番禺，又掛地了！

剛剛，繼番禺黃沙島地塊之后，番禺大石街南大干線北側(cè)BA0602091地塊，也正式在廣州日?qǐng)?bào)上掛牌公示。

地塊可建設(shè)面積29776.59平，計(jì)容建筑面積77419.13平，容積率2.6。

按110400萬元的起拍總價(jià)計(jì)算，起拍樓面價(jià)約14260元/平。

｜圖源：廣州日?qǐng)?bào)

值得一提的是，這宗地原為工業(yè)用地，原址上建有鴻圖工業(yè)園。

在去年12月時(shí)候，地塊正式由工業(yè)用地改為居住用地，并成功通過審批。

前兩天，樓市君路過地塊時(shí)候，發(fā)現(xiàn)地塊上面的建筑已經(jīng)清拆得差不多了，只剩下一些樹。

也就是說，地塊本身基本是凈地狀態(tài)，只要房企拿下就可以直接投入建設(shè)！

｜圖源：廣州規(guī)自局

那么地塊適合打造什么樣的產(chǎn)品？我們一起來簡(jiǎn)單看看。

首先，地塊基本素質(zhì)不錯(cuò)，地鐵商業(yè)等都很成熟。

從航拍圖上看，地塊位于南大干線北側(cè)，大石地鐵站西側(cè)，直線距離約450米。

旁邊即為敏興·四季花園以及新月明珠花園，居住氛圍較為濃厚。

一路之隔還有105新地購(gòu)物廣場(chǎng)以及萬民城，隔壁社區(qū)底商也很發(fā)達(dá)，滿足日常購(gòu)物需求不在話下。

即便是去往長(zhǎng)隆萬博，也十分方便。

教育配套上，參考2025年的番禺區(qū)地段劃分，大概率和敏興四季花園、新月明珠花園一樣劃進(jìn)大石禮村小學(xué)。

｜圖源：供地藍(lán)皮書

其次，地塊2.6的容積率在整個(gè)片區(qū)都有優(yōu)勢(shì)。

對(duì)比番禺這兩年新出讓地塊容積率，如綠城玉海棠3.0、龍湖亞倫央璟頌2.5，這塊地2.6的容積率可以說是正常水平。

但對(duì)比全市來看，2.6的容積率也稱得上低密。

另外，從地塊調(diào)規(guī)圖上也可以看到，地塊靠近南大干線也規(guī)劃為了綠地。

也就是說，未來住宅和南大干線之間，會(huì)有一個(gè)天然的隔離帶，社區(qū)舒適性也會(huì)有一定的提高。

目前，地塊具體指標(biāo)還未掛網(wǎng)，產(chǎn)品可以參考近期新入市的項(xiàng)目，新規(guī)設(shè)計(jì)肯定是沒跑的。

｜圖源：供地藍(lán)皮書

最后，地塊入市后還存在一定的一二手競(jìng)爭(zhēng)。

大石板塊在售新房大部分都位于板塊北側(cè)。

比如保利濱江和著，目前均價(jià)約3.75萬/平，主力為95-139平三到四房。

龍湖御湖境則處于尾盤狀態(tài)，僅有4棟的206平大戶型，即將清盤。還有一個(gè)現(xiàn)房在售的上馨華府，主推89-135平戶型，均價(jià)約3.5萬/平。

二手房方面，周邊也有比較多的選擇。

旁邊的新月明珠花園和敏捷四季花園，基本上是3萬出頭的掛牌價(jià)。

如果是3號(hào)線或者南大干線通勤，性價(jià)比都很高。

當(dāng)然，地塊樓面價(jià)還有一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)比周邊一二手價(jià)格，1.4萬/平的樓面價(jià)還是給開發(fā)商留了一定的利潤(rùn)空間。

｜圖源：貝殼找房

綜上，地塊基本面不差，但缺少景觀，優(yōu)勢(shì)則在于2.6的容積率。

因此，樓市君認(rèn)為地塊適合用一個(gè)剛需的面積段，去吸引3號(hào)線、南大干線通勤的買家，再搭配初級(jí)改善的面積段，去匹配周邊的置換客。

你怎么看呢？評(píng)論區(qū)告訴我們~