2025年9月，杭州某銀行個(gè)貸中心，客戶經(jīng)理王磊盯著電腦屏幕直皺眉。系統(tǒng)顯示，他負(fù)責(zé)的片區(qū)本月新增斷供案例23起，較去年同期暴漲300%。更讓他心驚的是，這些斷供房源中，70%在掛出3個(gè)月后仍未成交，部分業(yè)主甚至主動(dòng)聯(lián)系銀行：“房子我不要了，你們直接收走?！?/p>

斷供潮未平，拋售潮又起。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城二手房掛牌量突破850萬(wàn)套，其中“急售房源”（降價(jià)幅度超15%）占比達(dá)32%，較2024年翻了一倍。某股份制銀行風(fēng)控總監(jiān)透露：“現(xiàn)在銀行收回來(lái)的法拍房，60%是業(yè)主主動(dòng)斷供，他們算過(guò)賬——繼續(xù)還貸等于往無(wú)底洞扔錢。”

市場(chǎng)寒意中，哪些房產(chǎn)正在成為“燙手山芋”？結(jié)合銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)與一線案例，這3類房產(chǎn)必須警惕。

一、老破小：沒(méi)有學(xué)區(qū)加持，就是“資產(chǎn)黑洞”

2025年7月，上海浦東新區(qū)某1990年建成的老小區(qū)，一套50平米一居室掛牌價(jià)從320萬(wàn)降至240萬(wàn)，直降80萬(wàn)，仍無(wú)人問(wèn)津。中介小陳搖頭：“這房子沒(méi)電梯、沒(méi)車位，物業(yè)費(fèi)每平米0.8元但從來(lái)沒(méi)人管，年輕人看一眼就走，老年人爬不動(dòng)樓梯?！?/p>

這類“老破小”正面臨雙重打擊：

1. 居住價(jià)值歸零：2025年住建部《城市更新行動(dòng)方案》明確，未來(lái)5年將重點(diǎn)改造2000年前建成的老舊小區(qū)，但“改造”僅限加裝電梯、外立面翻新，不涉及戶型優(yōu)化。某設(shè)計(jì)師直言：“50平米的‘刀把戶型’再怎么改，也變不成現(xiàn)代人需要的‘LDK一體化’空間?！?/li>
2. 金融屬性消失：銀行對(duì)房齡超20年的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)大幅下調(diào)。北京某銀行內(nèi)部文件顯示，1995年前建成的房產(chǎn)，貸款成數(shù)從7成降至5成，利率上浮15%。業(yè)主李女士算賬：“我房子市場(chǎng)價(jià)400萬(wàn)，銀行只肯貸200萬(wàn)，首付要200萬(wàn)，誰(shuí)買得起？”

更危險(xiǎn)的是“學(xué)區(qū)政策變動(dòng)”。2025年教育部推行“教師輪崗制”，北京、上海等12個(gè)城市試點(diǎn)，名校師資不再固定，學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間被壓縮。某教育機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較2021年峰值下跌28%，非學(xué)區(qū)“老破小”跌幅達(dá)42%。

二、遠(yuǎn)郊盤：通勤3小時(shí)，降價(jià)也難賣

2025年8月，天津武清區(qū)某“環(huán)京盤”業(yè)主群炸鍋。一套90平米三居室，業(yè)主從120萬(wàn)降至80萬(wàn)，再降到60萬(wàn)，仍無(wú)人接盤。中介張磊苦笑：“這小區(qū)離市區(qū)40公里，沒(méi)有地鐵，公交要換乘3次，上班族誰(shuí)受得了？”

這類“遠(yuǎn)郊盤”正陷入“死循環(huán)”：

1. 人口流失加?。?025年七普數(shù)據(jù)顯示，天津武清、廊坊燕郊等“睡城”區(qū)域，過(guò)去5年常住人口減少12%，而新房供應(yīng)量卻增長(zhǎng)35%。某開發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)坦言：“我們2020年拿地時(shí)，規(guī)劃的是10萬(wàn)人口新城，現(xiàn)在實(shí)際入住不到3萬(wàn)?！?/li>
2. 配套嚴(yán)重滯后：承諾的“商業(yè)綜合體”變成空地，規(guī)劃的“三甲醫(yī)院”仍是圖紙，連最基本的菜市場(chǎng)都要開車20分鐘。業(yè)主王女士吐槽：“買的時(shí)候說(shuō)‘未來(lái)可期’，現(xiàn)在孩子上學(xué)要回市區(qū)，老人看病要回市區(qū)，這房子就是‘周末度假房’，但誰(shuí)天天度假？”
3. 銀行“用腳投票”：某國(guó)有大行內(nèi)部風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)顯示，距離市中心超25公里的房產(chǎn)，貸款審批通過(guò)率不足40%。銀行客戶經(jīng)理透露：“遠(yuǎn)郊盤價(jià)格波動(dòng)大，2020年漲到2萬(wàn)/平米，現(xiàn)在跌到8000/平米，我們怕斷供后拍賣價(jià)還不夠還貸。”

三、商住房：40年產(chǎn)權(quán)到期，交易成本高到離譜

2025年6月，深圳南山區(qū)某商住公寓業(yè)主集體維權(quán)。2016年他們以5萬(wàn)/平米買入，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)跌到3萬(wàn)/平米，但即使這個(gè)價(jià)也賣不掉——交易稅費(fèi)高達(dá)房?jī)r(jià)的25%。業(yè)主劉先生算賬：“我房子賣300萬(wàn)，要交增值稅15萬(wàn)、個(gè)稅30萬(wàn)、土地增值稅45萬(wàn)，買家還要付3%契稅，光稅費(fèi)就100多萬(wàn)，誰(shuí)愿意當(dāng)這個(gè)冤大頭？”

商住房的“硬傷”遠(yuǎn)不止稅費(fèi)：

1. 產(chǎn)權(quán)縮水：2025年多地出現(xiàn)“40年產(chǎn)權(quán)到期”案例。雖然《民法典》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，但續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未明。某律師提醒：“現(xiàn)在續(xù)期可能按‘樓面地價(jià)’的30%收取，一棟樓補(bǔ)繳費(fèi)用可能上億，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。”
2. 生活成本高：商住房水電費(fèi)是住宅的2倍，物業(yè)費(fèi)普遍超5元/平米/月，且不能落戶、沒(méi)有學(xué)區(qū)。在北京，某商住公寓業(yè)主為了孩子上學(xué)，不得不在附近再租一套住宅。
3. 金融屬性弱：銀行對(duì)商住房貸款限制嚴(yán)格，首付比例通常需50%，利率上浮20%，且貸款年限最長(zhǎng)10年。某投資客直言：“買商住房不如買理財(cái)，至少不會(huì)虧本金?！?/li>

市場(chǎng)底部何時(shí)到來(lái)？專家：警惕“流動(dòng)性枯竭”

房?jī)r(jià)下跌背后，是經(jīng)濟(jì)基本面變化。2025年二季度，中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)4.7%，居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)4.1%，增速較2024年放緩1.3個(gè)百分點(diǎn)。某智庫(kù)研究員指出：“當(dāng)收入增長(zhǎng)跟不上房貸壓力，居民必然減少購(gòu)房支出，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律?！?/p>

政策層面，2025年多地放寬限購(gòu)、降低首付比例，但效果有限。某券商分析師認(rèn)為：“現(xiàn)在不是缺購(gòu)房資格，是缺購(gòu)房信心。大家擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，也擔(dān)心未來(lái)收入不穩(wěn)定，政策只能托底，難以逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。”

更危險(xiǎn)的是“流動(dòng)性危機(jī)”。當(dāng)前市場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)下跌，而是房子賣不掉。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國(guó)二手房平均成交周期延長(zhǎng)至120天，較2024年翻倍。某銀行風(fēng)控總監(jiān)警告：“當(dāng)業(yè)主想賣賣不掉、買家想買不敢買時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)陷入‘僵死’狀態(tài)，最終導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤。”

給普通家庭的3條建議

1. 賣房者：若非緊急用錢，可暫緩掛牌。當(dāng)前市場(chǎng)“買方市場(chǎng)”特征明顯，急于出售可能遭遇“砍價(jià)30%”。若必須出售，建議接受“合理低價(jià)”，優(yōu)先選擇全款買家，縮短成交周期。
2. 買房者：關(guān)注“租金回報(bào)率”（年租金/房?jī)r(jià)）。若回報(bào)率超過(guò)3%，說(shuō)明房產(chǎn)有現(xiàn)金流支撐，抗跌性強(qiáng)；若低于2%，需謹(jǐn)慎考慮。同時(shí)避開“老破小”“遠(yuǎn)郊盤”“商住房”這3類高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。
3. 投資者：警惕“概念炒作”。2025年多地推出“文旅盤”“康養(yǎng)盤”，但這類項(xiàng)目往往缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口流入不足。某開發(fā)商內(nèi)部文件顯示，其某“文旅小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，2020年開盤去化率80%，2025年二手掛牌量是成交量的5倍。

2025年的房產(chǎn)市場(chǎng)，像一場(chǎng)漫長(zhǎng)的寒冬。斷供潮、拋售潮背后，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的必然陣痛。對(duì)普通家庭而言，守住現(xiàn)金流、保持理性，比猜測(cè)房?jī)r(jià)漲跌更重要。畢竟，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的——這句話在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，才顯出真正的分量。