近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的中國人開始將目光投向海外，相信不少人都見過這樣一條消息：“中國人把日本房子買瘋了！”

這可不是隨口說說，日本多家媒體都曾報道過：一群中國買家扛著現(xiàn)金去日本掃樓，一旦碰上合適的，二話不說直接拿下。

尤其是那些學(xué)區(qū)房，更是被搶得火熱。

大阪的情況也毫不遜色，當(dāng)?shù)氐闹薪閭兗娂娡虏郏F(xiàn)在周末看房的預(yù)約都排到一個月以后了！

大阪心齋橋附近的公寓，中介剛把戶型圖發(fā)到客戶群，半小時內(nèi)就收到十多個咨詢電話，最后只能通過“先到先得”的方式敲定買家。

從數(shù)據(jù)來看，2023年日本房價連漲18個月，東京核心區(qū)房價漲幅更是超過50%。

在這一輪房價上漲的浪潮中，中國買家的身影無處不在，占外國購房比例的80%，妥妥的“主力軍”。

他們的購買力和熱情，讓日本樓市瞬間變得炙手可熱，也讓日本的房產(chǎn)中介們賺得盆滿缽滿。

那么，為什么中國買家卻對日本房產(chǎn)如此癡迷呢？

其實，要搞清楚中國買家為何對日本房產(chǎn)趨之若鶩，還得從日元貶值說起。

2023年，日元兌美元匯率一度貶值至155.37日元兌換1美元，創(chuàng)下近34年來的低位。

舉個例子，以前一套價值1億日元的東京房產(chǎn)，按照正常匯率換算，可能需要500萬人民幣左右。

但在日元貶值后，同樣是1億日元的房子，可能只需要400萬人民幣就能拿下，一下子節(jié)省了100萬！誰能不心動？

而且，從全球經(jīng)濟(jì)格局來看，各國貨幣政策的變化對日元匯率和日本房產(chǎn)市場影響巨大。

2020年新冠疫情暴發(fā)后，美國等主要經(jīng)濟(jì)體為了刺激經(jīng)濟(jì)，紛紛開啟量化寬松政策，大量印鈔。

而日本呢，一直維持著低利率環(huán)境，這就導(dǎo)致日元與其他貨幣之間的利差不斷擴大。

投資者為了追求更高的回報，紛紛拋售日元，買入其他高息貨幣，使得日元貶值壓力進(jìn)一步增大。

再加上全球經(jīng)濟(jì)的不確定性增加，很多投資者都在尋找避險資產(chǎn)。

日本作為世界第三大經(jīng)濟(jì)體，擁有穩(wěn)定的政治環(huán)境和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，其房地產(chǎn)市場自然而然地成為了投資者眼中的“避風(fēng)港”。

尤其是在日元貶值的情況下，日本房產(chǎn)的性價比大幅提升，對中國買家的吸引力更是直線上升。

不過，除了日元貶值帶來的價格優(yōu)勢，日本房產(chǎn)本身的投資回報率也相當(dāng)可觀。

就拿租售比來說，在東京、大阪等大城市，一套價值3000萬日元（約合人民幣150萬）的公寓，每月租金能達(dá)到15萬日元（約合人民幣7500元）。

算下來年租金收入就是180萬日元，租售比高達(dá)6%。

這意味著，投資這套房子，16年左右就能回本，之后的租金就都是純賺的了。

再看看咱們國內(nèi)，以北京為例，一套價值800萬人民幣的房子，月租金大概在1.2萬人民幣左右，租售比僅為1.8%。

這么一對比，日本房產(chǎn)在租金收益方面的優(yōu)勢就一目了然了。

而且日本的租客普遍很穩(wěn)定，這就保證了租金收入的穩(wěn)定性，讓投資者心里更踏實。

從市場潛力來看，日本的城市化進(jìn)程已經(jīng)相當(dāng)成熟，人口主要集中在大城市，像東京、大阪這樣的核心城市，住房需求一直很旺盛。

再加上2020年東京奧運會、2025年大阪世博會等大型國際活動的舉辦，進(jìn)一步為日本房產(chǎn)市場注入了活力。

但是與中國買家的熱情形成鮮明對比的是，日本年輕人對買房這件事似乎并不感冒，甚至可以說是“躺平”。

日本的住房自有率只有61.2%，在房價最高的東京，住房自有率更是低至45%，很多日本年輕人寧愿租一輩子房子，也不愿意購房，這是為什么？

從文化觀念來看，日本人沒有“無房不成家”的概念。

在日本，結(jié)婚并不一定要買房，很多情侶結(jié)婚后會選擇租一套大一點的房子居住。

而且日本沒有學(xué)區(qū)房的概念，孩子上學(xué)是按照居住地就近分配，家長不用擔(dān)心為了孩子上學(xué)而必須購買特定區(qū)域的房產(chǎn)。

再從經(jīng)濟(jì)和生活角度考慮，日本企業(yè)調(diào)崗比較頻繁，很多年輕人因為工作原因經(jīng)常要在不同城市之間調(diào)動。

如果買了房子，一旦被調(diào)崗到外地，就會面臨房子閑置或者還要額外租房的尷尬局面，非常不劃算。

此外，日本的租房市場非常成熟，租客享有租售同權(quán)，房東不能隨意漲租金或者解除租約，這讓租客在租房時也能感受到穩(wěn)定和安心。

所以，對很多日本年輕人來說，租房比買房更靈活、更自由，也更符合他們的生活方式。

不過，雖然日本房產(chǎn)市場看似一片火熱，但在這股投資熱潮背后，也隱藏著不少風(fēng)險和隱憂，投資者們可得擦亮眼睛，謹(jǐn)慎對待。

先說說房價泡沫的風(fēng)險，日本的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)經(jīng)歷過一場慘痛的泡沫破裂。

在20世紀(jì)80年代末，日本經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場異?；馃?，房價一路飆升，甚至出現(xiàn)了“東京的房地產(chǎn)總值可以買下整個美國”的夸張說法。

但好景不長，1990年，日本政府為了遏制投機行為，開始收緊貨幣政策，提高利率。

這一舉措直接刺破了房地產(chǎn)泡沫，房價暴跌，日本經(jīng)濟(jì)也陷入了長達(dá)十年的衰退，被稱為“失去的十年”。

如今，雖然日本房價在近年來有所上漲，但這背后是否存在泡沫，誰也說不準(zhǔn)，一旦泡沫再次破裂，投資者很可能面臨巨大的損失。

再看看買房的隱性成本，在日本買房，除了房價本身，還有一大筆費用需要考慮。

就拿中介費來說，一般是房價的3%加上6萬日元，再加上10%的消費稅。

如果購買一套價值5000萬日元的房子，中介費大概就是150萬日元，再加上15萬日元的消費稅，總共165萬日元，這可不是一筆小數(shù)目。

除了中介費，還有印花稅、不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)登記免許稅、司法書士費等各種稅費。

而且，房子買下來后，每年還得繳納固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，算下來，這些費用加起來又是一筆不小的開支。

最后，從市場需求來看，日本人口老齡化嚴(yán)重，少子化趨勢加劇，這意味著未來對住房的需求可能會逐漸減少。

尤其是在一些地方城市，空置房越來越多，房價也面臨著下行壓力。

如果投資者在這些地區(qū)盲目購房，很可能會面臨房子租不出去、賣不掉的尷尬局面。

所以，投資日本房產(chǎn)并非穩(wěn)賺不賠，投資者在下手之前，一定要充分了解市場情況，權(quán)衡利弊，謹(jǐn)慎做出決策，可別被一時的熱潮沖昏了頭腦。

參考文獻(xiàn)