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湯姆陪你買房的第17天：

南北兩重天

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)是兩岸三地繞不開(kāi)的話題。

我很少說(shuō)內(nèi)地的樓市，此次動(dòng)筆，是源于一些觀察與啟示，想和大家分析兩地的房地產(chǎn)狀況。

大環(huán)境一般，究竟，誰(shuí)更慘。

自2021年高位回落以來(lái)，香港樓市一度下跌近三成，市場(chǎng)信心跌到谷底。

作為一名在一線市場(chǎng)觀察者，我親眼見(jiàn)證了大量買家在糾結(jié)、觀望甚至徹底放棄購(gòu)房之間的掙扎。

彼時(shí)，“香港樓市完了”幾乎成為社交網(wǎng)絡(luò)上的集體悲觀共識(shí)。

然而進(jìn)入2025年，香港樓市卻出乎意料地逐漸回暖：

成交量創(chuàng)四年新高，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月反彈，租金水平更是攀升至六年來(lái)最高點(diǎn)。

我比許多媒體更早察覺(jué)到這一轉(zhuǎn)變：

業(yè)主不再大幅降價(jià)，買家決策速度明顯加快，一些熱門新盤甚至再現(xiàn)開(kāi)盤即排隊(duì)的場(chǎng)景。

與此同時(shí)，我身邊的許多內(nèi)地朋友仍在為房產(chǎn)難以變現(xiàn)而困擾，甚至不再將買房納入討論范圍。

2025年1-7月全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降9.2%。

一個(gè)真正的“南北兩重天”格局正在形成。

同樣經(jīng)歷過(guò)下跌，為何兩地走向完全不同？

這背后，是政策、經(jīng)濟(jì)、供需以及市場(chǎng)心理多重因素交織的結(jié)果。

我將從幾個(gè)關(guān)鍵維度出發(fā)，嘗試剖析這場(chǎng)樓市“分水嶺”的深層邏輯與未來(lái)走向。

希望能給你們一點(diǎn)啟示。

政策取向：快與慢的差別

房地產(chǎn)從來(lái)都是政策市。

香港的政策反應(yīng)很快。

2024年，政府幾乎一夜之間全面“撤辣”：

取消三大印花稅、降低非永久居民的購(gòu)房門檻、提高按揭成數(shù)。

這些措施釋放的信號(hào)很明確：港府愿意托底市場(chǎng)、恢復(fù)流動(dòng)性。

當(dāng)然，市場(chǎng)沒(méi)有立刻轉(zhuǎn)熱，但的確在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定了信心。

我接觸到的客戶中，不少人正是因?yàn)殚T檻降低，才重新開(kāi)始考慮買房。

有人說(shuō)：“不是一定要買，但至少感覺(jué)政府不會(huì)任由市場(chǎng)下滑。”

相比之下，內(nèi)地政策更謹(jǐn)慎。

放松限購(gòu)、降低首付、調(diào)利率，這些措施都像是慢動(dòng)作執(zhí)行。

即使2025年下半年出臺(tái)了利率下調(diào)和3000億紓困基金，力度也偏向“維穩(wěn)”而非刺激。

說(shuō)白了，香港敢“托市”，內(nèi)地更想“穩(wěn)市”。

效果，自然完全不同。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：冷熱不一

樓市背后是經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)壓力往往決定了購(gòu)房者的底氣。

香港這兩年經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。

2025年第二季度GDP同比增長(zhǎng)3.1%。

金融市場(chǎng)更是一枝獨(dú)秀：

上半年港股總市值突破42萬(wàn)億港元，IPO集資額全球第一。

大量資金流入，部分自然流向房地產(chǎn)。

一些名人和企業(yè)大手筆入市的消息頻繁出現(xiàn)。

他們直接以千萬(wàn)、上億港元的價(jià)格在核心板塊進(jìn)行大額購(gòu)置。

這些大手筆不僅體現(xiàn)了資本對(duì)香港樓市的信心，也在無(wú)形中拉升了市場(chǎng)預(yù)期。

而內(nèi)地情況嚴(yán)峻。

制造業(yè)和出口承壓，部分企業(yè)裁員降薪，居民收入增長(zhǎng)乏力。

生活成本高、房?jī)r(jià)仍在高位，年輕人對(duì)買房產(chǎn)生焦慮。

很多人選擇租房，把購(gòu)房的夢(mèng)想暫時(shí)擱置。

所以，香港買家敢出手，是因?yàn)檎?、資本和市場(chǎng)信心提供了支撐；

內(nèi)地買家觀望，是經(jīng)濟(jì)壓力和心理負(fù)擔(dān)疊加的結(jié)果。

供需關(guān)系：緊和松

香港的供需矛盾長(zhǎng)期存在。

未來(lái)三到四年預(yù)計(jì)新供應(yīng)十多萬(wàn)個(gè)單位，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上新增需求。

尤其是“高才通”政策帶來(lái)的變化，我感受深刻。

不少新來(lái)港的客戶，落地后問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題往往是：“哪里可以買房？”

即便當(dāng)下不立即入手，隨著日后子女來(lái)港面臨入學(xué)，他們大多也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，完成置業(yè)計(jì)劃。

截至2024年底，已有超過(guò)7.5萬(wàn)名高才及其家屬來(lái)到香港。

這一群體所帶來(lái)的住房需求不僅是剛性的，更具有明顯的可持續(xù)性。

數(shù)日前發(fā)布的施政報(bào)告中，特首李家超先生再次強(qiáng)調(diào)“搶人才、留人才”的政策方向。

未來(lái)，不僅是內(nèi)地高才涌入，香港或?qū)⒂瓉?lái)更多元、更國(guó)際化的高層次人才。

內(nèi)地的樓盤則是供過(guò)于求。

全國(guó)二手房掛牌量超過(guò)700萬(wàn)套，三四線城市庫(kù)存壓力尤為明顯。

人口增速放緩、年輕人轉(zhuǎn)向租房，疊加經(jīng)濟(jì)壓力，使得“房子賣不掉”成為普遍痛點(diǎn)。

香港缺的是房子，內(nèi)地缺的是買家。

市場(chǎng)情緒：信心與觀望

房地產(chǎn)不僅是資產(chǎn)，更是心理學(xué)。

香港市場(chǎng)的信心正在修復(fù)。

過(guò)去一年，從各專家的信心指數(shù)到社交媒體的討論氛圍，都在慢慢從“唱衰”轉(zhuǎn)向“理性樂(lè)觀”。

成交活躍、吸引更多資金入場(chǎng)，也進(jìn)一步形成正反饋。

有的客戶的邏輯很簡(jiǎn)單：“反正已經(jīng)跌過(guò)三成了，現(xiàn)在再不買，以后可能貴。”

而內(nèi)地市場(chǎng)的情緒卻相對(duì)壓抑。

房?jī)r(jià)連續(xù)三年下跌，“買漲不買跌”的心理讓購(gòu)房者愈發(fā)觀望。

就算開(kāi)發(fā)商給出再大的折扣，很多人還是搖頭：“等等吧，說(shuō)不定還會(huì)更便宜。”

這種心理差別，直接決定了市場(chǎng)的走勢(shì)。

一個(gè)市場(chǎng)越熱，越能形成正反饋；另一個(gè)市場(chǎng)越冷，越容易陷入負(fù)循環(huán)。

未來(lái)：分化可能是常態(tài)

我個(gè)人判斷，這種分化不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消失。

香港的房地產(chǎn)，有國(guó)際金融中心的支撐，有美元資產(chǎn)的屬性，再加上土地稀缺，這是內(nèi)地城市沒(méi)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

只要有資本要找避險(xiǎn)的地方，香港樓市就會(huì)有支撐。

內(nèi)地的房地產(chǎn)則進(jìn)入一個(gè)“重構(gòu)期”。

它仍然是重要產(chǎn)業(yè)，但不再是全民致富的唯一途徑。

更多人會(huì)把房子當(dāng)作生活空間，而不是投資工具。

要從全民炒房過(guò)渡到“居住+改善”的階段，需要很長(zhǎng)的過(guò)程。

人口結(jié)構(gòu)、城市分化、觀念轉(zhuǎn)變，這些問(wèn)題短期解決不了。

所以，香港樓市可能走向修復(fù)和穩(wěn)健，內(nèi)地樓市則進(jìn)入漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期。

有形的城市化或可彌合差距，但無(wú)形的地域差異卻塑造了格局。

當(dāng)然，我不認(rèn)為香港短期內(nèi)會(huì)重現(xiàn)過(guò)去那種瘋狂的漲勢(shì)。

土地供應(yīng)增加，全球經(jīng)濟(jì)也有不確定性。

但香港樓市依然具備獨(dú)特的價(jià)值。毋庸置疑！

作為在香港一線跑盤的人+香港的內(nèi)容創(chuàng)作者+內(nèi)地背景出身的人，我常常覺(jué)得自己像站在兩個(gè)世界的交界處。

一邊要不斷確信香港的房地產(chǎn)一定會(huì)好起來(lái)，另一邊是內(nèi)地朋友口中“房子賣不掉”的無(wú)奈。

市場(chǎng)沒(méi)有絕對(duì)的好壞。

香港的回暖，也許只是跌到一定程度后的自然反彈；內(nèi)地的低迷，也可能是轉(zhuǎn)型必須經(jīng)歷的陣痛。

我能做的，就是把這些見(jiàn)聞?dòng)涗浵聛?lái)。

我更愿意把判斷留給時(shí)間作答。

讀完這些中港樓市的差異，你是不是心里也有一堆問(wèn)題？

別猶豫，加我微信，我一一幫你分析，告訴你現(xiàn)在最值得關(guān)注的機(jī)會(huì)。

而且，我有兩個(gè)公眾號(hào)...

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