很意外，在蘇州風(fēng)平浪靜之際，外部的市場已經(jīng)風(fēng)起云涌~

尤其是隔壁上海，情緒已經(jīng)開始飽滿，小火苗正在燃...自打它使用超常規(guī)手段進一步放開限購后，市場熱度被直接帶動起來，來訪、帶看大幅增加，有的新房項目一周帶看量頂之前一個月...

全國人民都知道，上海的825新政，徹底宣布外環(huán)外放開限購，給不少等待進場上海的客戶，打開大門！

滬籍隨便買，非滬籍只需要1年社?；騻€稅。此外公積金貸款額度也大大提高，不再區(qū)分首套、二套房貸利率……據(jù)說在這波沖擊吸引下，有些項目售樓處出現(xiàn)了不少蘇州客戶！

最近我們也和幾個上海的開發(fā)商朋友聊了聊，一個事實：的確有不少蘇州人在錨定上海這一超級標的，且以800—1000萬級的買家居多...

很多上海的售樓處，一周接待的蘇州客戶量，能達幾十組，以至于我們不得不審視這一全新信號——

牛市真的要重新來了？這背后的到底什么邏輯？蘇州人要是在上海買房或投資，值不值？

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1

大批蘇州人被上海虹吸去買房？

是信號還是噱頭？

上海底氣何在？

房地產(chǎn)深度調(diào)整至今，很多中產(chǎn)家庭都面臨資產(chǎn)保值的困境。

而上海，作為全國樓市的風(fēng)向標，即便市場冷淡期，它的虹吸影響力依舊是彈跳式起飛，原因很簡單，就拿和蘇州對比來說——

1、上海是全中國人的上海！孤島效應(yīng)非常明顯！尤其對投資來說，如果資金充足，它就是最佳的選擇！

這么多年，我們常聽到一句話，買房要買核心、要看重地段。而放眼全國，上海就是傳奇，從城市能級和體量來說，投資上海or投資其他，可以說是個單選題。

作為全國經(jīng)濟中心、金融中心、國際都市，上海擁有最強的教育資源、最好的工作機會、最佳的基建配套...即使在全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，上海市場尤其是核心區(qū)的房產(chǎn)，依舊保持超強的價格韌性。

未來樓市如何走誰也說不準，但不可否認，對比其他城市，全國有且只有上海相對保值。

有這個事實在眼前，就夠了。

畢竟預(yù)算在千萬級別的實力買家或者投資客，更看重資產(chǎn)的安全性、優(yōu)質(zhì)性以及避險價值。

2、蘇州核心區(qū)價格正在水漲船高，同樣的預(yù)算你也可以買進上海新核心...

作為最強地級市，現(xiàn)在蘇州最有潛力的還是超級核心板塊，比如雙湖、比如湖西湖東，但隨著限價放開，容積率放開，在核心區(qū)靠低密打天下的如今，入場起步總價基本在千萬以上，且肉眼可見這個價格還會持續(xù)上漲...

對于大部分人來說，投資成本過高，畢竟上海有些核心板塊，千萬以內(nèi)都有選擇。

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3、產(chǎn)品上也存在代際差異！上海的產(chǎn)品力在全國永遠是第一梯隊的...

上海樓市的產(chǎn)品力，毫無疑問是全國頂尖的，尤其是在產(chǎn)品代際和綜合品質(zhì)方面，對比其他城市優(yōu)勢非常明顯。

從產(chǎn)品力角度來看，未來有投資價值的產(chǎn)品，主要看是不是低密。在蘇州，核心低密產(chǎn)品要么少要么總價高，大多還以自住為主。

而在上海，即便是優(yōu)質(zhì)核心板塊，你也能選到低密產(chǎn)品，且總價可控，各種條件都能滿足，加上強信心的支持和認同，有什么理由不？

那么問題來了，如果想要在上海買入房產(chǎn)，做到資產(chǎn)配置最優(yōu)解，到底該怎么選？

2

上海潛力股+高穩(wěn)定板塊！

是全國人民公認的「超級藍海」

蘇州重磅新城，都以它為對標

有房產(chǎn)投資經(jīng)驗的各位都知道，樓盤所在板塊的基本面，很大程度上能決定后期投資的成功與否。

這可一點夸張的成分都不存在，以蘇州為例，多年前選擇獅山、園區(qū)OR選擇滸關(guān)、尹山湖，最后的結(jié)果，會直接反應(yīng)在你賬戶余額上…

什么樣的板塊，才是穩(wěn)定并安全度高的優(yōu)質(zhì)板塊？其實判斷標準很簡單，離不開這3大要素——

?大面上看看規(guī)劃能級，看城市占位！越高越好！

?具體看兌現(xiàn)力是否夠強，配套是否豐富，是否有足夠的發(fā)展空間。

?長期看房價的上漲趨勢！最好有持續(xù)上漲的潛質(zhì)。

在上海，以上3要素全部具備，且能做到拔尖的板塊，張江科學(xué)城是繞不開的存在！

這個已經(jīng)發(fā)展了30多年的區(qū)域，截止到現(xiàn)在，依然后勁十足，在全國人民心里，它都有著無法撼動的地位和標簽，實力擺在明面上——

1、 立足上海，面向全國、全球！能級和定位，堪稱國際江！

張江科學(xué)城的起步時間在1992年，那時候它還叫張江高科技園區(qū)。早在33年前，高層這里的發(fā)展定位就已經(jīng)是天花板級別！

?能級不斷提升，從上?！鷩摇鷩H，使命不一般~

大家感受33年前的這些用詞：把一切世界上先進的東西一直到園區(qū)，逐步形成中國大陸最大的高科技園區(qū)；為21世紀重造上海成為國際綜合性、多功能特大城市做出貢獻……

可見高層對這里的重視程度，和托舉力度之強！

在十四五規(guī)劃里，該板塊能級再度拔升。

張江直接躍居上海主城之列，并成為上海副中心！其目標和地位也有了更大的格局和視野，以超多第一為目標、影響力面向全球、實力直沖國際一流！

并且這些目標、定位目前已經(jīng)滿分實現(xiàn)！在上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心“十四五”規(guī)劃中，張江被提到的次數(shù)高達39次，ZF對其重點著墨，重視程度不同凡響。

馬上十五五規(guī)劃就要來了，相信張江科學(xué)城，會有更加重量級的目標，和更大手筆的ZF支持力度。

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?至此，上海黃金三角成型，黃金腰帶點睛，張江科學(xué)城成為「上海最具活力的支點」！

從以上能級和定位中不難得出這樣一個結(jié)論，張江科學(xué)城已經(jīng)成為上海最要發(fā)展節(jié)點、重量級人才策源地！正因有了它的大幅前進，上海發(fā)展黃金三角正式成型——

虹橋負責(zé)全國至上海的人才輸送，是面向全國的重要樞紐；陸家嘴是知名的金融中心，走國際金融腹地路線；張江科學(xué)城的標簽是 走新質(zhì)生產(chǎn)力、人才核動力路線！

這個黃金三角，共用為上海在國際舞臺上發(fā)光發(fā)熱，協(xié)同努力。

其實，張江科學(xué)城不光是上海金三角一員，還在上海黃金腰帶上，并占據(jù)腰眼之位！所謂的黃金腰帶，就是上海東西城鎮(zhèn)發(fā)展軸，張江科學(xué)城西街陸家嘴、東靠度假區(qū)旅游城。

更巧的是，上海南北科技創(chuàng)新帶，還跟東西發(fā)展軸相互交匯，這個交點就是張江科學(xué)城，它成為上海金腰帶當之無愧的腰眼！坐享絕佳資源！

其實蘇州人對張江科學(xué)城的認知，還是以向往為主，畢竟當初太湖科學(xué)城在發(fā)展之初，就是全面對標上海張江科學(xué)城！

可見這里早已成為全國新城天花板，從兌現(xiàn)力來說，就不一般。

2、 兌現(xiàn)力過強，所有的“餅”都成了現(xiàn)實：從園區(qū)到大城！從荒蕪到繁華！馬力十足…

張江科學(xué)城的兌現(xiàn)水平，在全國范圍內(nèi)是公認的快+強！

這30多年來，已經(jīng)從一片農(nóng)田，成長為大城風(fēng)范，藍圖對于張江科學(xué)城來說，不過是過去式。

比如曾經(jīng)只能通過效果圖感受的——張江之門，現(xiàn)在已經(jīng)成為肉眼可見的超級地標；比如預(yù)計明年底開通的21號線東延，將徹底補足板塊交通死角；比如9月正式啟用的上海交大醫(yī)學(xué)院浦東校區(qū)，再為板塊注入人才活水……

還有高端科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)源源不斷進駐，9月張江人工智能創(chuàng)新小鎮(zhèn)正式揭幕，致力于打造全球AI筑夢者的家園；集成電路產(chǎn)業(yè)集群愈發(fā)壯大；生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占據(jù)全球份額； 近期啟動建設(shè)的上海硅光產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，繼續(xù)該地豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局……

另外，還有一系列的最新數(shù)據(jù)，大家可以自行感受——

高端科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)源源不斷進駐，

兌現(xiàn)速度=發(fā)展強度！

由于兌現(xiàn)過快，張江科學(xué)城已經(jīng)由最開始的17平方公里，發(fā)展到現(xiàn)在的220平方公里。充足的白地供它利用，不存在發(fā)展飽和這一說法。

現(xiàn)在的張江科學(xué)城，發(fā)展重心也在往南移，即「南部科技創(chuàng)新城」，是產(chǎn)城融合的典范，產(chǎn)、居、游一體！

如今的張江科學(xué)城，可以說從基本面上具備一切投資要素，要規(guī)劃有規(guī)劃，支持有支持，要兌現(xiàn)有兌現(xiàn)，難怪成為不少投資客青睞之地。

這份“含金量”最終會變成房價上實實在在的數(shù)字板塊的優(yōu)質(zhì)，最終也會反哺到房價上。

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3、 房價持續(xù)強勁！漲幅驚人，未來依然能看到充足的空間！

從地價來看，這里地王頻出！

|2013年萬科聯(lián)合體力，以 48.7億元總價拿下 張江C-1地塊，刷新 上?？們r新地王！

|2019年 上海張江高科，以71.37億元總價拿下張江科學(xué)城核心地塊，區(qū)域總價地王再度刷新。

|2023年，(02PD-0002-01)08-02地塊（張江金茂府）出讓，樓面價約2900元/平。

| 2025年，北蔡楔形綠地C09b-01地塊出讓，綠城以7.14萬/平的樓面價拿下，成為張江外溢板塊新地王。

從房價來看，這里居高不下！

|張江的商品房起步時間很早，像湯臣豪園四期已經(jīng)是2012年了，那時候開盤價約為28000元/平+，目前貝殼顯示，二手房掛牌價已到12萬/平+！

|還有2014年開盤的萬科翡翠公園，開盤價約4.3萬/平+，目前二手房掛牌價逼近10萬/平！

|2018年開盤的三湘海尚，開盤價為6.6萬/平+，目前二手房掛牌價8.3萬/平+！

這樣的行情，主要還是得益于板塊產(chǎn)業(yè)+人口+教育的支撐，對于高科技人才來說，住在這里一條龍實現(xiàn)工作→生活；對于有學(xué)區(qū)追求的家長說，這里不乏名校，從九年一貫制（比如張江集團中學(xué)、張江中心小學(xué)等）→大學(xué)（各高校的分校），都是上海TOP級別……

可見張江科學(xué)城的房價確實比較堅挺，在市場高峰期，它是領(lǐng)漲的代表；在市場低迷期，它也能做到最大程度的堅挺，走出獨立市場行情。

安全度高的板塊，必須匹配安全度高的項目才是完整的投資邏輯。那么什么才是安全度高的項目？答案其實已經(jīng)很清晰。

3

終極答案！“資產(chǎn)壓艙石”現(xiàn)身！

集齊「稀缺、品質(zhì)、安全」三顆龍珠！

召喚上海900萬級唯一神牌

我們一直說，“安全性”是資產(chǎn)配置，最樸素的邏輯。

這種安全性，一方面來源于高能級的板塊站位，另一方面，則要回歸到產(chǎn)品本身——是否真正契合居住需求、是否具備長期持有價值。具體可從以下幾個維度判斷：

而放眼張江科學(xué)城，能同時滿足以上三點的，有且只有一個項目——張江金茂府。

1、張江“隱藏彩蛋”！近60萬方生活之城， 把低密舒適度焊死在天花板！

丨首先，張江金茂府是上海核心少見的純低密產(chǎn)品。

要知道，不同于蘇州低密爆發(fā)，在上海，容積率為1.6的張江金茂府，土地稀缺性就是最頂級的。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，近2年來，容積率1.6以下宅地僅占上海土地供應(yīng)的13.5%...

丨并且，項目還占據(jù)著頂級的業(yè)態(tài)類型。

5層疊拼+8-9層洋房的低密組團，無論公區(qū)與樓間距，都是滿滿超配~

最大約46.7米的樓間距，洋房生活也有了別墅的那種“領(lǐng)地感”。

可以說，張江金茂府，不僅是 建筑稀缺性的集中體現(xiàn) ，更是一份純粹圈層與身份認同~

丨而張江金茂府的野心，遠不止于“低密”。

真正令人心動的地方，在于它是一座約60萬方城市綜合體——不是一個盤，而是一座“城”。

從俯瞰視角，更能直觀地感受到這個超級底盤的裨益——

小區(qū)出門就是已經(jīng)建成投用的東南幼兒園金茂部， 一路之隔是約20萬方橫沔古鎮(zhèn)（規(guī)劃中），其 以江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌為底色，融入現(xiàn)代消費場景，第一醫(yī)藥、全家等品牌已率先入駐住宅區(qū)， 未來煙火與詩意皆在步行范圍內(nèi)。

此外，小區(qū)不僅雙面濱水，更坐擁6平方公里生態(tài)綠肺！再遠一點，還有迪士尼樂園、周浦花海等頂配休閑資源... 這些小紅書上的理想周末，在這里只是日常。

全新的城市界面+張江科學(xué)城的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口，將共建高品相的大城。而這其中的核心低密住宅，便會有更持久的價值周期支撐。

我想，這就是張江科學(xué)城的「資產(chǎn)護城河」！

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2、 卷完業(yè)態(tài)卷科技！還有超配會所和服務(wù)！ 金茂府告訴你什么叫“資產(chǎn)壓艙石”！

當然，集齊土地的稀缺要素，還只是第一步，社區(qū)基建再好，終究得落到居住本身。

張江金茂府的做法也簡單，一個字：懂——

丨一方面，它懂當代高凈值人群的居住趨勢。

“安全、舒適、綠色、智慧...”這些好房子的趨勢，金茂府早就“了然于心”~

而張江金茂府，還是浦東首座金茂府系3.0進階作品。在這里，科技不是炫技，而是讓生活沉默而精確地運行：

項目搭載12大科技系統(tǒng)，從溫度、濕度、空氣、光線、聲音等維度直接重構(gòu)人居舒適新標準~

告別傳統(tǒng)空調(diào)噪音、直吹的毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)；節(jié)能率更高的地源熱泵系統(tǒng)；告別PM2.5的過濾系統(tǒng)...

不僅讓室內(nèi)始終保持保持恒溫、恒濕、恒氧、恒靜的環(huán)境，還更加節(jié)能、便捷，這不比后期花大價錢改造三大件、加裝智能家居系統(tǒng)便捷多了~

丨另一方面，它懂當代高凈值人群的圈層需求。

科技賦其形，生活賦其魂。

張江金茂府約1800㎡的星級會所，是讓其在資產(chǎn)量級上能進一步提升的原因之一——

這不是那些傳統(tǒng)會所通過“健身區(qū)+泳池”組合而成的標配空間，而是一個完整的生活提案：

比如，恒溫泳池+獨立兒童泳池的雙泳池系統(tǒng)，互不干擾，各自盡興，完全是星級度假酒店才有的配置。

健身空間，有氧區(qū)、器械區(qū)、瑜伽室分區(qū)明確，設(shè)備對標高端商業(yè)健身房；還有紅酒雪茄室、私宴廳、兒童樂園、茶室...等多功能社交場域，從一人獨處到圈層交匯，這里都能提供所有理想場景。

并且和很多同行拿會所“擺樣子”不一樣，張江金茂府通過“定制化圈層服務(wù)”與“金茂物業(yè)的全維進階服務(wù)”，已經(jīng)實現(xiàn)了業(yè)主的圈層運營~

比如回饋業(yè)主的答謝晚宴、暢游花?；顒?，還有業(yè)主專屬健身課等等...與志同道合的友鄰?fù)l共振，小圈子就這么形成了~

說實話，這恰恰也是金茂府這個IP，最大的價值所在：伴隨時間的推移，圈層和生活方式的價值，會遠大于產(chǎn)品的價值。

所以，你能發(fā)現(xiàn)，從北京到上海，再到蘇州...全國金茂府的業(yè)主都很惜售，甚至到了交易階段，金茂府的二手房價格都普遍高于周邊其他項目。（數(shù)據(jù)來源：2025年9月貝殼）

正是有了金茂府的基因，我們才確信，張江金茂府是當前資產(chǎn)配置中的壓艙石！

它意味著持續(xù)升值的潛力、高端圈層的身份認同，還有嚴格兌現(xiàn)的品質(zhì)——

3、最后一張王炸「安全牌」！張江科學(xué)城+準現(xiàn)房+900萬級，它確實沒對手了！

沒錯，張江金茂府的品質(zhì)兌現(xiàn)，已經(jīng)能看見。

項目墅境洋房產(chǎn)品就是正兒八經(jīng)的準現(xiàn)房！

光以高顏值審美的立面呈現(xiàn)，就足以驚艷張江科學(xué)城，為城市立封面。

“東意西境”的社區(qū)景觀，以“靜謐雅致、現(xiàn)代自然”為底色，舉步間，滿眼綠意盎然~

丨而更關(guān)鍵的是，這樣的墅境洋房還有很明顯的質(zhì)價比屬性——

我們說，對于資產(chǎn)配置來說，追求高質(zhì)價比的定價邏輯一定是最重要的！

用合理的價格，去購買那些能持續(xù)創(chuàng)造價值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這樣無論市場高峰期或冷靜期，都可做到“進可攻，退可守”~

而在張江金茂府，總價約900萬就能拿下約138平4房科技洋房！放眼整個上海都是獨一份了~

對比背靠張江的周邊板塊：譬如環(huán)張江的唐鎮(zhèn)、北蔡板塊，四房產(chǎn)品總價門檻已經(jīng)達到1000萬級； 再對比蘇州：在蘇州真正具有投資潛力的雙湖，洋房價格起步已經(jīng)在2000萬起步了！

并且，約138平科技洋房在具體的戶型設(shè)計上，也予以全生命周期不同方面的側(cè)重。

首先，公區(qū)方面，是LDBK一體化的設(shè)計，釋放更多社交空間。

同時你能發(fā)現(xiàn)，這個公區(qū)直接能達到0空間浪費，沒有過道和多余動線，把每一寸面積都用盡了！

臥室方面，四個房間分布在房間4角，讓每個人都有獨立居住空間，私密拉滿。

居住空間在尺度把控上高度一致，主臥為例，使用面積超20㎡，打造為“小家化”的套房設(shè)計~

點睛之筆還在于單獨儲藏室的設(shè)計，這就是對未來生活場景的前瞻考量。

可以看到，張江金茂府的領(lǐng)先，在于實用性、功能性、尺度感，通通安排上，甚至“比好更好”！這就是我們說的“質(zhì)價比所在”！

所以，張江科學(xué)城高能站位+金茂府品質(zhì)口碑+真正超級質(zhì)價比，任何維度來看，這都是上海900萬級資產(chǎn)配置最有保障的選擇！

資產(chǎn)配置的終極邏輯，從來不是追逐風(fēng)口，而是錨定「確定性」。而張江金茂府，正憑借其硬核的資產(chǎn)價值，為高端置業(yè)者提供了一份清晰可靠的答案。

隨著上海外環(huán)限購放開，這一確定性，也正被越來越多人看見。尤其接下來黃金周將至，項目熱度必將更上一層樓！

而對于蘇州高凈值家庭而言，這可以說是今年下半年長三角最值得進場的資產(chǎn)選項之一！

如果你有了解張江科學(xué)城、認可金茂品牌、追求資產(chǎn)的安全與增長——那么，張江金茂府，就是你不該錯過的終極答案。

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