市場政策放寬了，人們的購房意愿卻下降了，這一輪樓市大動作背后是一場心理博弈。

而且，和過去“政策一出、市場就火”的情況不一樣，這次北京、上海、深圳接連放大招，市場的反應(yīng)卻復(fù)雜了許多。

.01

一線城市齊出手，限購陸續(xù)松綁

先是深圳，明確進(jìn)一步放寬住房限購。其中，深圳羅湖、寶安西鄉(xiāng)放開限購，非深戶無需社?？少徺I2套房；深戶及社保滿1年的非深戶，所有非限購區(qū)購房不限套數(shù)；鹽田及大鵬購房無需審核購房資格。

緊接著，北京市印發(fā)通知，從8月9日起，京籍居民家庭以及在北京連續(xù)繳納社?；騻€稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外的商品住房，包含新建商品住房和二手住房在內(nèi)，均不再限制套數(shù)。

后來，8月25日上海市發(fā)布“滬六條”。自8月26日起，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；連續(xù)繳納社?；騻€稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

這套組合拳體現(xiàn)出明顯的“分區(qū)施策，精準(zhǔn)調(diào)控”思路，不再實行“一刀切”的限購政策。

.02

市場反應(yīng)兩極分化

從表面數(shù)據(jù)看，措施效果立竿見影。比如深圳，新政一周后，二手房成交量周末漲了37%，新房成交量也大幅上升。

但仔細(xì)分析就會發(fā)現(xiàn)，這種熱度并不均勻。上海的情況特明顯：黃浦江邊的頂級豪宅，單價超過18萬還能秒光；而外環(huán)外的普通房子，就算降價也少人問津。

市場明顯兩極分化：有錢人把好房子當(dāng)成資產(chǎn)保值的手段，而普通剛需購房者卻更謹(jǐn)慎了。

.03

普通人的購房意愿為啥不升反降？

與政策熱鬧形成鮮明對比的是，居民購房意愿的持續(xù)低迷。根據(jù)中指院調(diào)查報告：8月底，居民購房意愿強(qiáng)于上月占比約為15%，環(huán)比繼續(xù)下降0.1個百分點，再創(chuàng)新低水平，購房意愿弱于上月占比約為34%，環(huán)比增加0.1個百分點，仍處于歷史中高水平。

這些數(shù)據(jù)說明，居民觀望、等待情緒依舊比較明顯。為啥會出現(xiàn)這種矛盾現(xiàn)象？

這里面有幾個因素：

第一，收入預(yù)期不穩(wěn)，信里沒底。

調(diào)查顯示，2025年8月，收入減少及失業(yè)占比再次出現(xiàn)回升，占比約為21%，環(huán)比增加1.3個百分點。

第二，高杠桿壓力抑制購房需求

中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年二季度末，居民部門杠桿率是61.1%，中位數(shù)的56%，明顯高于發(fā)展中國家的平均水平。

更令人擔(dān)憂的是，住房貸款占比太高，根據(jù)中國社科院金融研究所2025年初《中國家庭財富調(diào)查報告》顯示：

90后負(fù)債率高達(dá)78.3%，其中房貸占56.7%、消費(fèi)貸款占32.1%；70后的更是83.5%集中于房貸。

一個家庭如果收入的近一半都要用于月供，任何收入上的風(fēng)吹草動都可能將家庭推向還款絕境。

目前全國已有超過1450萬戶家庭的房貸負(fù)擔(dān)率超過50%，這意味著他們的家庭財務(wù)狀況已極其脆弱，抗風(fēng)險能力微乎其微。在這種情況下，即使政策放寬，很多人也不敢輕易入場。

第三，配套跟不上，買了房也難安家

現(xiàn)在大家買房不只是看房子，更看重周邊的學(xué)校、醫(yī)院等資源。但很多郊區(qū)雖然房子便宜，教育和醫(yī)療卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上市中心。

比如上海，郊區(qū)在公共服務(wù)資源方面與中心城區(qū)存在巨大差距。郊區(qū)每萬人對應(yīng)的中小學(xué)學(xué)校數(shù)量和醫(yī)護(hù)人員數(shù)量遠(yuǎn)低于中心城區(qū)，每萬人中小學(xué)教職工數(shù)量可能僅為城區(qū)的五分之一。

這就導(dǎo)致即使外環(huán)外放開限購，對于追求優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源的中產(chǎn)家庭而言，吸引力也有限。

第四，開發(fā)商債務(wù)危機(jī)，風(fēng)險擔(dān)憂

開發(fā)商的債務(wù)危機(jī)也是大家擔(dān)憂的問題，比如新京報消息，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約。而開發(fā)商一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會影響到項目的交付和市場的信心。

說穿了，當(dāng)“爛尾樓”的陰影籠罩在購房者的心頭，即便價格再誘人，購買的意愿也會大打折扣。

很顯然，面對這么多復(fù)雜問題，光靠放開限購還不夠。政策制定者還需要考慮怎么穩(wěn)定大家的收入預(yù)期、均衡公共服務(wù)資源、化解開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險。只有大家心里踏實了，市場信心才能真正回來。

說到底，樓市未來怎么走，關(guān)鍵不在于政策松了多少，而在于有沒有解決大家心里的那些擔(dān)憂——工作穩(wěn)不穩(wěn)、配套好不好、房子能不能交付。

如果深層問題不解決，再放松，也難打消人們的顧慮。這場政策和人心之間的博弈，可能才剛剛開始。