上?？罩脤懽謽堑拿孛苻D(zhuǎn)身！9月新規(guī)如何改寫2億租客命運(yùn)？

租房自由來(lái)了！商改住壓租金，新規(guī)斬?cái)喾繓|霸王條款

《住房租賃條例》實(shí)施在即 五大要點(diǎn)改變租房生活

住房租賃市場(chǎng)大變革！備案登記、商改住、稅收規(guī)范全面落地

住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的制度變革。即將在9月正式實(shí)施的《住房租賃條例》，將徹底改寫租賃市場(chǎng)規(guī)則。這次政策調(diào)整牽涉數(shù)億租客和千萬(wàn)房東的核心利益。

今年4月國(guó)家發(fā)改委首次披露的個(gè)人住房相關(guān)稅收新規(guī)已經(jīng)引發(fā)各界關(guān)注，而上海近期推出的"商改住"試點(diǎn)政策，更成為新規(guī)實(shí)施的重要配套。這些看似獨(dú)立的規(guī)定，實(shí)際上構(gòu)成了租賃市場(chǎng)的系統(tǒng)性改革框架。

稅收規(guī)范化成為新規(guī)的核心。政策要求個(gè)人房東必須依法納稅，其中房產(chǎn)稅按租金4%標(biāo)準(zhǔn)征收，小規(guī)模納稅人2027年前可享受減半優(yōu)惠；增值稅則對(duì)月租金超過(guò)10萬(wàn)元部分按1.5%征收。需要特別注意的是，備案登記成為享受稅收優(yōu)惠的前提條件，拒絕備案可能面臨最高10萬(wàn)元的行政處罰。

備案機(jī)制同樣關(guān)乎租客切身利益。租賃合同備案后，承租人可憑備案證明辦理居住證、提取住房公積金，甚至在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這些制度安排大大提高了租賃備案的實(shí)際價(jià)值。

上海試點(diǎn)的"商改住"政策正在破解城市空間錯(cuò)配難題。當(dāng)前上海甲級(jí)寫字樓空置率高達(dá)22%，而住宅供應(yīng)卻持續(xù)緊張。允許商務(wù)樓宇改造為租賃住房后，徐匯濱江、北外灘等區(qū)域的大量空置寫字樓有望轉(zhuǎn)變?yōu)槿瞬殴?/strong>，既盤活閑置資源，又緩解職住分離問(wèn)題。政策規(guī)定改造必須符合主體、產(chǎn)證性質(zhì)、主體結(jié)構(gòu)"三不變"原則，且禁止分割銷售，確保改造規(guī)范有序。

這輪政策調(diào)整有著深刻的現(xiàn)實(shí)背景。土地財(cái)政收入從2021年的8.4萬(wàn)億元下滑至2024年的4.8萬(wàn)億元，跌幅超過(guò)40%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)2.4萬(wàn)億元，實(shí)施規(guī)范化管理，相當(dāng)于開(kāi)辟了重要的地方稅收補(bǔ)充來(lái)源。

需要強(qiáng)調(diào)的是，稅收成本并不會(huì)簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)嫁給租客。當(dāng)前全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體供大于求，平均租金持續(xù)穩(wěn)中有降。以上海為例，隨著"商改住"項(xiàng)目陸續(xù)入市，將新增大量適配不同需求的租賃房源，進(jìn)一步平衡市場(chǎng)供需。新規(guī)同時(shí)規(guī)定，企業(yè)房東必須設(shè)立押金監(jiān)管賬戶，禁止中介私自代收；對(duì)斷水?dāng)嚯姷缺┝︱?qū)趕行為，可能追究治安乃至刑事責(zé)任，租客權(quán)益保障更加有力。

央企大規(guī)模收儲(chǔ)為市場(chǎng)注入新活力。公開(kāi)信息顯示，中央企業(yè)年內(nèi)將投入3000億元收儲(chǔ)市場(chǎng)空置住房，這些房源經(jīng)改造后將作為保障性租賃住房入市。此舉既幫助開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力，又增加市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)供給，深圳安居集團(tuán)的先行實(shí)踐已證明該模式的有效性。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，住房保障體系建設(shè)正在提速。城市更新政策要求保障房配建比例不低于住宅總面積的15%，多地采用"定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"的土地出讓模式。這種機(jī)制設(shè)計(jì)既確保建設(shè)質(zhì)量，又控制租賃價(jià)格。專家建議通過(guò)明確房屋性質(zhì)和限售年限等要求，保障保障房真正惠及目標(biāo)群體。

租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)租房人口超過(guò)2億，其中70%為30歲以下青年群體。租賃環(huán)境優(yōu)化，直接關(guān)系青年群體安居樂(lè)業(yè)。規(guī)范化的租賃市場(chǎng)還將改善新市民居住條件，預(yù)計(jì)可為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供穩(wěn)定的勞動(dòng)力支撐。

這些政策組合，標(biāo)志著住房制度進(jìn)入"租購(gòu)并舉"新階段。新規(guī)實(shí)施后，個(gè)人租賃備案率有望大幅提升，為住房制度改革奠定基礎(chǔ)；企業(yè)收儲(chǔ)和商改住項(xiàng)目將增加市場(chǎng)有效供應(yīng)；而稅收規(guī)范化則為地方財(cái)政提供可持續(xù)來(lái)源。制度創(chuàng)新與模式創(chuàng)新的良性互動(dòng)，正推動(dòng)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)向更健康方向轉(zhuǎn)變。

改變往往孕育機(jī)遇。在這個(gè)擁有2億租客的龐大市場(chǎng)中，制度的完善正悄然提升每一位參與者的獲得感。畢竟，一個(gè)規(guī)范有序的租賃生態(tài)，關(guān)乎億萬(wàn)家庭的安居夢(mèng)想，更承載著城市發(fā)展的未來(lái)走向。