今日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《金霞分區(qū)鵝秀組團(tuán)（J06）控規(guī)修改》啟動公示，明確中欣楚天御府項(xiàng)目原規(guī)劃的 10 萬方商業(yè)綜合體，將啟動商住比等指標(biāo)調(diào)整。

這一消息，讓此前備受關(guān)注的開福北商業(yè)配套規(guī)劃再度成為焦點(diǎn) —— 原計(jì)劃落地的寫字樓、LOFT 公寓與裙樓商業(yè)街，究竟哪些會保留、哪些將調(diào)整？

根據(jù)公示信息，此次涉及調(diào)規(guī)的地塊正是中欣楚天御府原商業(yè)規(guī)劃用地，該地塊占地面積約 1.94 萬平方米，容積率約 5.0，限高 150 米。

回溯至 2020 年 4 月，項(xiàng)目官方曾通過公眾號披露，這塊地將打造約 10 萬方商業(yè)旗艦，以 7 天 24 小時(shí)運(yùn)營模式為核心，規(guī)劃建設(shè) 1 棟商務(wù)公寓 / 寫字樓、1 棟 LOFT 公寓、1 座裙樓商業(yè)街及 1 所幼兒園，目標(biāo)是打造以體驗(yàn)式消費(fèi)為核心的城市購物中心，成為開福北全新 “城市社交新空間”。

從當(dāng)時(shí)發(fā)布的效果圖來看，全公建化超高層搭配商業(yè)街區(qū)的現(xiàn)代綜合體設(shè)計(jì)，在商業(yè)配套相對匱乏的開福北片區(qū)，無疑是標(biāo)志性建筑般的存在。

對不少購房者而言，這份亮眼的商業(yè)規(guī)劃也是他們選擇該項(xiàng)目住宅的重要加分項(xiàng)，曾為項(xiàng)目住宅銷售提供了顯著助力。

核心疑問：10 萬方商業(yè)將如何調(diào)整？

早在今年 8 月，就有業(yè)主在 “百姓呼聲” 平臺發(fā)帖質(zhì)疑，稱 “中欣楚天御府規(guī)劃的 10 萬方商業(yè)遲遲未動工”，擔(dān)憂配套落地遙遙無期。

針對這一訴求，長沙市自規(guī)局在 8 月底給出明確回復(fù)：該項(xiàng)目正依據(jù)相關(guān)政策推進(jìn)規(guī)劃修改流程，核心方向?yàn)?“商改住”。調(diào)整將結(jié)合市場需求變化，在保障原有配套商業(yè)保留的前提下，對公寓、寫字樓等當(dāng)前市場接受度較低的業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)化，并非取消商業(yè)綜合體。

這一回復(fù)釋放出關(guān)鍵信號：原規(guī)劃中的 2 棟地標(biāo)級寫字樓與公寓，大概率將調(diào)整為住宅業(yè)態(tài)；而原有的裙樓商業(yè)街預(yù)計(jì)會保留，但最終商業(yè)面積仍需以正式規(guī)劃為準(zhǔn)。

不過需要注意的是，該商業(yè)地塊占地面積不足 2 萬平方米（面積小于月亮島 048 地塊），若完成 “商改住”，未來大概率會新建 2 棟超高層住宅，僅在低樓層保留裙樓商業(yè)（從項(xiàng)目原整體效果圖可見，該商業(yè)地塊規(guī)模本身較小）。

“商改住” 背后：開發(fā)商現(xiàn)實(shí)與業(yè)主訴求的博弈

近兩年來，“商業(yè)地產(chǎn)” 已成為不少開發(fā)商的 “燙手山芋”—— 市面上帶有大體量商業(yè)的樓盤，要么已提交 “商改住” 申請，要么正處于準(zhǔn)備階段。但受拿地條件限制、銷售階段商業(yè)配套承諾、輿情復(fù)雜性等因素影響（尤其是部分項(xiàng)目拿地時(shí)因商業(yè)配套產(chǎn)生溢價(jià)），最終能順利走完 “商改住” 流程的項(xiàng)目并不多。

這場調(diào)整背后，是兩方面訴求的拉扯：

• 業(yè)主方：“當(dāng)初選擇在此置業(yè)，正是基于對開發(fā)商商業(yè)規(guī)劃的信任。若規(guī)劃修改、商業(yè)綜合體縮水或取消，不僅會直接損害現(xiàn)有業(yè)主權(quán)益，更可能影響片區(qū)土地經(jīng)濟(jì)信用，導(dǎo)致后續(xù)配套價(jià)值下滑?！?/li>
• 開發(fā)商現(xiàn)實(shí)：“當(dāng)前市場環(huán)境下，小公寓去化難、寫字樓出租率低，對資金鏈本就緊張的開發(fā)商而言，強(qiáng)行推進(jìn)原商業(yè)規(guī)劃并不現(xiàn)實(shí)。若不調(diào)整為住宅，這塊商業(yè)用地很可能陷入無限期閑置的困境?！?/li>

“商改住” 并非最優(yōu)解，潛在問題需警惕

即便 “商改住” 能推進(jìn)，也并非沒有隱患，可能帶來三大 “BUG”：

1. 產(chǎn)品沖突與配套壓力：“商改住” 后新建的住宅產(chǎn)品，可能與項(xiàng)目原有住宅形成 “新舊差異”，甚至對原業(yè)主造成 “價(jià)值背刺”；同時(shí)，新增住宅會帶來人口流入，進(jìn)一步加大周邊教育、交通、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套的承載壓力。
2. 居住體驗(yàn)縮水：該地塊面積較小，“商改住” 后大概率會出現(xiàn)樓間距窄、建筑密度高的問題，且項(xiàng)目內(nèi)部園林、公共空間面積有限，部分規(guī)劃（如車庫可能無法與原住宅區(qū)連通）可能導(dǎo)致新建住宅成為 “孤島型袖珍樓盤”，居住舒適度打折扣。
3. 輿情風(fēng)險(xiǎn)待疏導(dǎo)：規(guī)劃調(diào)整涉及多方利益，若溝通不到位，易引發(fā)業(yè)主不滿，后續(xù)需更人性化的溝通機(jī)制，及時(shí)回應(yīng)訴求、疏導(dǎo)輿情，避免矛盾升級。

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