只要一次性支付房屋價值的50%—80%的錢，住滿兩年后，房東再把錢原封不動退還給你。

在這期間，你只需要負責(zé)水電燃氣和物業(yè)管理費就行了。

看到這，是不是感覺有點心動，感覺穩(wěn)賺不賠，每個月不用付房租，最后還能拿回來自己的錢。

你肯定在想，哪有這種好事兒啊！

但是租房模式就是在韓國首爾真實出現(xiàn)的，就叫“全租房”。

信息來源：2023-07-05 全租房里，一場韓國樓市的海嘯

很多年輕人因此把辛苦攢下的錢，甚至是從銀行借來的貸款，全部壓在了里面。

天下沒有白吃的午餐。

短短幾年，這個曾經(jīng)被視為天下第一聰明辦法的租房模式，卻成了一個災(zāi)難。

越來越多的租戶發(fā)現(xiàn)，押金要不回來、房子賣不掉，那些在韓國大投資的中國買家，資產(chǎn)甚至丟失了千億！

全租房，韓國獨創(chuàng)的住房制度

在大多數(shù)國家，租房無非就是租客每月按時付錢，房東提供房子。

但韓國卻走出了一條截然不同的道路,就是上面提到的全租房模式。

全租房的吸引力對年輕人來說可太大了。

不用每月掏房租這讓自己的生活壓力小了不少；

而且政府支持貸款，韓國政府長期提供低息貸款，用于支付押金，每月利息往往低于正常房租。

此外還能住進更好房子，有了大額押金作籌碼，租客能挑選地段更好、面積更大的公寓。

因此，韓國很多年輕人都采用這種方式。

而對于對房東來說，全租模式更像是變相融資。

他們拿到租客的押金后，可以去買新房、投資其他項目，甚至再通過以房養(yǎng)房的方式不斷滾動套利。

全租房看似雙贏，但背后卻有一個致命前提。

房價必須永遠上漲

房價不能跌，資金鏈不能斷。

為了快速做讓手里的資產(chǎn)變多，一些房東甚至玩起了接力賽：

用A租客的押金買B房；再用B租客的押金買C房，層層疊加。

在韓國房地產(chǎn)火熱的年代，很多人借此一夜暴富。

有人甚至靠這種方式買了上千套房子，成為所謂的房產(chǎn)大王。

只要房價持續(xù)上漲，租客不斷涌入，鏈條就能維持。

但一旦房價停滯或下跌，押金返還就成了無底洞。

2020年，由于疫情原因，各國利率一路下跌。

韓國利率跌破1%，但資金便宜了，房價卻一路飆升。

首爾兩年間房價暴漲40%，全租房押金也水漲船高。

租客們以為只要兩年后能拿回押金，就沒有風(fēng)險。

很多年輕人甚至貸款支付押金，幻想住幾年后全額退回，再攢錢買房。

沒想到，兩年后美聯(lián)儲開始暴力加息，韓國央行被迫也跟著加息，將利率一路拉高，短短兩年漲了7倍。

信息來源：2023-06-20 韓國樓市形勢嚴峻！“逆全租”成常態(tài)，杠桿風(fēng)險已達“潰堤”邊緣→

高利率直接擊碎了樓市泡沫，直接讓房東的資金鏈斷了。

連鎖反應(yīng)也開始出現(xiàn)：

很多房子的市值已經(jīng)低于租客繳納的押金，房東寧可破產(chǎn)跑路，也不愿承擔(dān)虧損。

而那些租客的押金不僅要不回來，而且還要繼續(xù)償還貸款；

首當(dāng)其沖的是年輕人群體，因為是全租房的主力軍，這時他們的經(jīng)濟與心理壓力同時爆發(fā)。

悲劇接連上演

全租房危機已經(jīng)在韓國演變成非常嚴重的社會問題。

即便是公眾人物也沒逃過。

藝人徐玄振2022年以26.52億韓元押金續(xù)租首爾清潭洞別墅，2024年合約到期后房東拒不退押金。

她申請拍賣房產(chǎn)卻兩次流拍，如今競拍底價已降至22.989億韓元，意味著她至少要損失3.5億韓元（約合人民幣180萬元）

更嚴重的是有人因為債務(wù)而自殺。

據(jù)海外網(wǎng)報道，在仁川有三名年輕租客因押金被騙、債務(wù)纏身，在短時間內(nèi)相繼自殺，媒體稱他們都租住在同一位房產(chǎn)大王的房子里。

另據(jù)新民晚報報道，2023年4月中旬，韓國仁川一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結(jié)束了自己年輕的生命，遺書內(nèi)容顯示他因9000萬韓元的保證金一直未被歸還，且投訴報警后政府的對策讓人失望，最終選擇自殺。

這些故事背后，是一代年輕人的絕望。

韓國警方數(shù)據(jù)顯示，2022年與全租詐騙相關(guān)的案件數(shù)達到622起，比前一年暴增兩倍。

面對全租房危機，韓國政府不得不出手。

為了避免租客一分錢押金也拿不回，部分地區(qū)暫停了涉案房屋的司法拍賣。

而對于拒不返還押金的房東，把他們認定為詐騙犯，加重他們的刑事處罰。

然而，這些措施并沒有從根本上化解風(fēng)險。

中國人開始撤退

這場危機不僅波及韓國本土，還有中國。

2020年前后，韓國房產(chǎn)因為地段優(yōu)越、價格比東京和香港更低，吸引了不少中國買家。

如今，隨著房價下跌，中國買家的處境越來越難：

首先是資產(chǎn)大幅縮水，據(jù)韓國房地產(chǎn)院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國買家平均每套房產(chǎn)虧損約3.2億韓元（約合人民幣165萬元）

更狠的是他們的政策，韓國政府準備推行外國人土地交易許可制，外國個人或企業(yè)購買6平方米以上住宅，必須先獲政府批準，獲批后4個月內(nèi)要入住，且需實際居住至少兩年，這讓買賣或轉(zhuǎn)讓難度大幅增加。

所以，不少中國買家開始撤退，把資金轉(zhuǎn)移到東京、新加坡等更穩(wěn)健的國家。

全租房體系崩塌后，韓國租賃市場也被迫轉(zhuǎn)向月租模式，每個月也得掏錢。
而且每月房租也在一直高漲。

KB房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月首爾公寓月租指數(shù)達同比上漲8.808%，創(chuàng)下2015年有記錄以來的新高。

這意味著，韓國年輕人未來的居住成本將越來越高。

一個制度的崩塌與社會的傷痕

幾十年來，全租房幫助很多人住進了大房子，也讓不少房東賺得盆滿缽滿。

但當(dāng)環(huán)境逆轉(zhuǎn)，這套制度就像搭在空中的紙牌屋，瞬間坍塌。

今如今的韓國，年輕人因押金喪命，家庭因債務(wù)崩潰，外資因風(fēng)險撤離。

全租房，不再是曾經(jīng)的奇跡。

對于還在觀望的中國買家或投資者來說，這場危機就是一種警告：

任何看似穩(wěn)賺的制度，背后都可能藏著極大的風(fēng)險。

當(dāng)市場只依賴一個前提，房價必須永遠上漲時，它注定遲早要迎來毀滅性的清算。