9月25日和今天，短短一周時(shí)間內(nèi)，成都中心城區(qū)推出了三季度土拍市場(chǎng)的壓軸和壓臺(tái)兩出大戲。

壓軸的，是起拍樓面價(jià)再次刷新全城紀(jì)錄的東大街地塊；而壓臺(tái)的，是久未露面的天府藝術(shù)公園板塊，以及坐落在剛剛開(kāi)校的樹(shù)德旁的怡心湖A區(qū)土地——本以為劇情發(fā)展會(huì)很好看，結(jié)局卻不盡如人意……

話(huà)不多說(shuō)，直接看地！

雙流今天出讓的土地，來(lái)自怡心湖A區(qū)，為 38.5畝住宅用地，容積率2.5，最終由渝成房地產(chǎn)（ 重慶銀河）&空港興城聯(lián)合底價(jià)競(jìng)得， 成交樓面價(jià)10500元/㎡、成交總價(jià)6.74億元。

說(shuō)起來(lái)，怡心湖A區(qū)也快兩年沒(méi)放地了，上一次還是2023年11月，今天這宗地北側(cè)的44畝宅地被空港發(fā)展底價(jià)拿下，樓面價(jià)11800元/㎡。

近兩年來(lái)，隨著資源兌現(xiàn)，怡心湖城市價(jià)值攀升，樓面價(jià)卻降了1300元/㎡，看似劃算， 但好歹也是上萬(wàn)的成交價(jià)，在二圈層中仍是扛把子。

1、樹(shù)德中學(xué)怡心湖學(xué)校本月已正式開(kāi)學(xué)！

地塊東北側(cè)，就是樹(shù)德領(lǐng)辦的九年一貫制學(xué)校，包含30個(gè)班、1350個(gè)學(xué)位的小學(xué)，以及18個(gè)班、900個(gè)學(xué)位的初中。

此外，樹(shù)德領(lǐng)辦的A區(qū)高中也正按建設(shè)計(jì)劃有序推進(jìn)中——家門(mén)口讀樹(shù)德，不要太安逸！

▍來(lái)源：@中建七局土木工程公司

2、約452畝A區(qū)公園，預(yù)計(jì)年內(nèi)建成！

地塊東北側(cè)約600米，便是在建中的怡心湖A區(qū)公園（怡心湖A區(qū)生態(tài)恢復(fù)工程項(xiàng)目），占地面積約452畝，主要打造以濕地公園為核心的都市休閑服務(wù)區(qū)，配套生態(tài)、品質(zhì)生活及部分企業(yè)服務(wù)功能，預(yù)計(jì)今年12月建成投用。

▍A區(qū)公園&B區(qū)主湖區(qū)（來(lái)源：@雙流發(fā)布）

3、商業(yè)配套進(jìn)行時(shí)

A區(qū)公園除了綠地與濕地外，還在臨怡騰路側(cè)配置了約27畝商業(yè)用地，擬建設(shè)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，將打造以餐飲超市等零售為一體的商業(yè)生活廣場(chǎng)，空港發(fā)展集團(tuán)在回復(fù)網(wǎng)友時(shí)表示：預(yù)計(jì)2025年動(dòng)工，2028年投運(yùn)。

你看，名校、公園、商業(yè)都在逐步補(bǔ)齊，怡心湖確實(shí)越來(lái)越宜居了。

值得一提的是，重慶銀河&空港興城今天拿下的這宗新地，也將是怡心湖A區(qū)的首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目。而它的出現(xiàn)，也讓現(xiàn)已有6個(gè)項(xiàng)目可售、2個(gè)新項(xiàng)目尚未入市的A區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈——他們會(huì)拿出怎樣的產(chǎn)品力，也更值得拭目以待。

金牛本來(lái)今天計(jì)劃出讓但又緊急撤回的土地，來(lái)自正兒八經(jīng)的天府藝術(shù)公園片區(qū)，為約 30畝住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價(jià)15500元/㎡。

上周天府新區(qū)拿出了麓湖公園區(qū)核心區(qū)的，沒(méi)想到僅以16.4%的溢價(jià)成交，遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期，戳了解地塊詳情。

而今天金牛也拿出了壓箱底的板塊，最終結(jié)果成交相較天新地塊更不及預(yù)期……

畢竟，天府藝術(shù)公園片區(qū)的上一次供地，已經(jīng)是2023年8月了：容積率僅約1.4的超低密土地由成都城投置地以18600元/㎡的樓面價(jià)底價(jià)競(jìng)得，清水樓面價(jià)達(dá)到當(dāng)年最高（36000元/㎡）。今年，該地塊以「國(guó)賓7號(hào)院」之名正式入市，出手就是276～390㎡的5F大平層，妥妥的市區(qū)罕見(jiàn)低密豪宅。

而今天這宗地，原本是在金牛區(qū)去年的供地計(jì)劃里的，但計(jì)劃趕不上變化，并且相較于兩年前城投置地拿地時(shí)，起拍樓面價(jià)還下調(diào)了。

▍地塊周邊實(shí)景

UP君認(rèn)為主要原因還是在于：國(guó)賓7號(hào)院所在的位置更核心、發(fā)展更成熟，屬于天府藝術(shù)公園「三坊」中的文創(chuàng)坊，而今天撤回的30畝地則與公園還有一個(gè)地塊之隔。

▍來(lái)源：金牛區(qū)2024年投資白皮書(shū)

但它的優(yōu)勢(shì)也不少。

第一，離地鐵站僅約600米。

地塊被劃入了6號(hào)線(xiàn)興盛TOD范圍內(nèi)，地鐵優(yōu)勢(shì)肯定是首位——對(duì)于高端項(xiàng)目的業(yè)主而言，地鐵可以不坐，但必須要有。

第二，興盛TOD規(guī)劃商業(yè)很巴適。

已經(jīng)打圍的興盛TOD占地面積超400畝，將依托軌交站點(diǎn)布局高星級(jí)酒店、商業(yè)綜合體以及科創(chuàng)、傳媒等產(chǎn)業(yè)，學(xué)校、綠地等生活配套，形成集聚科技創(chuàng)新、商業(yè)體驗(yàn)、文化傳媒等功能的多元復(fù)合創(chuàng)新活力區(qū)，未來(lái)可以近享TOD商業(yè)資源。

▍興盛TOD意境圖

第三，教育資源豐富。

地塊南側(cè)為即將動(dòng)工建設(shè)的七中萬(wàn)達(dá)學(xué)校初中部與人北小學(xué)分校，東北側(cè)跨過(guò)金芙蓉大道再走約300米就能到七中萬(wàn)達(dá)，都是公立學(xué)校。

第四，生態(tài)資源強(qiáng)大。

地處天府藝術(shù)公園片區(qū)內(nèi)，生態(tài)應(yīng)該是最不用多說(shuō)的——地塊雖然距離迎桂湖超過(guò)了1公里，但勝在西南側(cè)隔一個(gè)地塊就是蓉園+芳菲湖+文創(chuàng)坊，蜀園則在南側(cè)不遠(yuǎn)處。

▍地塊西南側(cè)的芳菲湖&蓉園

此外，約30畝的規(guī)模+2.0容積率+地塊方正+限高33米，妥妥的改善指標(biāo)，操作幾乎沒(méi)有難度，同時(shí)西側(cè)待出讓住宅地以后建筑如果足夠低矮，高樓層還有直面湖景的視野——最后時(shí)刻撤回，確實(shí)很可惜！

錦江上周四出讓的土地，來(lái)自東大街，為 18.7畝住宅用地，容積率2.5，吸引3家房企參拍。在41輪加價(jià)后，以19.5%的溢價(jià)率花落國(guó)貿(mào)地產(chǎn)， 成交樓面價(jià)25100元/㎡，成交總價(jià)約7.8億元。

這宗地在開(kāi)拍前，就收獲關(guān)注無(wú)數(shù)，原因無(wú)他：時(shí)隔短短3個(gè)月，成都起拍樓面價(jià)又一次破紀(jì)錄。

上一個(gè)紀(jì)錄保持者，就在今天這宗地的東側(cè)——國(guó)貿(mào)地產(chǎn)6月19日競(jìng)得的38.5畝地塊，成交樓面價(jià)35500元/㎡，成交當(dāng)天直接拿下「成都樓面價(jià)TOP2」的頭銜，僅次于金三的41200元/㎡！詳情：

因此這宗地在開(kāi)拍前最大的看點(diǎn)，就是：樓面價(jià)能否再創(chuàng)新高——答案是：并沒(méi)有。

但換個(gè)角度來(lái)看，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的再出手，也是其「攤低成本」的一種思路：兩宗土地的平均樓面價(jià)約32147元/㎡，同時(shí)還有成都TOP2樓面價(jià)的價(jià)值背書(shū)，也更利于后期的產(chǎn)品打造。

ps：上一次土拍稿漏掉的區(qū)域配套—— 鴻宇合泰·商業(yè)及配套項(xiàng)目，位于地塊東側(cè)，為4.3萬(wàn)方體量的商業(yè)綜合體，主要包含商業(yè)、酒店及配套用房。

▍鴻宇合泰·商業(yè)及配套項(xiàng)目（來(lái)源：中冶建工集團(tuán)官網(wǎng)）

此外，《2025年錦江區(qū)土拍手冊(cè)》已經(jīng)將38.5畝地旁的規(guī)劃小學(xué)標(biāo)注為「鹽道街小學(xué)（規(guī)劃）」，家門(mén)口的名校，想想都巴適！同時(shí)旁邊的停車(chē)場(chǎng)和綠地也已發(fā)布工程招標(biāo)公告，區(qū)域即將迎來(lái)城市界面煥新。

最后對(duì)地塊和區(qū)域價(jià)值再做兩點(diǎn)補(bǔ)充：

第一，稀缺性極強(qiáng)。根據(jù)《2025年錦江區(qū)讀地手冊(cè)》，國(guó)貿(mào)的兩宗東大街地塊應(yīng)該是錦江區(qū)、二環(huán)內(nèi)，2025年及未來(lái)2～3年出讓的最后兩宗涉宅用地。如果按計(jì)劃推地，在其之上的項(xiàng)目，可能是未來(lái)2～3年內(nèi)錦江區(qū)離一環(huán)最近的新房，沒(méi)有之一。

第二，雖然如今平均樓面價(jià)已達(dá)32147元/㎡，但依然有極高的價(jià)值潛力。

除了地段的稀缺性以外，9月5日成都規(guī)自局發(fā)布了一則調(diào)規(guī)公告，主要內(nèi)容就是將上圖中的6號(hào)商業(yè)地塊，調(diào)整為商兼住用地+微綠地，這宗一環(huán)內(nèi)的涉宅用地一旦入市，住宅部分的樓面價(jià)應(yīng)該很可觀(guān)。

作為與之相隔400～500米的純宅地，國(guó)貿(mào)新項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值也十分可期。

目前，國(guó)貿(mào)項(xiàng)目尚未官宣產(chǎn)品信息，但上一宗宅地已有了“地標(biāo)級(jí)住宅”之定位?！白阅玫匾詠?lái)，團(tuán)隊(duì)已進(jìn)行多輪方案調(diào)整，力求打造獨(dú)具特色的高端住宅”，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“我們將以此為契機(jī)，向市場(chǎng)展現(xiàn)國(guó)貿(mào)在高端住宅領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)實(shí)力”。

未來(lái)，D10、國(guó)貿(mào)項(xiàng)目以及土地待出讓的一環(huán)內(nèi)新項(xiàng)目，大概率會(huì)形成東大街上的豪宅地標(biāo)集群，期待已經(jīng)拉滿(mǎn)了！

9月中心城區(qū)的土拍，到此落幕。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)確實(shí)和成都的天氣一樣，一夜入秋。

但從數(shù)據(jù)來(lái)看，情況也不是那么悲觀(guān)：整個(gè)三季度成交的20宗土地，半數(shù)都實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交。雖然很多地塊的樓面價(jià)未及預(yù)期，但平臺(tái)托底的情況相較于去年明顯減少，民營(yíng)企業(yè)參拍積極性也較高。

與此同時(shí)，據(jù)中指數(shù)據(jù)， 今年1～8月，成都千萬(wàn)級(jí)新房成交套數(shù)同比上升，說(shuō)明資本還是很看好成都市場(chǎng)的，也在一定程度上給了房企在核心板塊拿地的信心。

▍來(lái)源：中指研究院

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