房屋征收中，對被征收房屋價值的補償需要由評估機構(gòu)評估確定，而評估機構(gòu)出具的評估報告則會作為對被征收人補償?shù)囊罁?jù)，也就是說被征收人最終能拿到多少補償，一般情況下，就看評估報告中的評估結(jié)果是多少了。因此，對于被征收人來說，評估環(huán)節(jié)則顯得尤為的重要。如果在對被征收房屋價值進行評估時，有一個評估細節(jié)沒有履行到位，那么最終都有可能會導(dǎo)致評估報告中的評估結(jié)果對被征收人極其的不利。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里想要說的是，房屋因公共利益需要被征收之后，被征收人一定要注意評估機構(gòu)在整個評估過程中是否有將評估程序落實到位，或者是說在評估階段是否出現(xiàn)違法違規(guī)對被征收房屋價值進行評估的情況，比如說以下幾點，如果有，建議被征收人一定要盡快通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。

　　一、評估機構(gòu)不是由被征收人協(xié)商選定

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，對被征收房屋價值進行評估的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定。被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未選定評估機構(gòu)的，由征收方通過少數(shù)服從多數(shù)，或者是抽簽、投票等方式確定評估機構(gòu)，這在地方出臺的相關(guān)補償辦法中也有明確的規(guī)定。

　　比如《上虞區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；房屋征收決定公告后10日內(nèi)仍不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則選取不少于三家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

　　對于通過投票方式確定的評估機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)要有過半數(shù)的被征收人參與，且需獲得參加投票人數(shù)的過半數(shù)選票。對于通過隨機方式確定評估機構(gòu)的，征收方應(yīng)當(dāng)要提前3日在征收范圍內(nèi)進行搖號或抽簽等的時間、地點及候選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單。

　　所以，在遇到房屋征收時，廣大被征收人一定要注意評估機構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定的，若對被征收房屋價值進行評估的評估機構(gòu)并非是由自己協(xié)商選定的，而是由征收方擅自決定的，且自己壓根就不知道還有選定評估機構(gòu)的權(quán)利等，那么嚴格來講，征收方就侵害了被征收人的選擇權(quán)，侵害了被征收人的合法權(quán)益。

　　當(dāng)然了，如果被征收人知道自己有選擇評估機構(gòu)的權(quán)利，那么，在征收方告知自己的情況下，一定要積極地參與房屋評估機構(gòu)選定的活動中，千萬不要把自己手里僅有的一點權(quán)利交到別人的手上，避免日后評估機構(gòu)出具的評估報告對自己不利。

　　二、評估機構(gòu)不具備相應(yīng)的資質(zhì)

　　一般來說，不管是選定的評估機構(gòu)，還是參與對被征收房屋價值進行評估的評估機構(gòu)，從原則上來說都需要具備對被征收房屋價值進行評估的資質(zhì)，包括相應(yīng)的資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照、注冊房地產(chǎn)估價師本人簽名的資格證書等等，若評估機構(gòu)具備這些資質(zhì)，那么才可以對被征收房屋價值進行評估，若不具備這些資質(zhì)，從原則上來說應(yīng)當(dāng)主動退出對被征收房屋價值進行評估的活動。

　　所以，實踐過程中廣大被征收人一定要注意，自己所選定的評估機構(gòu)是否有以上提到的幾種資質(zhì)，若評估機構(gòu)未主動出示，被征收人則可以要求他們出示相應(yīng)的資質(zhì)證書，若評估機構(gòu)遲遲不愿意出示相關(guān)證書，那么很有可能他們不具備對被征收房屋價值進行評估的資質(zhì)，此時被征收人可以要求重新選定評估機構(gòu)，重新評估，避免日后出現(xiàn)沒必要的糾紛。

　　三、沒有實地對被征收房屋進行查勘

　　根據(jù)《上虞區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時間和要求，安排注冊房地產(chǎn)估價師，對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)、外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　國有土地上房屋被征收，必定會涉及巨大的利益，所以從原則上來說，評估機構(gòu)在對被征收房屋價值進行評估時，需要實地查勘，并就查勘記錄與被征收人一同確定。也就是說，評估師需要在被征收人的協(xié)助之下，以實地走訪方式，結(jié)合被征收房屋的實際情況，出具評估報告。只不過，實踐過程中，有的評估機構(gòu)對被征收房屋價值進行評估時，往往僅憑幾張航拍圖就來確定被征收房屋的價值，這顯然無法反映出被征收房屋真實的價值。

　　所以，在評估階段廣大被征收人一定要注意評估機構(gòu)工作人員有沒有來家里了解被征收房屋的真實情況，如果從頭到尾都沒有見到有評估師來過家里，那么評估程序肯定是不合法的，侵害了被征收人的合法權(quán)益。在此種情況下，若收到了評估報告，那么被征收人可以向有關(guān)部門反映，要求重新對被征收房屋價值進行評估。

　　四、評估方式不利于被征收人

　　根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，評估方式一般有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等評估方式。評估師需要結(jié)合房屋的實際情況，選定評估方式對被征收房屋價值進行評估。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　那也就是說，如果被征收的房屋性質(zhì)為住宅，評估師應(yīng)當(dāng)選用市場比較法對被征收房屋價值進行評估。不過實踐過程中，有的評估師則會選用成本法對被征收房屋價值進行評估，這顯然對被征收人是不利的。所以，凱諾拆遷律師在這里提醒大家，在評估環(huán)節(jié)，被征收人一定要注意評估師選用的是哪種評估方法，若發(fā)現(xiàn)評估方法不對，建議一定要提出來，當(dāng)然了也可以在他們出具評估報告之后，通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的切身利益，所以在評估階段一定要多加注意，一旦發(fā)現(xiàn)評估程序不合法、評估方法不利于自己，或者說是評估時點不對等，建議盡快咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。