房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

母親起訴美籍女兒，要求將借名購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至自己名下，女兒以 “自己出資、委托購(gòu)房” 抗辯。近日，法院判決支持母親，明確 “實(shí)際出資 + 長(zhǎng)期居住，借名買(mǎi)房關(guān)系成立，女兒需配合過(guò)戶(hù)”。

一、案情梳理

1. 過(guò)戶(hù)爭(zhēng)議：母親求確權(quán)，女兒主張房屋歸己

陳慧（原告，被借名人李娜之母，勝訴方）起訴李娜（被告，美籍華人，敗訴方），訴求：1. 判令李娜協(xié)助將 “一號(hào)房屋”（北京市昌平區(qū)，97.67㎡）過(guò)戶(hù)至自己名下；2. 訴訟費(fèi)由李娜承擔(dān)。

陳慧主張：1. 2004 年因單位調(diào)房需求，與女兒李娜約定 “借其名義買(mǎi)房”，自己全額出資 35.65 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，支付契稅、物業(yè)費(fèi)等全部費(fèi)用；2. 房屋登記在李娜名下，但交付后一直由自己居住，戶(hù)口本戶(hù)主為自己，相關(guān)票據(jù)均由自己持有；3. 李娜留學(xué)及定居美國(guó)期間，自己持續(xù)資助，現(xiàn)李娜欲侵吞房屋，多次逼迫自己立遺囑將房屋歸其所有，故起訴維權(quán)。

李娜抗辯：1. 不存在借名買(mǎi)房，房屋是自己委托陳慧購(gòu)買(mǎi)，2003-2004 年匯款 4.42 萬(wàn)美元（約合 36.55 萬(wàn)元）支付房款，2006-2008 年再匯 5.3 萬(wàn)美元補(bǔ)償裝修等費(fèi)用；2. 2004 年北京無(wú)購(gòu)房限購(gòu)，陳慧有自有住房，無(wú)借名必要；3. 陳慧 2011 年取得美國(guó)綠卡后常年旅居美國(guó)，未實(shí)際居住一號(hào)房屋，戶(hù)籍遷入未獲自己同意，不能證明借名事實(shí)；4. 陳慧 2018 年曾擅自將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，屬惡意占有。

2. 關(guān)鍵事實(shí)：借名買(mǎi)房的核心證據(jù)鏈

出資與手續(xù)證據(jù)：陳慧提交《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（自己簽字）、購(gòu)房發(fā)票、契稅收據(jù)、物業(yè)費(fèi)憑證等，全部票據(jù)付款人標(biāo)注為陳慧；李娜認(rèn)可陳慧辦理手續(xù)、支付款項(xiàng)，但主張是委托代理。

實(shí)際占有證據(jù)：陳慧提交戶(hù)口本（戶(hù)主為其本人）、鄰居證言（徐某、蔣某某出庭證明陳慧長(zhǎng)期居住、裝修均由其辦理）；李娜雖稱(chēng)房屋閑置，但未提交證據(jù)反駁。

借名動(dòng)機(jī)與抗辯漏洞：陳慧提交單位《職工住房補(bǔ)貼審批表》，證明借名是為保留調(diào)房資格；李娜主張的匯款憑證未明確標(biāo)注 “購(gòu)房款”，且金額與房款存在時(shí)間差，無(wú)法形成完整對(duì)應(yīng)。

二、案件分析

1. 核心爭(zhēng)議

陳慧與李娜之間是否成立 “借名買(mǎi)房” 關(guān)系？

李娜主張的 “委托購(gòu)房、已支付款項(xiàng)” 能否否定借名事實(shí)？

2. 勝訴關(guān)鍵：實(shí)際出資 + 占有構(gòu)成完整證據(jù)鏈，對(duì)方抗辯無(wú)實(shí)據(jù)

（1）借名買(mǎi)房關(guān)系成立，符合事實(shí)與法律要件

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十六條（民事法律行為有效要件）、第二百三十四條（物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 出資主體明確：所有購(gòu)房及相關(guān)費(fèi)用均由陳慧實(shí)際支付，李娜僅為登記權(quán)利人，無(wú)證據(jù)證明其直接支付房款；② 實(shí)際控制充分：陳慧長(zhǎng)期居住房屋，持有全部手續(xù)票據(jù)，戶(hù)口本登記為戶(hù)主，符合 “實(shí)際權(quán)利人” 的特征；③ 借名動(dòng)機(jī)合理：陳慧提交的單位住房材料證明，其借名是為保留調(diào)房資格，具有真實(shí)且正當(dāng)?shù)慕杳碛?，不違反法律規(guī)定。

（2）李娜 “委托購(gòu)房” 抗辯無(wú)證據(jù)支撐，匯款主張不成立

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第六十七條（當(dāng)事人對(duì)主張應(yīng)提供證據(jù)）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l（實(shí)際權(quán)利人可請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 無(wú)委托協(xié)議佐證：李娜未提交書(shū)面委托合同，僅口頭主張 “委托購(gòu)房”，不符合常理（重大財(cái)產(chǎn)交易通常有書(shū)面約定）；② 匯款證據(jù)存在缺陷：其提交的美元匯款記錄未注明用途，且部分匯款發(fā)生在購(gòu)房之后，無(wú)法證明與房款、裝修款的直接關(guān)聯(lián)；③ 限購(gòu)與借名無(wú)必然聯(lián)系：2004 年無(wú)限購(gòu)不代表不存在借名需求，陳慧的調(diào)房動(dòng)機(jī)已充分說(shuō)明借名的必要性，李娜以此抗辯無(wú)法推翻借名事實(shí)。

（3）戶(hù)籍與居住事實(shí)強(qiáng)化權(quán)利歸屬，主觀惡意不影響客觀認(rèn)定

法律依據(jù)：《民法典》第六條（公平原則）、第二百零九條（物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利分離的處理）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 戶(hù)籍與居住相互印證：陳慧作為戶(hù)主長(zhǎng)期居住，鄰居證言佐證其實(shí)際使用房屋，形成 “占有 - 使用 - 管理” 的完整鏈條；② 李娜主觀抗辯矛盾：其一會(huì)稱(chēng)房屋閑置，一會(huì)主張陳慧擅自過(guò)戶(hù)，陳述前后沖突，且未提交證據(jù)證明自己對(duì)房屋行使過(guò)任何權(quán)利；③ 惡意行為不改變權(quán)屬：即使存在逼迫立遺囑等行為，僅能證明其主觀惡意，不能否定陳慧作為實(shí)際權(quán)利人的客觀事實(shí)。

（4）證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)則下，陳慧主張獲法院采信

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第八十五條（法官依據(jù)證據(jù)優(yōu)勢(shì)認(rèn)定事實(shí)）。

事實(shí)推導(dǎo)：陳慧提交的合同、票據(jù)、居住證明、證人證言形成閉環(huán)證據(jù)鏈，直接證明 “出資 + 占有 + 借名動(dòng)機(jī)”；李娜的匯款記錄無(wú)明確指向，委托主張無(wú)書(shū)面依據(jù)，證據(jù)強(qiáng)度遠(yuǎn)弱于陳慧，法院據(jù)此認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立。

三、裁判結(jié)果

被告李娜于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告陳慧將位于北京市昌平區(qū) “一號(hào)房屋”過(guò)戶(hù)至原告陳慧名下。

四、案件啟示

1. 借名買(mǎi)房維權(quán)：3 個(gè)核心證據(jù)要點(diǎn)

鎖定實(shí)際出資，留存完整支付憑證

務(wù)必以自己名義支付房款、契稅、裝修款等所有費(fèi)用，留存銀行轉(zhuǎn)賬記錄（備注 “購(gòu)房款”）、發(fā)票、收據(jù)等，確保票據(jù)抬頭或付款人指向自己，避免現(xiàn)金支付或他人代付導(dǎo)致舉證困難。

固定實(shí)際占有事實(shí)，形成持續(xù)使用證據(jù)

房屋交付后立即實(shí)際居住，保留物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)憑證；將戶(hù)籍遷入房屋，留存鄰居、物業(yè)的證人證言，證明自己長(zhǎng)期占有、管理房屋，與登記權(quán)利人無(wú)實(shí)際關(guān)聯(lián)。

明確借名動(dòng)機(jī)，補(bǔ)充間接證據(jù)佐證

留存借名原因的相關(guān)材料（如本案中的單位調(diào)房文件、限購(gòu)政策通知等），若存在口頭約定，可通過(guò)錄音、微信聊天記錄等固定雙方合意，避免因 “無(wú)書(shū)面協(xié)議” 被否定借名關(guān)系。

2. 借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)防范：2 個(gè)關(guān)鍵提醒

優(yōu)先簽訂書(shū)面協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)

即使是親屬關(guān)系，也應(yīng)簽訂《借名買(mǎi)房協(xié)議》，明確房屋實(shí)際權(quán)利人、出資方式、過(guò)戶(hù)條件、違約責(zé)任等，避免日后因 “口說(shuō)無(wú)憑” 引發(fā)糾紛，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的核心手段。

警惕登記權(quán)利人擅自處分，及時(shí)主張權(quán)利

定期核查房屋登記狀態(tài)，若發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利人有出售、抵押房屋的意圖，立即以實(shí)際權(quán)利人身份提出異議登記或訴訟保全；發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害后，在訴訟時(shí)效內(nèi)起訴，避免因拖延喪失勝訴權(quán)。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “借名買(mǎi)房關(guān)系的認(rèn)定，不以是否存在書(shū)面協(xié)議為唯一標(biāo)準(zhǔn)，只要實(shí)際權(quán)利人能提供‘實(shí)際出資 + 實(shí)際占有 + 合理借名動(dòng)機(jī)’的完整證據(jù)鏈，即使房屋登記在他人名下，仍可主張確權(quán)過(guò)戶(hù)”。

建議借名買(mǎi)房時(shí)務(wù)必留存關(guān)鍵證據(jù)，遇權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，優(yōu)先梳理出資與占有證據(jù)，必要時(shí)咨詢(xún)律師制定 “證據(jù)補(bǔ)強(qiáng) + 物權(quán)確認(rèn)” 的維權(quán)策略，確保實(shí)際權(quán)利落地。

法律小貼士

《民法典》物權(quán)編司法解釋明確，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。實(shí)踐中，“實(shí)際出資 + 長(zhǎng)期占有” 是認(rèn)定借名買(mǎi)房的核心標(biāo)準(zhǔn)，這是陳慧勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）