū)，相對壓力小，房子更好賣一些，預(yù)計去化周期在6-10個月。

③產(chǎn)業(yè)空心化，人口外流的三四線，情況可能比較慘淡，預(yù)計跌幅在40%，甚至有的更高。像這樣的城市，房價回到2021年高峰，估計永遠不太可能，連中金都說，這些城市談拐點沒意義。

05、

今明年買房，首付要打水漂了？

從目前的趨勢來看，其實很明顯，如果你買的房子處于人口持續(xù)加劇外流的三四線，300萬買的，估計三年后只值210萬，說不定剛好把首付虧完。

如果你是21年高峰期接的盤，甚至有可能變成“負資產(chǎn)”，房子的市值可能還沒有貸款余額多，這種情況在資源枯竭、人口持續(xù)流出的城市較為凸顯，

如果你是投資客，尤其是高位跟風(fēng)接盤的，情況可能更慘，政策嚴(yán)控買第二套房的貸款，加上利率高，借錢炒房的人每月還貸壓力巨大，很多人被迫低價賣房脫身。

網(wǎng)上有不上大佬說，這次樓市下跌不是普通的周期性波動，而是一個歷史性的轉(zhuǎn)折點。

對于咱們普通老百姓來說，房子的金融屬性不斷褪去光環(huán)，逐步回歸到居住的本質(zhì)，這也就意味著，咱們這些真正需要買房的人，未來幾年甚至能夠等到近十年來最實在的價格。

比如，如果高大佬說的“2027年前還得再跌10%，2027年真正觸底，那么現(xiàn)在倒計時，其實并不遙遠。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）