二手房屋已經(jīng)過戶

原房東拒不遷出戶口

購房人如何向原房東主張違約責(zé)任？

是否受三年訴訟時效的限制？

[案情簡介]

2010年10月13日，張三作為買受人與原房東李四簽署《存量房屋買賣合同》，約定李四將涉案房屋出售給原告，房屋成交價格81萬元，該房屋附屬設(shè)備、裝飾裝修等有關(guān)價格另行約定。合同中特別約定了戶口遷出條款：出賣人應(yīng)該在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日30日內(nèi)向房屋所在地戶籍管理機關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)，如因出賣人原因未如期將與本方無相關(guān)的戶口遷出，應(yīng)向買受人支付2000元違約金；逾期超過30日未遷出的，自期限屆滿之次日起，應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。

張三于2024年6月15日向人民法院提起訴訟，要求李四支付逾期遷出戶口的違約金。

在訴訟中，張三稱實際購買價格在315萬元，李四稱記不清楚價格了，涉案房屋于2010年10月13日登記至張三名下。張三提交《常住人口信息查詢結(jié)果》，載明李四戶籍現(xiàn)仍在涉案房屋內(nèi)。張三稱之前向李四主張過違約金，但是并未提交證據(jù)。

[法院判決]

依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第一百八十八條、第五百八十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李四于本判決生效后七日內(nèi)向原告張三支付逾期遷出戶口違約金（其中2025年3月17日前違約金八萬元；自2025年3月18日起至被告李四戶口實際遷出之日止，按照每日50元標(biāo)準(zhǔn)計算）；

二、駁回原告張三其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

二手房交易過程中，“房屋帶戶口”是個極其常見的現(xiàn)象，原房東的戶口遷移問題往往成為交易雙方的爭議焦點。原房東逾期遷出戶口，不僅會影響到房產(chǎn)交易價格，還會引發(fā)子女上學(xué)、社區(qū)福利等一系列的連鎖問題。

房屋過戶后，如果原房東拒不按照合同約定的時間將戶口遷出，買房人如何去主張原房東的違約責(zé)任？長期未主張，是否會失效？

筆者基于現(xiàn)行法律規(guī)定及司法實務(wù)，就購房人在原房東逾期遷出戶口時如何主張違約責(zé)任以及是否存在訴訟時效的問題，進行如下分析：

1、購房人能否起訴要求強制性將原房東戶口遷出的問題。

《中華人民共和國戶口登記條例》第三條規(guī)定：“戶口登記工作，由各級公安機關(guān)主管。”

戶口遷移的工作屬于公安機關(guān)主管的事項，屬于行政行為，不屬于人民法院民事案件的受理范圍。因此，如果購房人提出要求強制性將原房東戶口遷出的訴訟請求，人民法院通常不予立案或者立案后駁回該項訴訟請求。

2、關(guān)于購房人向原房東主張違約責(zé)任的訴訟時效問題。

《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

在房屋買賣合同中約定了戶口遷出的時間及違約責(zé)任承擔(dān)的條款，原房東在逾期遷出戶口時需要按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。遷出戶口違約金系按日計付的繼續(xù)性違約金，以每個個別的債權(quán)分別計算訴訟時效。

在本案中，原告未舉證之前向被告主張過違約金，故不產(chǎn)生訴訟時效中斷的法律效力，起訴之日三年前的違約金已經(jīng)超出了訴訟時效，不予支持。結(jié)合原告起訴時間，原告可以主張違約責(zé)任的訴訟時效為三年，應(yīng)當(dāng)從起訴之日往前計算三年，即自2021年6月15日之日起開始要求計算違約金。

3、關(guān)于原房東未按照合同約定逾期遷出戶口，違約責(zé)任如何計算問題？

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?！?/p>

房屋中存在原房東的戶口長期未遷出，會直接影響到購房人對房屋的合法使用權(quán)利。在現(xiàn)實生活中，戶口問題與小孩入學(xué)、就業(yè)、婚姻、辦理證件等日常生活息息相關(guān)，同時房屋中空掛戶口也會對房屋市場交易的意愿和成交價格造成影響。

本案中，李四作為原房東，與購房人張三自愿簽訂涉案《存量房屋買賣合同》，合同的內(nèi)容系各方真實意思表示，且不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故合法有效，各方均應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。李四在房屋交易行為完成后，沒有按照合同約定及時將戶口遷出，違反了合同約定的義務(wù)，屬于違約方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于違約金金額問題，雖然原告在案件中未提交證據(jù)證明其損失情況，但根據(jù)常理，有戶口在涉案房屋未遷出，確實會影響房屋正常交易，導(dǎo)致原告錯失交易機會，產(chǎn)生相應(yīng)損失；且被告的違約行為應(yīng)當(dāng)受到否定性評價，并在經(jīng)濟方面給予懲罰。結(jié)合雙方合同約定違約金計算方式、違約持續(xù)時間、房屋價格等因素，人民法院酌定被告向原告支付2025年3月17日前（含當(dāng)日）的違約金八萬元；自2025年3月18日起，按照每日50元計算違約金。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。　　

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?！　?/p>

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

[案例來源]

中國裁判文書網(wǎng)－北京市朝陽區(qū)人民法院（2025）京0105民初232XX號民事判決書