房價跌了，是不是好事，你要是還沒買房，可能覺得是。

但事實沒那么簡單，現(xiàn)在是九月底了，馬上就是十月黃金周，一些不那么明顯的副作用開始浮出水面，影響的遠不止是炒房客。

三線城市二手房價格環(huán)比又降了0.5%，這已經(jīng)是連續(xù)第18個月下滑。

一線城市也撐不住，北京二手房連續(xù)5個月下跌，廣州同比跌幅達到6.2%。

但房價跌了，大家反而更不敢買了，因為跌價背后，是一連串連鎖反應(yīng)。

最慘的不是炒房客，是普通人

很多人幸災(zāi)樂禍，覺得房價跌了，炒房客要跳樓。

其實他們想多了，經(jīng)驗豐富的炒房客要么早套現(xiàn)離場了，要么資金雄厚能扛得住，止損手段也多。

真正慘的是這幾類人：

1. 高杠桿買自住房的家庭，收入不錯但不算富裕，背上巨額房貸，月供占到家庭收入一半以上。

房價一跌，資產(chǎn)縮水不說，心理壓力巨大。

萬一降薪或失業(yè)，斷供風險就來了，銀行可不會因為房價跌了就少收月供。

現(xiàn)在首付比例低，杠桿更高，假如貸款100萬，30年期，按5年期LPR3.6%算，月供約4563元。

如果房價跌15%，100萬的房子只值85萬，但貸款還得按100萬還，資產(chǎn)直接變負值。

2. 高位接盤的剛需族，特別是在2023-2024年市場反彈時買入的人。

如果2025年房價繼續(xù)跌，他們可能直接變成“負資產(chǎn)”，房子市價還沒貸款多。

3. 傾盡積蓄購房的退休人員，很多老人把養(yǎng)老金甚至借錢買第二、三套房，想靠租金養(yǎng)老。

但房價跌，租金往往也跟著跌，收入銳減，退休金本就不多，日子會更難。

4. 中小房企的員工和供應(yīng)商，2025年房企到期債務(wù)規(guī)模超過5300億，三季度是償債高峰。

頭部房企還能發(fā)債置換債務(wù)，但中小房企融資渠道少、重組能力弱，只能硬扛。

結(jié)果就是降薪、欠薪。有些員工拿著工資欠條卻不敢離職，怕連欠條都成廢紙。

失業(yè)風險，比房價跌更可怕

房地產(chǎn)牽連太廣，建筑、裝修、家具、金融等都和它相關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)每下滑1個百分點，相關(guān)行業(yè)可能少40萬個工作崗位。

2025年全國房地產(chǎn)投資降了5.6%，新開工面積降了7.8%，這已讓建筑業(yè)少了120萬個崗位。

2025年一季度，建筑業(yè)裁員比例達11.3%，是近五年最高。

在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作的人，失業(yè)風險比別人高。

2025年3月的報告顯示，這些行業(yè)的失業(yè)率比全國平均水平高2.3個百分點。

沒了工作，沒房的人壓力更大，還得付房租，沒房家庭失業(yè)后生活質(zhì)量下降的程度比有房家庭高37%，恢復(fù)起來也更慢。

銀行更謹慎，買房門檻更高了

房價跌，銀行也怕，2025年房貸風險評估報告顯示，銀行會提高房貸門檻。

全國平均首付比例從2023年的30%，漲到了2025年的35%，有的銀行甚至要求40%以上，對收入、職業(yè)的審核也更嚴。

2025年第一季度，全國房貸拒貸率18.3%，比2024年同期漲了4.1個百分點。

自由職業(yè)者、小微企業(yè)主等收入不穩(wěn)定的人，房貸通過率比有固定工作的人低25個百分點。

這意味著，即使房價跌了，很多人可能更難貸到款買房。

社會情緒在變化

房價跌了，有房和無房的人之間矛盾可能更大，全國住房自有率約87%，但一二線城市年輕人的自有率只有43%。

有房的人覺得資產(chǎn)縮水，沒房的人面臨工作不穩(wěn)、收入下降，兩邊都容易有不滿。

當房價下跌超過15%，群體之間的對立情緒會明顯上升，尤其是在一線城市。

2025年第一季度，北上廣深的社會和諧指數(shù)比2024年同期降了3.7個點，房產(chǎn)價值變化是主要原因之一。

投資邏輯亂了，錢不知道往哪去

房價跌，租金回報率也低，一線城市住房租金回報率只有1.7%，比3年期國債收益率還低。

如果房價繼續(xù)跌，這個差距可能更大。

其他投資渠道也不樂觀，2025年A股波動率比2024年同期漲了17%，普通投資者的平均年化收益率，從2024年的7.2%降到了2025年上半年的4.5%。

沒點專業(yè)知識，很容易虧錢。

甚至低風險銀行理財也可能出現(xiàn)虧損，很多人發(fā)現(xiàn)，除了存款，似乎沒什么好選擇。

但存款利率也低，國有大行五年期定期利率降到了1.55%，活期只有0.05%，通過利息跑贏通脹，基本不可能。

開發(fā)商不敢建，好房子更少了

房價下跌，開發(fā)商減少新項目投資，優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)會變少。

2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降了8.7%，新開工項目減少12.5%。未來2-3年新增住房供應(yīng)會明顯減少。

同時，房價跌會讓部分業(yè)主延遲賣房，尤其是優(yōu)質(zhì)房源持有者。

2025年第一季度，全國二手房掛牌量降了13.6%，但成交量降了18.2%，學(xué)區(qū)房、地鐵房等好房源跌得更多，但想買位置好、品質(zhì)高的房子并不容易。