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林薇（原告，被繼承人林鵬海之女，勝訴方）起訴鄧明（被告一，林薇外甥，敗訴方）、林芳（被告二，林薇姐姐，敗訴方），要求確認(rèn) “一號房屋” 買賣合同無效并恢復(fù)登記，外甥與姐姐以 “房屋屬宋霞個人所有、處分合法” 抗辯。近日，法院判決支持林薇，明確 “宋霞與鄧明惡意串通損害繼承人利益，合同無效，房屋應(yīng)恢復(fù)登記至宋霞名下”。

一、案情梳理

1. 合同效力爭議：女兒求確認(rèn)無效，外甥拒恢復(fù)

林薇（原告，勝訴方）起訴鄧明（被告一，林芳之子，敗訴方）、林芳（被告二，林薇姐姐，敗訴方），訴求：1. 確認(rèn)宋霞（林薇母親，2024 年去世）與鄧明就 “一號房屋”（北京市海淀區(qū)，建筑面積 89.1㎡）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；2. 判令鄧明、林芳協(xié)助將一號房屋恢復(fù)登記至宋霞名下；3. 訴訟費、保全費、保全保險費由被告承擔(dān)。

林薇主張：1. 父親林鵬海（1999 年去世）與母親宋霞育有林薇、林芳、林蘭（1984 年去世，未婚無子女）三女；2. 一號房屋系 1989 年其與宋霞共同換房所得，1994 年房改購房時使用宋霞工齡，且由其支付購房款，屬家庭共有財產(chǎn)，同時因購買于父母婚姻存續(xù)期間，林鵬海對宋霞份額享有 50% 權(quán)益；3. 2023 年宋霞與鄧明在明知林薇為權(quán)利人、林鵬海遺產(chǎn)未分割的情況下，私自簽訂買賣合同（鄧明代簽宋霞名字），以 100 萬元低價過戶，未實際支付房款，屬惡意串通，損害其合法權(quán)益，合同應(yīng)無效。

鄧明、林芳辯稱：不同意訴求。1. 一號房屋 1994 年房改登記在宋霞名下，屬宋霞個人所有，林薇無份額，且 2001 年繼承公證已處理林鵬海遺產(chǎn)，林薇放棄一號房屋繼承；2. 宋霞將房屋過戶給鄧明，是因鄧明一家盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，屬真實贈與，雖未支付房款，但買賣合同是過戶形式，處分合法；3. 林薇已另行享受福利分房，無權(quán)再主張一號房屋權(quán)益。

2. 關(guān)鍵事實：房屋與合同證據(jù)

核心權(quán)屬證據(jù)：1989 年《換房協(xié)議書》載明宋霞與林薇共同將兩處住房換為一號房屋，約定 “確保林薇住房，林薇不再向單位要房”；1994 年《房屋買賣契約》由宋霞簽訂，購房款收據(jù)顯示 “交款人林薇”，房改時使用宋霞39 年工齡；2001 年繼承公證僅涉及林鵬海名下 “二號房屋”，未提及一號房屋，鄧明、林芳無證據(jù)證明林薇放棄一號房屋繼承。

合同履行證據(jù)：2023 年《北京市存量房屋買賣合同》載明成交價 100 萬元，鄧明承認(rèn) “宋霞簽字由其代簽，僅宋霞按手印，未實際支付房款，實質(zhì)為贈與”；一號房屋市場價值遠(yuǎn)高于 100 萬元，低價過戶且無付款記錄，不符合正常交易邏輯。

共有與遺產(chǎn)證據(jù)：一號房屋 1994 年購買于林鵬海與宋霞婚姻存續(xù)期間，根據(jù)《民法典》規(guī)定，屬夫妻共同財產(chǎn)，林鵬海1999 年去世后，其 50% 份額未分割，林薇、林芳為法定繼承人；林薇提交的 2007 年《住房補貼申請審核表》顯示宋霞、林薇均注明 “母女合換此房”，印證房屋共有屬性。

贍養(yǎng)與分房證據(jù)：鄧明、林芳主張 “盡主要贍養(yǎng)義務(wù)”，但未提交醫(yī)療記錄、生活費支出憑證；林薇雖另行擁有住房，但與一號房屋共有權(quán)無沖突，不影響其作為繼承人的權(quán)益。

二、案件分析

1. 核心爭議

宋霞與鄧明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否因惡意串通無效？

一號房屋是否屬宋霞個人所有，林薇是否享有權(quán)利？

2001 年繼承公證是否已處理林鵬海在一號房屋中的遺產(chǎn)份額？

2. 勝訴關(guān)鍵：惡意串通損害權(quán)益 + 遺產(chǎn)未分割，合同無效

（1）宋霞與鄧明存在惡意串通，損害林薇作為繼承人的合法權(quán)益

法律依據(jù)：《民法典》第一百五十四條（行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效）、第一百四十六條（行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效）。

事實推導(dǎo)：① 交易非真實：鄧明承認(rèn) “未支付 100 萬元房款，實質(zhì)為贈與”，買賣合同僅為過戶形式，屬 “以虛假意思表示實施的民事法律行為”；② 明知權(quán)益未分割：宋霞明知一號房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，林鵬海50% 份額未分割，林薇為法定繼承人，仍與鄧明（林芳之子，知曉家庭情況）簽訂合同，主觀存在惡意；③ 損害核心利益：以遠(yuǎn)低于市場的價格過戶，且未告知林薇，直接導(dǎo)致林薇無法繼承林鵬海遺產(chǎn)份額，符合 “損害他人合法權(quán)益” 的無效情形，法院認(rèn)定惡意串通成立。

（2）一號房屋非宋霞個人所有，林薇享有共有權(quán)益，林鵬海遺產(chǎn)未分割

法律依據(jù)：《民法典》第一千零六十二條（夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻共同財產(chǎn)）、第三百零八條（共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有）。

事實推導(dǎo)：① 共有屬性明確：1989 年《換房協(xié)議書》證明一號房屋由林薇與宋霞共同換房所得，1994 年購房款由林薇支付，2007 年《住房補貼申請審核表》雙方均注明 “母女合換此房”，可認(rèn)定林薇為共有人；② 夫妻共同財產(chǎn)：一號房屋 1994 年購買于林鵬海與宋霞婚姻存續(xù)期間，即使登記在宋霞名下，仍屬夫妻共同財產(chǎn)，林鵬海享有 50% 份額；③ 遺產(chǎn)未分割：2001 年繼承公證僅涉及 “二號房屋”，未提及一號房屋，鄧明、林芳無證據(jù)證明林薇放棄繼承，林鵬海遺產(chǎn)仍處于未分割狀態(tài)，林薇作為繼承人的權(quán)益受法律保護(hù)。

（3）鄧明、林芳 “房屋屬宋霞個人所有” 的抗辯不成立

法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條（當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持）。

事實推導(dǎo)：① 登記不代表唯一所有權(quán)：雖一號房屋登記在宋霞名下，但林薇提交的換房協(xié)議、付款憑證、住房補貼表等證據(jù)，足以證明登記簿記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，林薇享有共有權(quán)益；② 繼承公證無關(guān)聯(lián)：2001 年公證未涉及一號房屋，不能推定林薇放棄該房屋繼承，鄧明、林芳以 “公證已處理遺產(chǎn)” 抗辯無事實依據(jù)；③ 福利分房不沖突：林薇另行享受福利分房，是其個人權(quán)益，與一號房屋的家庭共有屬性無關(guān)，不能以此否定其在一號房屋中的權(quán)利。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)宋霞與鄧明于 2023 年 9 月 22 日就 “一號房屋” 簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

被告鄧明、林芳于本判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助原告林薇將 “一號房屋” 恢復(fù)登記至宋霞名下；

駁回原告林薇的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 確認(rèn)房屋買賣合同無效維權(quán)：3 個核心要點

舉證 “惡意串通 + 虛假交易”，鎖定無效情形

若發(fā)現(xiàn)親屬私自過戶房屋，需收集 “未支付房款、低價交易、代簽合同” 等證據(jù)（如銀行流水、合同文本、錄音），證明交易非真實；同時提交 “權(quán)利人證明（如換房協(xié)議、付款憑證）、遺產(chǎn)未分割證明（如公證未涉及該房屋）”，證實對方明知存在其他權(quán)利人仍惡意處分，符合《民法典》第一百五十四條無效情形。

反駁 “登記即所有權(quán)”，主張真實權(quán)利狀態(tài)

對方以 “房屋登記在個人名下” 抗辯時，需提交證據(jù)證明登記簿記載與真實權(quán)利不符（如家庭共有協(xié)議、出資憑證、歷史交易記錄），依據(jù)《物權(quán)編解釋（一）》第二條主張真實權(quán)利，打破 “登記即唯一所有權(quán)” 的片面認(rèn)知。

明確遺產(chǎn)范圍，保護(hù)繼承權(quán)益

若房屋涉及已故親屬遺產(chǎn)，需確認(rèn)是否已通過公證、訴訟等方式分割，如未分割，提交親屬關(guān)系證明、已故親屬死亡證明，主張作為法定繼承人的權(quán)益，證明對方處分行為損害遺產(chǎn)繼承權(quán)，強化合同無效的理由。

2. 家庭房屋處分的 2 個關(guān)鍵提醒

共有房屋處分需全體同意，避免單獨過戶

家庭共有房屋（如夫妻共同財產(chǎn)、子女共同出資房屋）處分時，需經(jīng)全體權(quán)利人書面同意，避免以 “登記在一人名下” 為由單獨過戶，否則可能因 “惡意串通” 被認(rèn)定無效；涉及遺產(chǎn)的，需先完成繼承分割，明確各繼承人份額后再處分。

留存關(guān)鍵證據(jù)，防范后續(xù)爭議

換房、購房時，保留換房協(xié)議、付款憑證、工齡使用證明等文件；處理遺產(chǎn)時，確保公證或協(xié)議明確涉及全部家庭財產(chǎn)，避免遺漏；發(fā)現(xiàn)親屬擅自處分房屋時，及時固定錄音、聊天記錄等證據(jù)，為后續(xù)維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “房屋處分需尊重真實權(quán)利狀態(tài)與繼承權(quán)益，明知存在其他權(quán)利人仍以虛假交易形式過戶，構(gòu)成惡意串通，合同無效；登記僅為物權(quán)公示方式，不代表真實權(quán)利歸屬，有相反證據(jù)可推翻登記效力”。

建議遇此類糾紛時，優(yōu)先梳理權(quán)利歸屬證據(jù)、交易異常證據(jù)、遺產(chǎn)未分割證據(jù)，明確合同無效的法定理由，必要時咨詢律師制定 “證據(jù)固定 + 無效主張 + 恢復(fù)登記” 的維權(quán)策略，確保合法權(quán)益不受侵害。

法律小貼士

《民法典》明確，惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效；夫妻共同財產(chǎn)在婚姻存續(xù)期間購買的，即使登記在一方名下，仍屬共同財產(chǎn)；遺產(chǎn)未分割時，法定繼承人享有繼承權(quán)，他人不得擅自處分；《物權(quán)編解釋（一）》支持以相反證據(jù)推翻不動產(chǎn)登記簿記載，這是林薇勝訴的核心法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）