“17年我認(rèn)識了幾個(gè)靠炒房發(fā)財(cái)?shù)睦细纭Ｄ菚麄兌紝Ψ績r(jià)翻倍深信不疑，我當(dāng)時(shí)也想用50萬博200萬，所以也在城區(qū)貸款買了一套，

結(jié)果剛買完不到四個(gè)月，網(wǎng)上就看到馬云說：“未來房價(jià)會像蔥一樣便宜?！蔽耶?dāng)時(shí)心里就咯噔一下，感覺這回可能要虧。沒想到，后來房價(jià)又漲了不少，好多人甚至到2019年高點(diǎn)還在買。

這兩年的情況大家有目共睹，后來上車的，基本都被套住了。炒房群里有個(gè)老哥，最風(fēng)光的時(shí)候手上有12套房，后來賣的賣、被法院拍的拍，現(xiàn)在跑去送外賣了。二十年奮斗，一場空?！?/p>

其實(shí)這種故事前幾年特別多。但隨著房價(jià)下行，那些在高點(diǎn)買入、現(xiàn)在還在硬扛的人，日子非常難過。還有的人收入下跌，不得已，只能賣房甚至有的陷入斷供…

如今回想當(dāng)年老馬那話，預(yù)言似乎已經(jīng)在向現(xiàn)實(shí)靠近。

.01

市場迎來新變局

21年下旬開始，房價(jià)從三四線下行逐步向大城市蔓延，一線城市也未能幸免

比如北京有個(gè)學(xué)區(qū)房，19年最高峰沖到9萬/㎡，總價(jià)1000萬還得靠“搶”。現(xiàn)在呢？同小區(qū)掛牌價(jià)已經(jīng)掉到6萬，很多價(jià)格直接回到了2016年。

一位從事19年房產(chǎn)銷售的朋友說，現(xiàn)在賣房，感情比賣“白菜”還難！

以前不管啥房，掛出去很快就有人接盤。現(xiàn)在呢？哪怕是核心地段、裝修豪華、價(jià)格合適的優(yōu)質(zhì)房，也很難找到買家。差一點(diǎn)的房子，掛一年連看的人都沒有，想成交？感覺遙遙無期。

數(shù)據(jù)顯示，24年，全國新建商品房銷售面積比上一年少了14.3%。這啥概念？相當(dāng)于少賣了近20個(gè)深圳市那么大的面積！銷售額更不用提，直接少了近3萬億。

價(jià)格呢？全國百城二手房均價(jià)，連跌超30個(gè)月。這種趨勢放在以前，想都不敢想。這么大的落差，足以說明：房地產(chǎn)市場真的迎來大轉(zhuǎn)折了。

.02

為啥樓市巨變來臨

深入探究，背后有幾個(gè)主要原因：

第一，人口天花板

房子長期看人口，但22年開始我國人口已經(jīng)負(fù)增長，14億人口已經(jīng)是天花板狀態(tài)。

2022年人口減少85萬，2023年減208萬，2024年減139萬。專家李迅雷預(yù)計(jì)，2027年總?cè)丝趯⒌?4億 ，今年可能還要減少200萬左右。

人少了，買房需求自然就少。再加上老齡化加快：去年60歲以上老人接近2.9億，今年已經(jīng)超過3.1億，明年可能到3.3億……

老人不僅不買房，很多人手里還有好幾套房。為了養(yǎng)老生活好一點(diǎn)，他們很可能把房子推向市場，屆時(shí)市場供給又會大幅增加。

而年輕人呢？既要養(yǎng)老，又趕上收入增長慢。有些人每月掙三四千，養(yǎng)活自己都吃力，買房？想都不敢想。

第二，房子蓋太多，賣不掉。

房子明顯供大于求。到2024年底，全國待售的商品房面積超過7.5億㎡，比前一年還漲了10.6%。到2025年8月，庫存又增加了842萬平米。

據(jù)說目前，光空置房就多達(dá)7000多萬套。按一套住四人，足以容2.8億人居??！

當(dāng)然各地情況也不一樣。一二線城市產(chǎn)業(yè)好、能吸引人，庫存壓力小一點(diǎn)。但很多小城市郊區(qū)成了“鬼城”，房子長期空著。

開發(fā)商這兩年也好不到哪去。房子賣不動(dòng)，資金回不來。大房企忙著重組，小房企呢？2024年已經(jīng)有幾千家“消失”了。估計(jì)2026年情況可能更糟。

第三，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)。

疫情之后，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上國際沖突、關(guān)稅問題等，企業(yè)壓力大，打工人的收入預(yù)期也下降，大家花錢、投資都更謹(jǐn)慎了。

而房子作為大宗消費(fèi)品，自然受到極大影響。

而且它還連著五六十個(gè)行業(yè)，一旦繼續(xù)下行，如果出口再不好，大家收入減少，就更不敢背債買房了，更加劇了購房需求的萎縮。

.03

2025年的情況如何？

從幾個(gè)方面看，市場想翻身難度很大：

① 人口結(jié)構(gòu)越來越不平衡。

未來五年是我國老齡化速度最快的階段，60歲以上老人可能從3.1億增加到4億左右。老年人為了養(yǎng)老，可能會賣房變現(xiàn)，市場供過于求的局面或更加突出。

②房企債務(wù)集中爆發(fā)。

2026年依然是開發(fā)商的還債高峰。聽說前100強(qiáng)房企要還的債還是天文數(shù)字。為了活下來，他們只能降價(jià)賣房，先回款還債，賺不賺錢都是其次。

③政策調(diào)控持續(xù)深化。

今年9月，《住房租賃條例》正式實(shí)施，要求租房必須備案，中介不備案可能要罰款。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，備案只是第一步，后面可能就要對租金收稅。

再加上未來可能推出的房產(chǎn)稅，手里有多套房的人，持房成本會越來越高。到時(shí)候，他們可能會急著賣房，市場供給又會增加。

.04

新變局下，普通人如何應(yīng)對？

①關(guān)于買房

如果是自己住，根據(jù)需求和錢包量力而行。如果預(yù)算不夠，租房也挺好。千萬別把所有積蓄都押在房子上，生活品質(zhì)和長遠(yuǎn)需求更重要。

②關(guān)于收入

現(xiàn)在環(huán)境不確定性大，收入也可能不穩(wěn)定。多學(xué)點(diǎn)技能，提升職場競爭力總沒錯(cuò)。另外也可以試試做副業(yè)，比如線上講課、做自媒體等等。多掙一百塊，就多一分應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的底氣。

總之記住一句話：房子是拿來住的，不是拿來炒的。保持冷靜，別被市場帶偏節(jié)奏，才能在變化中找到屬于自己的機(jī)會。