隨著城市人口密度攀升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迭代加速，土地資源“增量有限、存量待挖”，上海以低效用地盤(pán)活與存量資產(chǎn)活化作為突破口，為城市高質(zhì)量發(fā)展開(kāi)辟新空間。同時(shí)助力國(guó)家“雙碳”目標(biāo)落地，推動(dòng)城市發(fā)展向綠色化、集約化轉(zhuǎn)型。

從實(shí)踐來(lái)看，上海在低效用地盤(pán)活上已有諸多成功案例。如：

區(qū)域產(chǎn)業(yè)：漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”，從早期勞動(dòng)密集型制造業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)型為聚焦集成電路、人工智能等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，集成電路產(chǎn)業(yè)占全市7%份額，每平方公里稅收高達(dá)37.5億元。

“工業(yè)上樓”：“工業(yè)上樓”政策在中心城區(qū)落地成效顯著，以上海中心城區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”標(biāo)桿——老鳳祥總部為例，其原址為20世紀(jì)70年代廠房，容積率僅1.0，依托“工業(yè)上樓”政策（存量工業(yè)用地提容免于補(bǔ)繳土地價(jià)款），容積率提升至4.5，免于補(bǔ)繳土地價(jià)款超2億元；整合全球6000家門(mén)店數(shù)據(jù)搭建云端制造協(xié)同平臺(tái)，智能排產(chǎn)效率提升40%；屋面光伏年發(fā)電量85萬(wàn)度，中水回用率達(dá)40%，既實(shí)現(xiàn)土地集約利用，又推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)向數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型，已獲評(píng)上海中心城區(qū)首個(gè)“智造空間”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2028年建成后年產(chǎn)值將提升3倍。

民生保障：力波啤酒廠作為上海首個(gè)零星工業(yè)用地全面轉(zhuǎn)型案例，成效顯著。項(xiàng)目前身為2016年停產(chǎn)的啤酒廠，通過(guò)“工業(yè)用地轉(zhuǎn)混合用地”，西地塊保留煙囪、麥芽倉(cāng)等工業(yè)遺存，改造為精釀體驗(yàn)館與秀場(chǎng)，延續(xù)工業(yè)文化脈絡(luò)；東地塊打造9棟獨(dú)棟辦公樓、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓及756套保障性租賃住房，保租房租金低于周邊市場(chǎng)15%，優(yōu)先供應(yīng)周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工，已入住60%。同時(shí)配套3萬(wàn)平方米的力波公園，與周邊游園組成“15分鐘生活圈”，帶動(dòng)梅隴鎮(zhèn)300余人就業(yè)，周邊村集體年收入增長(zhǎng)20%，2023年底整體建成投用后，成為閔行區(qū)產(chǎn)城融合典型。

鄉(xiāng)村振興：閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)整合村集體低效建設(shè)用地轉(zhuǎn)型智慧農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，引入物聯(lián)網(wǎng)灌溉、無(wú)人機(jī)植保等技術(shù)，容積率從0.2提升至1.8，村集體年收入從80萬(wàn)元增至1200萬(wàn)元，帶動(dòng)周邊3個(gè)村村民人均年收入增長(zhǎng)18%（智慧農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占比超60%）。

綠色轉(zhuǎn)型：蘇河美欣公寓，是閑置工業(yè)用地轉(zhuǎn)型人才公寓，提供500余套住房，公寓租金低于周邊市場(chǎng)22%，已入住率達(dá)85%，其中70%為集成電路、生物醫(yī)藥青年人才，聯(lián)動(dòng)周邊商業(yè)體形成“15分鐘生活圈”，通過(guò)餐飲、零售等配套帶動(dòng)片區(qū)消費(fèi)增長(zhǎng)10%；綠色屋頂覆蓋率超30%（引入本地草本植物，區(qū)域鳥(niǎo)類種類增加5種），年均減少標(biāo)準(zhǔn)煤消耗65噸，年度碳排放減少15%，獲評(píng)“黃浦區(qū)低碳示范項(xiàng)目”。

從政策支撐來(lái)看，上海作為自然資源部低效用地再開(kāi)發(fā)首批試點(diǎn)城市，上海已出臺(tái)涵蓋土地收回、儲(chǔ)備、城市更新等12項(xiàng)配套政策，形成“國(guó)家指導(dǎo)+地方細(xì)化”的政策體系。當(dāng)前，上海正通過(guò)“兩評(píng)估、一清單、一盤(pán)活”專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行綜合績(jī)效與價(jià)值評(píng)估，依托全國(guó)首個(gè)完整的“REG”產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估體系（覆蓋基礎(chǔ)表征、綜合效率、治理導(dǎo)向3大類39項(xiàng)指標(biāo)），分類施策推進(jìn)低效用地盤(pán)活。2024年4月該行動(dòng)已啟動(dòng)，盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地45平方公里，其中C類用地通過(guò)“引入第三方主體”盤(pán)活12平方公里，D類用地通過(guò)“收儲(chǔ)收回”整治8平方公里，2025年計(jì)劃再煥新30平方公里，重點(diǎn)聚焦“大虹橋”“大東方”“大吳淞”“大吳涇”及軌交中環(huán)線周邊地區(qū)。目前“大虹橋”片區(qū)已完成8平方公里低效用地騰退，引入32家數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，預(yù)計(jì)2025年底實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超200億元；“大吳涇”片區(qū)通過(guò)“工業(yè)用地減量化”政策，恢復(fù)農(nóng)用地3.5平方公里，新增生態(tài)綠道2.8公里，周邊居民人均綠地增加0.5平方米，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率提升3個(gè)百分點(diǎn)。

2025年9月，由上海十大優(yōu)秀全球招商合作伙伴之一的“第一太平戴維斯”與國(guó)有綜合性甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)院“華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司”聯(lián)合發(fā)布《低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)》白皮書(shū)，相關(guān)研討會(huì)也同期舉行，匯聚政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)、設(shè)計(jì)院與專業(yè)顧問(wèn)等多方力量，聚焦上海低效用地盤(pán)活與存量資產(chǎn)活化，探索城市發(fā)展新路徑。

華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司副總經(jīng)理、副總建筑師宿新寶在《城市活力再生的實(shí)踐探索》主題演講中，提出城市更新需關(guān)注的五個(gè)核心方向。土地政策層面，要在法律允許范圍內(nèi)探索土地彈性轉(zhuǎn)換（如上海M0融合用地、C65研發(fā)用地模式），適配市場(chǎng)變化與發(fā)展需求；規(guī)劃策略層面，通過(guò)細(xì)化控規(guī)、設(shè)置多功能復(fù)合彈性要求，為土地復(fù)合功能預(yù)留空間；改造原則層面，推行輕量化改造，延續(xù)“最小干預(yù)”保護(hù)思路，以技術(shù)手段降低成本；價(jià)值挖掘?qū)用?，發(fā)掘低效產(chǎn)業(yè)用地獨(dú)特價(jià)值，轉(zhuǎn)化為城市更新亮點(diǎn)，避免同質(zhì)化；公共空間營(yíng)造層面，注入溫度與情緒價(jià)值，提升市場(chǎng)適配性。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人朱鋒解讀白皮書(shū)時(shí)指出，當(dāng)前盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地是上海城市高質(zhì)量發(fā)展的核心挑戰(zhàn)。我國(guó)城鎮(zhèn)化粗放發(fā)展導(dǎo)致工業(yè)用地占比過(guò)高、供需失衡，這些用地還面臨基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染、再開(kāi)發(fā)復(fù)雜等問(wèn)題。白皮書(shū)提出系統(tǒng)性盤(pán)活策略：通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向設(shè)計(jì)與空間重構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高附加值升級(jí)，促進(jìn)功能復(fù)合；構(gòu)建綠色與數(shù)字化運(yùn)管體系，注重生態(tài)修復(fù)與智慧運(yùn)營(yíng)；依托金融創(chuàng)新，打通資本閉環(huán)。同時(shí)，需政府、市場(chǎng)與社會(huì)協(xié)同，形成覆蓋規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)與資本的全生命周期解決方案，實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)價(jià)值再生。

上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司董事長(zhǎng)陸紅花在《存量低效資產(chǎn)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)實(shí)踐》演講中表示，百聯(lián)資控圍繞“資產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資產(chǎn)管理+資本運(yùn)作”建設(shè)專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，以投資者與運(yùn)營(yíng)者視角平衡項(xiàng)目全生命周期成本與產(chǎn)品力。通過(guò)“精確型定位+圈層式招商+多元化經(jīng)營(yíng)+矩陣式推廣”組合策略，在平衡存量項(xiàng)目（尤其歷史建筑）局限與商業(yè)效益的同時(shí)，兼顧歷史文脈傳承與片區(qū)生態(tài)打造。百聯(lián)集團(tuán)將“一江一河”區(qū)域資產(chǎn)劃分為外灘第二立面、蘇州河時(shí)尚設(shè)計(jì)核心區(qū)等主題片區(qū)整體打造，通過(guò)精準(zhǔn)定位、前置招商與共生式運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)。

研討會(huì)上，上海城市更新開(kāi)拓者聯(lián)盟、上海市建筑學(xué)會(huì)等多方達(dá)成共識(shí)：聯(lián)盟將搭建產(chǎn)業(yè)鏈紐帶探索“上海模式”，設(shè)計(jì)師需前置介入項(xiàng)目策劃（如卜內(nèi)門(mén)洋行改造前先做歷史價(jià)值評(píng)估），避免“二次低效”。在低效用地盤(pán)活實(shí)踐中，上海亦積極借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)參考新加坡裕廊工業(yè)區(qū)“基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)+高附加值產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”模式（如裕廊創(chuàng)新區(qū)JID的協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)），建成12個(gè)智慧園區(qū)管理平臺(tái)，推動(dòng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本降低18%、協(xié)作效率提升35%，其“政府規(guī)劃+國(guó)企運(yùn)營(yíng)+市場(chǎng)招商”機(jī)制更適配多元市場(chǎng)主體。

結(jié)合白皮書(shū)研究成果，上海低效用地治理未來(lái)需聚焦三大方向：一是依托“REG”體系完善動(dòng)態(tài)評(píng)估與分級(jí)管控，細(xì)化C/D類用地處置標(biāo)準(zhǔn)（如D類用地收儲(chǔ)后優(yōu)先用于生態(tài)修復(fù)）；二是推行混合彈性用地，允許同一地塊兼容產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等功能，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)分割登記制度；三是深化“用地+用能”捆綁交易，擴(kuò)大張江科學(xué)城試點(diǎn)范圍。如張江科學(xué)城某低效用地項(xiàng)目（張江試點(diǎn)范圍）通過(guò)減排20%獲得額外用地指標(biāo)15畝，同步獲得碳質(zhì)押貸款3000萬(wàn)元，通過(guò)區(qū)域性用能權(quán)交易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)指標(biāo)科學(xué)換算與流轉(zhuǎn)，創(chuàng)新碳資產(chǎn)質(zhì)押貸款、碳中和債券等綠色金融工具，將節(jié)能降碳成果轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值，開(kāi)辟綠色發(fā)展新路徑。在金融創(chuàng)新領(lǐng)域，上海通過(guò)資產(chǎn)證券化打通資本閉環(huán)，典型如卜內(nèi)門(mén)洋行以歷史建筑為底層資產(chǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單城市更新CMBS，融資規(guī)模5.2億元，為低效用地盤(pán)活提供資本支持。

后續(xù)需政企社協(xié)同發(fā)力：政府細(xì)化“兩評(píng)估、一清單、一盤(pán)活”中C/D類用地處置標(biāo)準(zhǔn)，如參照“大吳涇”片區(qū)經(jīng)驗(yàn)，D類用地收儲(chǔ)后優(yōu)先用于生態(tài)修復(fù)，企業(yè)深化老鳳祥數(shù)字化轉(zhuǎn)型、蘇河美欣光伏應(yīng)用等實(shí)踐，科研機(jī)構(gòu)依托“REG”體系提供技術(shù)支撐，助力形成“政策工具+案例實(shí)踐+技術(shù)支撐”的可復(fù)制路徑。通過(guò)政企社協(xié)同，上海低效用地活化將持續(xù)以“空間重構(gòu)-產(chǎn)業(yè)升級(jí)-價(jià)值再造”為路徑，進(jìn)一步釋放漕河涇、張江等重點(diǎn)區(qū)域價(jià)值，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入更強(qiáng)動(dòng)力。