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兒子兒媳起訴母親，主張 “口頭借名買(mǎi)房” 要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，實(shí)則欲爭(zhēng)奪房產(chǎn)，母親以 “無(wú)借名合意、房屋登記在自己名下” 抗辯。近日，法院判決支持母親，明確 “無(wú)證據(jù)證明借名關(guān)系，駁回原告訴求”。

一、案情梳理

1. 借名關(guān)系爭(zhēng)議：兒子訴協(xié)議無(wú)效，母親否認(rèn)借名

李明（原告一，被告張桂蘭之子，敗訴方）、王芳（原告二，李明妻子，敗訴方）起訴張桂蘭（被告，李明母親，勝訴方），訴求：1. 判令確認(rèn)二人與張桂蘭關(guān)于 “一號(hào)房屋”（北京市昌平區(qū)）的口頭借名買(mǎi)房協(xié)議無(wú)效；2. 訴訟費(fèi)由張桂蘭承擔(dān)。

李明、王芳主張：1. 2017 年 11 月與張桂蘭達(dá)成口頭借名買(mǎi)房協(xié)議，以張桂蘭名義購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋（總價(jià) 103.012 萬(wàn)元）；2. 自己支付首付款 38.012 萬(wàn)元，以 “接力貸” 方式辦理 65 萬(wàn)元貸款，每月還款由自己承擔(dān)，房屋面積補(bǔ)差款、契稅等費(fèi)用均由自己支付；3. 房屋 2020 年交房后由自己裝修出租，購(gòu)房合同、房產(chǎn)證等手續(xù)由自己保管；4. 2024 年 6 月張桂蘭突然要求入住并拒絕返還房款，故起訴確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。

張桂蘭辯稱(chēng)：不同意訴求，不存在借名買(mǎi)房事實(shí)。1. 一號(hào)房屋是自己的限價(jià)房，以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)并登記在自己名下，購(gòu)房資格是自己與女兒李娟共同取得；2. 首付款由自己出資，2016 年曾轉(zhuǎn) 5 萬(wàn)元給李明，2017 年又支付 30 萬(wàn)元現(xiàn)金，部分款項(xiàng)來(lái)自李娟的彩禮；3. 李明轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)是其盡孝心或代自己辦理手續(xù)，貸款由自己與李娟共同償還，裝修款來(lái)自開(kāi)發(fā)商支付的逾期交房違約金；4. 李明夫婦強(qiáng)占購(gòu)房手續(xù)，自己已補(bǔ)辦房產(chǎn)證，房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2. 關(guān)鍵事實(shí)：房屋權(quán)屬與證據(jù)細(xì)節(jié)

核心權(quán)屬證據(jù)：一號(hào)房屋 2017 年由張桂蘭與甲公司簽訂購(gòu)房合同，2022 年登記在張桂蘭名下；購(gòu)房資格為張桂蘭與李娟共同取得，屬限價(jià)商品住房。

款項(xiàng)與使用證據(jù)：首付款從李明賬戶(hù)支付，但張桂蘭提交轉(zhuǎn)賬記錄及現(xiàn)金交付憑證（主張已向李明支付購(gòu)房款）；李明曾向張桂蘭賬戶(hù)轉(zhuǎn)款，但張桂蘭亦有向其轉(zhuǎn)賬記錄，且李娟也向張桂蘭轉(zhuǎn)款還貸；房屋由李明夫婦裝修出租，但張桂蘭主張是其委托管理，且已索要租金未果。

爭(zhēng)議證據(jù)：李明提交談話(huà)錄音，主張張桂蘭曾同意 “立遺囑還房”，但錄音中未提及 “借名買(mǎi)房”；張桂蘭提交補(bǔ)辦的房產(chǎn)證、違約金轉(zhuǎn)賬記錄，證明房屋歸自己所有，裝修款來(lái)源與李明無(wú)關(guān)。

二、案件分析

1. 核心爭(zhēng)議

李明、王芳與張桂蘭之間是否存在口頭借名買(mǎi)房協(xié)議？

李明夫婦提交的付款、使用證據(jù)能否證明借名買(mǎi)房關(guān)系成立？

2. 勝訴關(guān)鍵：無(wú)借名合意證據(jù)，登記權(quán)屬優(yōu)先，原告舉證不足

（1）無(wú)證據(jù)證明 “借名合意”，口頭協(xié)議主張不成立

法律依據(jù)：《民法典》第一百三十五條（民事法律行為可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式；法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用特定形式的，應(yīng)當(dāng)采用特定形式）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l（當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 無(wú)事前協(xié)商證據(jù)：李明夫婦未提交購(gòu)房前與張桂蘭就 “借名買(mǎi)房” 溝通的聊天記錄、證人證言等，無(wú)法證明雙方達(dá)成合意；② 事后錄音無(wú)關(guān)鍵內(nèi)容：談話(huà)錄音僅提及 “立遺囑還房”，未涉及 “借名買(mǎi)房” 的約定，反而體現(xiàn)張桂蘭對(duì)房屋的處分權(quán)；③ 被告明確否認(rèn)：張桂蘭自始至終否認(rèn)借名關(guān)系，主張房屋是自己購(gòu)買(mǎi)，李明的付款行為是 “盡孝心” 或 “代辦事宜”，原告無(wú)相反證據(jù)反駁。

（2）付款與使用行為不能對(duì)抗登記公示效力，不構(gòu)成借名事實(shí)

法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外）、第六百五十七條（贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 登記權(quán)屬優(yōu)先：一號(hào)房屋登記在張桂蘭名下，具有公示公信力，李明夫婦主張 “實(shí)際權(quán)利人” 需提供充分證據(jù)推翻登記；② 付款行為性質(zhì)存疑：首付款從李明賬戶(hù)支付，但張桂蘭提交證據(jù)證明已向其支付對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，可能是 “代付” 或 “贈(zèng)與”，而非 “出資購(gòu)房”；貸款由李明轉(zhuǎn)賬償還，但張桂蘭亦有轉(zhuǎn)賬給李明，且李娟參與還貸，無(wú)法認(rèn)定是李明 “單獨(dú)承擔(dān)”；③ 使用行為不代表權(quán)屬：李明夫婦裝修出租房屋，可視為受張桂蘭委托管理，或基于親屬關(guān)系的臨時(shí)使用，繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是占用期間的正常義務(wù)，不能直接認(rèn)定為 “實(shí)際權(quán)利人”。

（3）限價(jià)房購(gòu)房資格專(zhuān)屬被告，借名主張違背政策初衷

法律依據(jù)：《北京市限價(jià)商品住房管理辦法》第十六條（限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過(guò)程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭）。

事實(shí)推導(dǎo)：一號(hào)房屋是限價(jià)商品住房，購(gòu)房資格由張桂蘭與李娟共同取得，僅限符合條件的家庭購(gòu)買(mǎi)。若認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立，將違反限價(jià)房的保障屬性與政策規(guī)定，損害公共利益，法院對(duì)此類(lèi)主張通常不予支持，進(jìn)一步強(qiáng)化張桂蘭的權(quán)屬合法性。

（4）原告證據(jù)鏈斷裂，無(wú)法形成有效閉環(huán)

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第六十七條（當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)）、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條（當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果）。

事實(shí)推導(dǎo)：李明夫婦提交的付款記錄、裝修合同、出租協(xié)議等，僅能證明其參與房屋相關(guān)事務(wù)，但無(wú)法串聯(lián)成 “借名買(mǎi)房” 的完整證據(jù)鏈；張桂蘭提交的房產(chǎn)證、資格證明、轉(zhuǎn)賬記錄等，反而形成 “房屋屬自己所有” 的有效抗辯，原告舉證不足，應(yīng)承擔(dān)敗訴后果。

三、裁判結(jié)果

駁回原告李明、王芳的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

1. 應(yīng)對(duì) “借名買(mǎi)房” 糾紛（被告方）：3 個(gè)核心抗辯要點(diǎn)

鎖定登記權(quán)屬證據(jù)，主張公示公信力

提交房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房資格證明、買(mǎi)賣(mài)合同等，證明房屋登記在自己名下，具有法定公示效力；強(qiáng)調(diào) “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)”，對(duì)方主張 “實(shí)際權(quán)利人” 需承擔(dān)舉證責(zé)任，無(wú)充分證據(jù)則法院不予支持。

反駁 “借名合意”，舉證付款行為的其他性質(zhì)

若對(duì)方以 “付款、持有手續(xù)” 主張借名，提交自己向?qū)Ψ降霓D(zhuǎn)賬記錄、現(xiàn)金交付憑證等，主張款項(xiàng)是 “贈(zèng)與”“代付” 或 “償還借款”；對(duì)持有手續(xù)的行為，主張是 “對(duì)方強(qiáng)占” 或 “委托保管”，并提交補(bǔ)辦證件的證明（如本案中補(bǔ)辦房產(chǎn)證）。

結(jié)合房屋性質(zhì)，主張借名違背政策或常理

若房屋是限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，強(qiáng)調(diào)購(gòu)房資格的專(zhuān)屬屬性，主張借名買(mǎi)房違反政策規(guī)定，損害公共利益，不應(yīng)被認(rèn)定；若為普通商品房，從親屬關(guān)系出發(fā)，主張對(duì)方的付款、使用行為是親情幫助，而非借名。

2. 購(gòu)買(mǎi)房屋（尤其是親屬間）：2 個(gè)關(guān)鍵提醒

明確權(quán)利歸屬，避免 “口頭約定”

無(wú)論是否借名，均應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，明確房屋實(shí)際權(quán)利人、出資方式、過(guò)戶(hù)條件等；若由親屬代付費(fèi)用，出具書(shū)面說(shuō)明（如 “贈(zèng)與聲明”“代付協(xié)議”），避免日后被主張 “借名買(mǎi)房”。

保管核心憑證，掌控權(quán)屬證明

購(gòu)房合同、付款憑證、房產(chǎn)證等關(guān)鍵證件應(yīng)由權(quán)利人自行保管，避免交由他人持有；若需委托親屬辦理手續(xù)，簽訂授權(quán)委托書(shū)，明確委托權(quán)限與范圍，防止權(quán)利被侵害。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “借名買(mǎi)房關(guān)系的認(rèn)定需以‘雙方存在借名合意’為核心，僅有付款、使用行為不足以對(duì)抗房屋登記的公示效力；原告舉證不能的，應(yīng)承擔(dān)敗訴后果”。

建議遇此類(lèi)糾紛時(shí)，被告優(yōu)先以 “登記權(quán)屬” 為核心抗辯，反駁對(duì)方的 “借名合意” 主張，提交相反證據(jù)證明付款行為的其他性質(zhì)，必要時(shí)咨詢(xún)律師制定 “權(quán)屬抗辯 + 證據(jù)反駁” 的維權(quán)策略，保障房屋權(quán)益。

法律小貼士

《民法典》物權(quán)編司法解釋明確，“真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)需提供充分證據(jù)證明登記與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符”。實(shí)踐中，若無(wú)書(shū)面借名協(xié)議且對(duì)方無(wú)充分證據(jù)證明合意，法院通常以登記權(quán)屬為準(zhǔn)，這是張桂蘭勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）