界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

城市更新領(lǐng)域，上海一直走在全國(guó)前列。

9月24日，界面新聞從首屆城市更新發(fā)展大會(huì)上獲悉，南昌大樓、鐘和公寓、淮海坊一期、上生·新所、新天地廣場(chǎng)、世界會(huì)客廳、上海展覽中心、楊浦濱江公共空間等42個(gè)城市更新優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目正式發(fā)布。

據(jù)界面新聞了解，這42個(gè)項(xiàng)目涉及城市更新的各方面，包括城市空間綜合提升、綠化景觀改善、歷史文化保護(hù)、公共配套完善、水環(huán)境治理。

上海市勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)戴順康表示，這些項(xiàng)目憑借較強(qiáng)的示范性、創(chuàng)新性和可推廣性，成為上海城市更新實(shí)踐的標(biāo)桿樣本。

在其看來(lái)，隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的示范引領(lǐng)與多方協(xié)作機(jī)制的不斷完善，上海將持續(xù)探索文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展深度融合的城市更新新模式，為全國(guó)城市更新工作提供“上海經(jīng)驗(yàn)”。

上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬(wàn)勇告訴界面新聞，城市更新不僅僅是改善民生，還要提高居民住房條件，包括公共環(huán)境的營(yíng)造，還有基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化等，除了這些之外，還有一個(gè)非常重要的作用就是促發(fā)展。

“發(fā)展從哪些方面可以看出來(lái)，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這些低質(zhì)低效用地如何去提高坪效，讓產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效。另外，政策方面涉及到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，房屋管理政策、金融方面關(guān)于錢(qián)的問(wèn)題如何平衡，都需要探索?！比f(wàn)勇向界面新聞指出。

因此，要為全國(guó)城市更新工作提供“上海經(jīng)驗(yàn)”，政策和土地端的支持與發(fā)力都很關(guān)鍵。

城市更新要“因案施策”

“城市更新要分級(jí)分類(lèi)，因建筑而異?！?/p>

華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司首席總建筑師汪孝安在接受界面新聞采訪時(shí)表示，人們到醫(yī)院看病，肯定先要問(wèn)診，身體基礎(chǔ)疾病如何，身體狀況怎么樣，那么醫(yī)生治病會(huì)因人而異。建筑也是如此，政策需要更活。

汪孝安指出，城市更新政策要適配當(dāng)?shù)貐^(qū)域，要激活縱深地帶的發(fā)展。比工業(yè)廠房改造可加層，要給容積率，有政策讓開(kāi)發(fā)主體多點(diǎn)面積，使得經(jīng)營(yíng)能打平。

功能定位也很重要。汪孝安告訴界面新聞，對(duì)于城市更新而言，區(qū)域活力尤其重要。如果城市更新的目標(biāo)只是把它修好，表面看起來(lái)很亮麗，但功能不符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展的規(guī)律，也不算成功案例。

汪孝安表示，田子坊畫(huà)家樓這個(gè)城市更新案例值得肯定。

據(jù)界面新聞了解，泰康路210弄5號(hào)樓（田子坊畫(huà)家樓）是田子坊內(nèi)的重要地標(biāo)性建筑。這棟樓最早是“康?？椩鞆S”，新中國(guó)時(shí)期成為“上海鐘表配件廠”，后來(lái)隨著陳逸飛等藝術(shù)家的到來(lái)，建筑再次獲得了新身份——“畫(huà)家樓”。

目前，田子坊內(nèi)5號(hào)樓“畫(huà)家樓”正在修繕改造中，預(yù)計(jì)將于2025年10月左右竣工。在該修繕項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一層將成為藝術(shù)展示及演藝活動(dòng)大廳，二到四層為文旅配套空間，其中在三層設(shè)有一演藝大廳。

此次更新改造，保留了原本的輕工業(yè)風(fēng)格水泥外墻，同時(shí)加入玻璃、金屬等新材料，形成對(duì)比。項(xiàng)目將以商業(yè)業(yè)態(tài)重組為核心，補(bǔ)齊畫(huà)家工坊撤離帶來(lái)的田子坊內(nèi)工、商、居發(fā)展不平衡的短板，以空間改造為文化、藝術(shù)、創(chuàng)意、主題活動(dòng)、文創(chuàng)聯(lián)動(dòng)提供場(chǎng)所，讓項(xiàng)目再現(xiàn)活力。

當(dāng)然，行業(yè)正處于快速轉(zhuǎn)型過(guò)程中，政策的調(diào)整包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化都不是一蹴而就，要循序漸進(jìn)。

萬(wàn)勇表示，目前市場(chǎng)整體處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，壓力比較大，市場(chǎng)主體的錢(qián)可能也捉襟見(jiàn)肘。如何統(tǒng)籌錢(qián)的問(wèn)題，如何規(guī)劃土地資源，比如提出增效規(guī)劃的管理用于公共配套、用于環(huán)境建設(shè)，大家都要空間，那么怎么給出經(jīng)營(yíng)性空間，這些都非常不容易。

當(dāng)前，上海城市更新項(xiàng)目的資金平衡問(wèn)題較為突出，存在舊區(qū)改造資金缺口大、資金回收周期較長(zhǎng)、收益不確定性偏高的現(xiàn)象。那么，金融層面還有哪些空間？

萬(wàn)勇告訴界面新聞，首先就是中央預(yù)算資金的支持，包括中央財(cái)政支持。最近也有幾批對(duì)于試點(diǎn)城市的相應(yīng)政策，但總量有限。

“國(guó)家層面能夠起到一個(gè)杠桿作用，市區(qū)也可以加大財(cái)政投入，實(shí)際上也相對(duì)有限。以前城市更新過(guò)于依賴(lài)財(cái)政投入，現(xiàn)在有政府專(zhuān)項(xiàng)債?！?/p>

萬(wàn)勇表示，除了財(cái)政投入，更多可能要依賴(lài)市場(chǎng)，包括社會(huì)主體及市民本人，要鼓勵(lì)自主更新，原拆原建，激勵(lì)市場(chǎng)主體投入市場(chǎng)。

“目前觀望情緒比較重。”萬(wàn)勇向界面新聞指出，一方面是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把握，另一方面是對(duì)具體項(xiàng)目的測(cè)算。另外，還要鼓勵(lì)耐心資本。但如何為耐心資本建立信心基礎(chǔ)很關(guān)鍵，“你有信心，我才有耐心。”

除此之外，還可以加大金融信貸支持，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，包括REITs資產(chǎn)證券化，有利于投融管退，讓投資人最后能夠有序退出。另外還有一種可能性就是成本共擔(dān)，政府補(bǔ)貼一點(diǎn)，市場(chǎng)主體出一些，居民出一些等，需要多方面調(diào)動(dòng)。

盤(pán)活低效用地，活化存量資產(chǎn)

隨著城市人口密度攀升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迭代加速，土地資源“增量有限、存量待挖”的矛盾日益凸顯，低效用地的盤(pán)活與存量資產(chǎn)的活化，已成為突破城市發(fā)展空間瓶頸、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。

華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司副總經(jīng)理、副總建筑師宿新寶認(rèn)為，在城市更新實(shí)踐中，需重點(diǎn)關(guān)注五個(gè)核心方向。首先是土地政策層面，因用地性質(zhì)往往不能及時(shí)反饋市場(chǎng)的變化和需求，需在法律允許范圍內(nèi)探索土地彈性轉(zhuǎn)換，以適配快速發(fā)展需求。

二是規(guī)劃策略層面，在土地彈性受限情況下，通過(guò)細(xì)化控規(guī)、設(shè)置多功能復(fù)合的彈性要求，為土地復(fù)合功能預(yù)留空間。三是改造原則層面，推行輕量化改造，既延續(xù) “最小干預(yù)” 的保護(hù)思路，更以技術(shù)手段降低改造成本，實(shí)現(xiàn)因地制宜的適應(yīng)性調(diào)整。

價(jià)值挖掘?qū)用?，也要針?duì)低效產(chǎn)業(yè)用地等資源，深入發(fā)掘其獨(dú)特價(jià)值特征并轉(zhuǎn)化為城市更新的特色亮點(diǎn)，避免同質(zhì)化。最后，在公共空間營(yíng)造層面，響應(yīng)規(guī)劃與管理導(dǎo)向，為更新空間注入溫度與情緒價(jià)值，提升其市場(chǎng)適配性。

“在當(dāng)前城市高質(zhì)量發(fā)展的背景下，盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地已成為核心挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人朱鋒向界面新聞指出，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化粗放發(fā)展導(dǎo)致工業(yè)用地占比過(guò)高、供需嚴(yán)重失衡，這些用地面臨基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染和再開(kāi)發(fā)復(fù)雜等多重困境。

在其看來(lái)，可通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向設(shè)計(jì)與空間重構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高附加值升級(jí)并促進(jìn)功能復(fù)合；構(gòu)建綠色與數(shù)字化運(yùn)管體系，注重生態(tài)修復(fù)與智慧運(yùn)營(yíng)；依托金融創(chuàng)新，打通資本閉環(huán)。

朱鋒也認(rèn)為，城市更新需要政府、市場(chǎng)與社會(huì)協(xié)同，形成覆蓋規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)與資本的全生命周期解決方案，以實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)價(jià)值再生。

值得一提的是，上海在低效用地判斷與土地價(jià)值衡量中，正從過(guò)去單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如入住率、租金、土地價(jià)值）導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向“多元價(jià)值”綜合考量，這是高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

對(duì)此，華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司規(guī)劃中心主任葉鍾楠表示，除財(cái)務(wù)指標(biāo)外，土地對(duì)城市生態(tài)、社會(huì)發(fā)展、治理提升的貢獻(xiàn)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及ESG相關(guān)理念所涵蓋的綜合價(jià)值，已成為衡量土地價(jià)值的重要組成部分，也需在用地評(píng)估中重點(diǎn)關(guān)注。

新一輪城市更新已成為新時(shí)代城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心議題，作為超大城市代表，上海持續(xù)在城市更新中探索更具適配性的新路徑。