本文來源：時代周報 作者：張釔璟

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“滬六條”新政滿月，上海樓市出現(xiàn)積極信號。

此前8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)；成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；公積金賬戶可支付首付款；商貸利率不再區(qū)分首套和二套；個人住房房產(chǎn)稅政策完善等六項具體措施，故也被業(yè)內(nèi)稱為“滬六條”。

從新政落地首月的成交數(shù)據(jù)來看，政策對市場的提振作用已顯現(xiàn)。據(jù)安居客監(jiān)測，8月26日至9月25日，二手房網(wǎng)簽成交21127套，環(huán)比增長8%；上海新房網(wǎng)簽成交9984套，環(huán)比增長37%，兩類房源成交量均實現(xiàn)不同幅度的改善。

具體來看，在上?！昂勒瑹帷钡募映窒?，新房市場再現(xiàn)“日光”盛況。9月21日，兩大豪宅項目“金陵華庭”、“中建玖上瑯宸”于同日迎來開盤。根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的信息，金陵華庭項目二期首批120套房源及中建玖上瑯宸項目首批140套房源均在開盤當(dāng)日便宣告售罄。

此外，隨著限購政策放寬，上海二手房市場逐漸回暖。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，本周六9月27日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交套數(shù)更是達(dá)到了1165套，為今年5月10日以來的新高。

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至于價格方面，新房與二手房房價走勢有所分化。從9月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2025年8月份，70個大中城市中,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅總體繼續(xù)收窄。一線城市中北京、廣州、深圳新房價格均呈環(huán)比下跌態(tài)勢，而上海新房價格依舊領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲0.4%。不過，二手房方面，上海房價仍未擺脫此前的下行趨勢，環(huán)比下降1%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，上海新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價升的走勢?！皽鶙l”的限購寬松和信貸政策優(yōu)化對剛需和改善都很友好，而且在傳統(tǒng)銷售季檔口公布，有助于穩(wěn)定預(yù)期。就近期成交數(shù)據(jù)而言，剛改和豪宅類新房項目都有不錯表現(xiàn)，說明政策亦獲得了市場的認(rèn)同。結(jié)合市場各方表現(xiàn)，今年“金九銀十”傳統(tǒng)銷售季的成色有保障。

“二手房市場情緒也被帶動起來，咨詢量、帶看量明顯反彈。但上海二手房整體掛牌量還是在高位運行，因此市場還是采用以價換量的策略，價格繼續(xù)下行?！北R文曦稱。

外灘頂豪2小時收金近百億，套均總價超8200萬

位于上海市黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭二期項目，嘉里建設(shè)打造，是“滬六條”落地的一個月里，最受市場關(guān)注的豪宅項目之一。

9月10日，該項目公布了“一房一價”備案表。其中，一套865平方米的頂層復(fù)式房源震驚業(yè)內(nèi)，其總價高達(dá)2.83億元，折合單價約32.68萬元/平方米，一舉超越此前新房單價紀(jì)錄保持者——保利世博天悅頂樓房源（單價30.27萬元/平方米），成為目前上海新房市場中備案單價最高的住宅產(chǎn)品。

9月21日，金陵華庭二期項目正式開盤，吸引了227組客戶參與認(rèn)購。此次金陵華庭二期項目推出的是首批120套房源，為約360平米—875平米的大平層及復(fù)式樓，均價20.5萬元/平米。

開盤僅僅兩個小時，項目開發(fā)商嘉里建設(shè)方面便宣布，120套房源正式售罄，累計銷售額98.43億元，套均總價超過8200萬元。

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對此，當(dāng)前上海中高端改善市場的熱點比較高，10萬+的項目開盤全部銷售一空的現(xiàn)象很多。滬六條中的“房貸利率不再區(qū)分首套和二套”的金融政策支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去。高端改善也往往會成為市場的風(fēng)向標(biāo)，銷售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來發(fā)展。

值得注意的是，隨著新政發(fā)布以及“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，上海豪宅產(chǎn)品上新趨勢較以往更為火熱。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（9月15日—9月21日）共有8個項目入市，其中10萬+的項目有4個。除金陵華庭外，位于靜安的中建玖上瑯宸和位于楊浦的保利蘭桂坊也均實現(xiàn)開盤售罄。

9月20日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了最新一批過會樓盤名單，共有9個項目、824套房源入市，其中10萬+的項目多達(dá)4個、房源448套，分別為閔行紫竹板塊的蘭香湖貳號、靜安蘇河灣板塊的悅97、長寧西郊板塊的西郊云廬以及楊浦東外灘板塊的中海云邸玖章。

二手房網(wǎng)簽日成交量四度破千，外環(huán)外房源受益明顯

隨著“滬六條”新政出臺，上海二手房市場逐漸回暖。據(jù)安居客數(shù)據(jù)監(jiān)測，新政至今，上海二手房（含商業(yè)）分別于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日網(wǎng)簽成交破千套，分別是成交1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近兩月的時間里，上海二手房未有一日成交破千。

截至9月27日，9月上海二手房網(wǎng)簽成交總量已突破1.8萬套，達(dá)18459套，環(huán)比上漲約11%，同比上漲約34%。

得益于限購政策放寬，外環(huán)外二手房的數(shù)據(jù)變化更為明顯。太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺這一個月來（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增長約4%，新增掛牌房源數(shù)量累計環(huán)比上漲16%，新增客戶量累計環(huán)比增長3%，帶看量累計環(huán)比增長1%。

在各環(huán)線中，“外環(huán)外”表現(xiàn)尤為突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋“外環(huán)外”成交量占比環(huán)比上漲14%，新增房源數(shù)量占比環(huán)比上漲24%，新增客戶量占比累計環(huán)比增長4%，帶看量占比累計環(huán)比增長2%。

上海太平洋房屋一門店 時代周報記者攝

上述“外環(huán)外”二手房數(shù)據(jù)漲幅領(lǐng)先的情況也在其他中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中獲得驗證。另據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，與近兩月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海鏈家二手房成交量增長11%（外環(huán)外增長16%），新增掛牌量增長14%（外環(huán)外增長19%），新增客戶咨詢量增長11%（外環(huán)外增長18%），帶看量持平（外環(huán)外增長4%）。

此外，太平洋房屋業(yè)務(wù)策略部主管程紅接受時代周報記者采訪時表示，據(jù)她推測改善型需求的客戶是增加的，新政對置換鏈條末端的推進(jìn)起了一定作用，主要源于從該機(jī)構(gòu)成交房價格段維度看到，“300萬以下”和“500-700萬”成交占比同比環(huán)比均有所上升的，從環(huán)線上看，“內(nèi)中環(huán)間”的新增客戶占比環(huán)比亦有所上升的。

至于二手房價格方面，易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政后首周，有部分外環(huán)外房源業(yè)主提價3%—5%以迎合市場。

對此，程紅表示，的確有部分外環(huán)外業(yè)主會提價（掛牌價），但太平洋房屋監(jiān)測，在實際成交中，業(yè)主的心理底價單價（外環(huán)外）較新政前是有所下降的，新政前一個月議價幅度約為4%（業(yè)主平均心理價格在4.1萬），新政后一個月議價幅度則升至4.8%（業(yè)主平均心理價格也降至3.97萬）。

“據(jù)我們了解，更多的業(yè)主是想借此次新政盡快完成置換或者變現(xiàn)”程紅稱。

她表示，本輪新政的影響或?qū)⒊掷m(xù)到10月底，短期內(nèi)預(yù)計不會有政策跟進(jìn)。在此期間，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季下，上海二手房價預(yù)計仍以“以價換量”為主導(dǎo)。