來(lái)源：經(jīng)濟(jì)學(xué)家圈

大家好，我是陶然，來(lái)自香港中文大學(xué)人文社科學(xué)院。今天我想和大家分享的主題是房地產(chǎn)。

首先咱們得弄明白什么是中國(guó)增長(zhǎng)模式，以及當(dāng)前中國(guó)增長(zhǎng)模式在2009年之后的演化過(guò)程。眾所周知，中國(guó)在2001年加入了WTO，但其實(shí)從90年代中后期開(kāi)始，隨著冷戰(zhàn)結(jié)束，世界進(jìn)入了一輪新的超級(jí)全球化階段，中國(guó)也從那時(shí)起逐步融入其中。2001年加入WTO后，中國(guó)慢慢成了“世界工廠”，那這個(gè)“世界工廠”是怎么建成的呢？

其實(shí)早在20世紀(jì)80年代，中國(guó)發(fā)展了不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，但它們生產(chǎn)的產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上銷路并不好。后來(lái)，香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的投資者，再到后面韓國(guó)、新加坡、日本等東亞四小龍的投資者，紛紛來(lái)到中國(guó)內(nèi)地，利用中國(guó)相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力設(shè)立外資企業(yè)，這才逐步增強(qiáng)了中國(guó)的制造業(yè)實(shí)力，在東南沿海形成了強(qiáng)大的制造業(yè)集群。

中國(guó)能成為世界工廠，除了外資企業(yè)和后來(lái)興起的民營(yíng)企業(yè)的努力，還有一個(gè)關(guān)鍵原因——其他國(guó)家政府很難做到的“國(guó)內(nèi)國(guó)際逐底競(jìng)爭(zhēng)”。我們通過(guò)壓低匯率、實(shí)施出口退稅等方式支持制造業(yè)出口，地方政府還大規(guī)模建設(shè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，以低廉的工業(yè)用地價(jià)格招商引資。正是這種國(guó)內(nèi)國(guó)際雙層逐底競(jìng)爭(zhēng)，加上民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，讓中國(guó)在2002年后實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)的出口，進(jìn)而帶動(dòng)了超常規(guī)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2002年到2008年，中國(guó)每年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率基本都在10%以上，“世界工廠”的地位也就此穩(wěn)固。

在這個(gè)過(guò)程中，中央政府和地方政府都發(fā)揮了積極作用。但大家可能會(huì)問(wèn)，地方政府大規(guī)模招商引資，能得到什么好處呢？其實(shí)制造業(yè)給地方政府繳納的稅收并不多，主要是少量增值稅和所得稅，而且所得稅前3到5年還會(huì)減免。即便如此，地方政府依然積極招商引資，核心原因在于制造業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)本地上游產(chǎn)業(yè)——比如供水、供電、交通、電信等行業(yè)的發(fā)展，也能推動(dòng)國(guó)有銀行分支機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

這些行業(yè)發(fā)展起來(lái)后，會(huì)在本地形成一批高收入人群：一方面是制造業(yè)的管理層，另一方面是本地具有壟斷地位的銀行、供水供電等上游國(guó)有企業(yè)的員工。這部分人群對(duì)本地商業(yè)，尤其是住宅用地的需求會(huì)變得非常強(qiáng)烈——畢竟要買房、要去商場(chǎng)消費(fèi)。而地方政府通過(guò)壟斷、限量供應(yīng)商住用地，能獲得高額土地出讓金，這些資金甚至可以補(bǔ)貼工業(yè)用地的成本，以及建設(shè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的相關(guān)開(kāi)支。

2002年后，地方政府的土地出讓收入開(kāi)始快速增長(zhǎng)，2009年后增長(zhǎng)更為顯著。從2009年到現(xiàn)在，地方政府的土地出讓金總額已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)億元。在這種模式下，地方政府放量低價(jià)供應(yīng)工業(yè)用地，卻壟斷限量供應(yīng)商住用地，直接導(dǎo)致商住用地價(jià)格遠(yuǎn)高于工業(yè)用地：2002、2003年左右，中國(guó)平均商住用地價(jià)格是工業(yè)用地的2倍，而近幾年已經(jīng)達(dá)到十幾倍甚至幾十倍。

再看土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其他國(guó)家在工業(yè)化過(guò)程中，工業(yè)用地占比通常是10%到20%，而中國(guó)達(dá)到了30%到40%；其他國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展中，50%到60%的土地用于建設(shè)住宅，中國(guó)卻不到30%。這正是過(guò)去這些年房?jī)r(jià)不斷上漲的關(guān)鍵原因之一。

除此之外，房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)核心邏輯：不斷釋放流動(dòng)性，建設(shè)各類基礎(chǔ)設(shè)施和新城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地、老百姓買房，形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的循環(huán)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫也被不斷吹大。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)一線城市已經(jīng)達(dá)到20到30，二線城市十幾，三線城市也有7、8到10——也就是說(shuō)，在這些城市，普通人要花10年左右的收入才能買一套房。而國(guó)際上比較穩(wěn)妥的房?jī)r(jià)收入比基本是6，超過(guò)6就屬于房地產(chǎn)泡沫。過(guò)去20多年，尤其是2009年后，中國(guó)各線城市的房?jī)r(jià)收入比顯然過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題已經(jīng)比較嚴(yán)重。

而且2009年后，地方政府的債務(wù)也快速擴(kuò)張。2008、2009年時(shí)，中國(guó)地方政府債務(wù)狀況還比較健康，只有5萬(wàn)億到7萬(wàn)億元人民幣；但到了2024年，各種顯性加隱性債務(wù)已經(jīng)超過(guò)90萬(wàn)億元人民幣。2021年，我們采取了非常嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，在一定程度上刺破了房地產(chǎn)泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了不小的損害，所以現(xiàn)在我們需要想辦法“救樓市”，基本就是這樣一個(gè)邏輯過(guò)程。

基于此，我認(rèn)為未來(lái)需要采取更有力的、創(chuàng)新性措施，首先穩(wěn)住樓市，中長(zhǎng)期則要避免房?jī)r(jià)再上漲。接下來(lái)，我想和大家分享我最近提出的住房和土地制度的三套改革措施，這些措施能先穩(wěn)住樓市——尤其是一、二線城市的樓市，三、四線城市的樓市可能需要很長(zhǎng)時(shí)間消化，所以我們要先想辦法穩(wěn)住一、二線，如果一、二線也穩(wěn)不住，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)、整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及金融體制都會(huì)帶來(lái)重大沖擊。

第一套措施，是在一、二線城市核心區(qū)域的老舊小區(qū)和城中村，加大力度推動(dòng)貨幣化城市更新。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，中國(guó)的超大、特大城市核心區(qū)位，至今還有不少老舊小區(qū)和城中村，如果能把這些地方拆遷，未來(lái)出讓土地的收益完全可以覆蓋拆遷安置成本?，F(xiàn)在一、二線城市也有不少存量未售商品房，我的想法是：由中央給地方政府提供借款，地方政府把這筆錢以房票的形式直接發(fā)放給老舊小區(qū)和城中村的居民，居民拿到房票后，就可以直接購(gòu)買本地的未售商品房；地方政府則收回這些土地，未來(lái)5到10年再擇機(jī)出讓，用出讓收入償還當(dāng)時(shí)向中央政府（如國(guó)開(kāi)行）借的專項(xiàng)借款。

這個(gè)模式的好處很明顯：核心區(qū)域的老舊小區(qū)和城中村居民能馬上實(shí)現(xiàn)住房“以舊換新”，而且自己不用花錢；一旦他們開(kāi)始買房，樓市基本就能見(jiàn)底了——上一輪棚改的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，這種貨幣化城市更新、以房票安置的方式，能迅速消化存量商品房，穩(wěn)住市場(chǎng)。

當(dāng)然，這個(gè)措施還有第二步：政府最終要通過(guò)后續(xù)土地出讓還清借款。而且穩(wěn)住市場(chǎng)后，現(xiàn)在想買房卻不敢買的人會(huì)正常入市，但未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，因?yàn)槲覀儠?huì)把騰出來(lái)的土地在5到10年再擇機(jī)出讓，增加住房供應(yīng)，讓一、二線城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，甚至有小幅下降，這就是穩(wěn)住樓市的關(guān)鍵。至于三、四線城市，正如我剛才說(shuō)的，長(zhǎng)期來(lái)看需要慢慢消化，我們先集中力量穩(wěn)住一、二線。

第二套措施，是推動(dòng)政策改革，充分利用人口流入地城市的低效用地，大規(guī)模建設(shè)租賃住房，同時(shí)推動(dòng)農(nóng)民工市民化。大家都知道，中國(guó)大概有兩三億農(nóng)民工從農(nóng)村遷移到城市，但他們大多在流入地城市沒(méi)有戶口，子女隨遷后，在當(dāng)?shù)仨樌蛯W(xué)、升學(xué)的問(wèn)題也沒(méi)得到有效解決。另外，每年有上千萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)，很多人去一、二線城市工作，即便現(xiàn)在一、二線城市房?jī)r(jià)比原來(lái)跌了30%，這些年輕人還是買不起房。怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢？

其實(shí)地方政府之前供應(yīng)了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地的租期一般是50年，但大部分制造業(yè)企業(yè)的平均存活年限只有10到15年——也就是說(shuō)，10到15年后企業(yè)可能就關(guān)門了，但土地還有二三十年的租期。而且隨著城市發(fā)展，很多工業(yè)用地的位置已經(jīng)很不錯(cuò)了，卻一直閑置著，即便在北上廣深這樣的城市，不錯(cuò)的位置里也有大量低效閑置的工業(yè)用地。

我的建議是這樣的：比如有一位制造業(yè)用地的業(yè)主，手里有100畝閑置土地，政府就可以和他協(xié)商——業(yè)主免費(fèi)交給政府60畝地，剩下的40畝留給自己。政府拿到這60畝地后，其中30畝用于建設(shè)小區(qū)道路、學(xué)校、綠地等公益用地，另外30畝出讓，用出讓收入覆蓋建設(shè)公益設(shè)施的成本，相當(dāng)于政府不用掏錢就建好了基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，政府把留給業(yè)主的40畝地的性質(zhì)改成居住用地（租期70年），免交地價(jià)，前20年只允許出租，20年后如果業(yè)主向政府補(bǔ)交一部分出讓金，房子就可以出售。

大家可以算筆賬：如果土地免費(fèi)，建房成本每平方米大概就兩三千塊錢。在一、二線城市的合適位置，60平方米的房子月租兩三千塊，單靠租金，20年就能有很高的收益率，更別說(shuō)20年后還能出售了。這個(gè)措施能極大調(diào)動(dòng)工業(yè)用地業(yè)主和社會(huì)資金投入租賃住房建設(shè)的積極性。

而且這不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的沖擊，因?yàn)檗r(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生本來(lái)就買不起房，我們前20年是給他們提供可負(fù)擔(dān)、管理規(guī)范的租賃住房，20年后他們還能和業(yè)主一起補(bǔ)交出讓金買房。更重要的是，政府可以從租金中征收10%左右的租金所得稅，用這筆錢雇傭大學(xué)生、研究生到小區(qū)的公立學(xué)校當(dāng)老師——這樣一來(lái)，既解決了農(nóng)民工和年輕人的住房問(wèn)題，又解決了他們子女的就學(xué)問(wèn)題，能有效推動(dòng)農(nóng)民工市民化。

第三套措施，是通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工具，為各個(gè)城市增加建設(shè)用地指標(biāo)，鼓勵(lì)中高收入家庭拍賣土地，建設(shè)安居型獨(dú)立住宅。剛才的第二套措施解決了中低收入人群的安居問(wèn)題，那中高收入人群想住更好的房子，這個(gè)需求怎么滿足呢？

目前的土地出讓模式，是地方政府土地儲(chǔ)備中心直接向開(kāi)發(fā)商拍賣土地，開(kāi)發(fā)商主要建集合式公寓，偶爾會(huì)搭幾棟別墅。但現(xiàn)在集合式住宅已經(jīng)供過(guò)于求，不好賣了，大家也不敢炒房；別墅又因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在核心位置供應(yīng)少，價(jià)格特別貴。

另外，現(xiàn)在居民存款大概有150多萬(wàn)億，這些錢放在那里閑置，拉動(dòng)不了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還有人會(huì)拿著錢出國(guó)。要讓這些錢流動(dòng)起來(lái)，關(guān)鍵還是改革——把城市里的低效用地改成住宅用地，對(duì)個(gè)人、家庭拍賣?？赡苡腥藭?huì)疑惑：這樣會(huì)不會(huì)太豪華？會(huì)不會(huì)占用耕地？

我的方案是“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”。中國(guó)農(nóng)村大概有3000萬(wàn)到4000萬(wàn)畝閑置宅基地、空置小學(xué)，還有原來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的低效用地，這些土地分散在各個(gè)村子里，沒(méi)什么非農(nóng)利用價(jià)值。我們可以“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”工具，把這些農(nóng)村土地復(fù)墾成耕地，比如復(fù)墾4畝農(nóng)村土地，就可以在城郊占用1畝耕地——這樣一來(lái)，農(nóng)村反而能凈增3畝耕地。

在城郊占用耕地時(shí)，給失地農(nóng)民每畝20萬(wàn)塊錢補(bǔ)償，這個(gè)價(jià)格是比較高的，農(nóng)民也愿意把土地交給政府轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。之后，政府把這些國(guó)有土地拆成小塊對(duì)個(gè)人拍賣，允許個(gè)人自建住宅。我做過(guò)測(cè)算：如果每年能出讓100萬(wàn)畝這樣的土地，農(nóng)村就能新增300萬(wàn)畝耕地；每畝地拆成兩半，半畝地拍賣價(jià)50萬(wàn)，個(gè)人買下半畝地后，建400到500平方米的獨(dú)立住宅，每平方米成本4000塊錢，總建房成本也就160萬(wàn)到200萬(wàn)。

這里面，政府拿到的50萬(wàn)拍賣款中，有20萬(wàn)會(huì)給失地農(nóng)民，既能解決地方財(cái)政問(wèn)題，又能補(bǔ)償農(nóng)民。而且個(gè)人自建住宅時(shí)，會(huì)大規(guī)模拉動(dòng)水泥、建材、玻璃等行業(yè)的產(chǎn)能消耗；房子建好后，還需要雇用大量物業(yè)、家政人員——這樣一來(lái)，中高收入家庭把錢花了出去，資金能分散到中低收入人群手里，既讓中高收入家庭住上了好房子，又能增加就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

我測(cè)算過(guò)，如果這三套措施能推動(dòng)實(shí)施，每年完全可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3到5個(gè)百分點(diǎn)，有效對(duì)沖貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊。中國(guó)需要拉動(dòng)內(nèi)需，減少對(duì)外需的依賴，這三套措施既能穩(wěn)定樓市，又能為中低收入農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生以及中高收入家庭提供更好的住房，本質(zhì)上是通過(guò)土地和住房體制改革拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

我相信，只要這些措施能落地，未來(lái)10年，到2035年的時(shí)候，中國(guó)不用再過(guò)度依賴外需，經(jīng)濟(jì)就能實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)；我們也能真正實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)，為中國(guó)的可持續(xù)發(fā)展、為各個(gè)階層老百姓的安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造條件。謝謝大家！

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