2025 年 1-8 月的宏觀數(shù)據(jù)為 10 月后市場走勢埋下關鍵伏筆，呈現(xiàn) “投資收縮與庫存優(yōu)化并存” 的微妙格局。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 12.9%，住宅投資降幅達 11.9%，施工、新開工、竣工三大核心指標均呈兩位數(shù)下滑，其中新開工面積跌幅高達 19.5%。這組數(shù)據(jù)既反映出房企仍處風險出清周期，更意味著未來 1-2 年新房供給將持續(xù)收緊，為后續(xù)市場企穩(wěn)預留了供需修復空間。

銷售端的反差更具觀察價值：商品房銷售面積與銷售額分別下降 4.7% 和 7.3%，但 8 月末待售面積較 7 月減少 317 萬平方米，其中住宅待售減少 307 萬平方米。這種 “銷量降而庫存減” 的現(xiàn)象，打破了傳統(tǒng)下行周期的慣性邏輯，說明在政策催化下，市場自發(fā)去化機制仍在運轉，需求端具備快速激活的潛力。資金面的積極變化同樣值得關注，國內(nèi)貸款同比微增 0.2%，結束了連續(xù) 16 個月的下滑態(tài)勢，印證金融支持政策已初步穿透房企資金鏈困局。

盡管 93.05 的國房景氣指數(shù)仍處于榮枯線下方，但結合 9 月政策密集落地的節(jié)奏，這更像是市場觸底前的 “最后一探”。從歷史規(guī)律看，政策從出臺到顯效通常存在 1-3 個月滯后期，10 月恰好進入政策紅利的集中釋放窗口。

二、政策明牌：三大規(guī)則構建市場新框架

9 月中央部委會議與地方新政形成的 “組合拳”，以 “四個取消、四個降低、兩個增加” 為核心框架，勾勒出 10 月后市場運行的三大 “明牌規(guī)則”。

規(guī)則一：行政限制全面松綁激活需求池

“取消限購、限售、限價、普通與非普通住宅標準” 的 “四取消” 政策全面落地，標志著調(diào)控進入深度靈活期。一線城市率先示范：北京五環(huán)外限購放開后看房量環(huán)比激增 40%，上海外環(huán)外不再區(qū)分首套與二套房貸利率；三四線城市力度更大，蘇州取消 2 年限售，百色對三孩家庭實行套數(shù)認定 “松綁”，多子女家庭未還清貸款仍可按首套購房。這種 “核心城市松綁外圍、三四線全面放開” 的梯度布局，精準覆蓋 “新市民 + 改善族” 兩大主力群體，按中國人民大學況偉大教授測算，有望激活 15%-20% 的潛在需求。

規(guī)則二：成本減負精準滴灌購買力

“四個降低” 政策構成史上最強減負組合，直擊購房成本痛點。存量房貸利率預計平均降幅 0.5 個百分點，惠及 1.5 億居民，年省利息超 1500 億元；首套首付比例降至 20% 以下，百色等城市允許公積金直接付首付，三孩家庭公積金貸款額度最高達 60 萬元。以北京 100 萬元 25 年期房貸為例，利率從 4.4% 降至 3.55% 后，總利息可節(jié)省 14 萬元以上，月供減少 469 元。政策效力已初步顯現(xiàn)，9 月下旬 70 城房價調(diào)查顯示，58.3% 的從業(yè)人員預期價格趨穩(wěn)或上漲，較上月提升 10 個百分點。

規(guī)則三：保障體系筑牢市場安全網(wǎng)

供給端與資金端的 “雙增加” 政策構建起風險防線。100 萬套城中村改造計劃中，貨幣化安置比例超 60%，西安前期改造已帶動周邊樓盤去化率提升 30%；“白名單” 項目信貸規(guī)模擴容至 4 萬億元，截至 10 月中旬已審批貸款 2.23 萬億元，爛尾風險大幅降低。南充等地方政府更主動收購存量商品房用作保障房，既消化庫存又完善保障體系，實現(xiàn)供需雙向優(yōu)化。

三、走勢終局：K 型分化成常態(tài)，核心價值凸顯

政策 “明牌” 之下，10 月后市場不會重現(xiàn)普漲行情，“K 型分化” 將成為最顯著特征，這種分化體現(xiàn)在城市、產(chǎn)品、房企三個維度。

城市層級分化：核心與非核心差距拉大

一線城市核心區(qū)已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，上海核心區(qū)新房連續(xù) 38 個月環(huán)比上漲，千萬級豪宅成交同比漲 21%；而三四線城市庫存周轉天數(shù)遠超安全線，部分城市仍需依賴政策托底去化。這種差距源于人口與產(chǎn)業(yè)的虹吸效應 ——2025 年上半年千萬人口城市常住人口平均增長 12 萬，而人口流出的三四線城市占比超 60%，人口基本面直接決定房價支撐力。從政策效果看，深圳新政后二手房日均成交同比增長 41%，上海外環(huán)外成交占比顯著提升，而 217 個人口凈流出地級市的二手房成交周期已延長至 138 天。

產(chǎn)品結構分化：“好房子” 溢價凸顯

政策導向正推動市場從 “有房住” 向 “住好房” 轉型。南充明確 “好房子” 項目層高不低于 3 米，生態(tài)陽臺占比最高可達 30% 且不計容積率，購買此類房源可享受公積金額度上浮等優(yōu)惠。這種品質(zhì)溢價已開始顯現(xiàn)，同地段 “好房子” 較普通住宅價格高出 15%-20%，而缺乏配套的老破小則因政府收儲轉保障房，價格趨于穩(wěn)定但上漲動力不足。2025 年上半年綠色住宅銷量逆勢增長 12%，印證品質(zhì)化轉型趨勢已成市場共識。

房企命運分化：安全型企業(yè)主導市場

資金鏈安全成為房企生存的核心指標。龍湖等運營收入占比高、債務健康的企業(yè)已占據(jù)市場主導，其項目去化率較行業(yè)平均水平高出 25 個百分點；而高負債房企仍在加速出清，8 月數(shù)據(jù)顯示房企自籌資金同比下降 8.9%，定金及預收款下降 10.5%。住建部明確提出，未來房企需拼 “好房子 + 好服務”，中小房企若仍粗放經(jīng)營，即便短期獲得資金支持，長期仍將被市場淘汰。

四、置業(yè)決策：三類群體的最優(yōu)策略

政策紅利窗口期具有明確時效性：存量房貸調(diào)整 10 月底截止，部分城市購房補貼僅持續(xù)至年底，“白名單” 資金支持也以年內(nèi)完成為目標。不同群體需結合自身需求精準布局：

剛需族：聚焦 “政策 + 配套” 雙優(yōu)板塊

優(yōu)先選擇北京五環(huán)外、上海外環(huán)外等 “不限購 + 低利率” 區(qū)域，或城中村改造周邊配套落地明確的板塊。成本優(yōu)化上，務必在 10 月底前完成存量房貸調(diào)整申請，利用公積金首付支付政策降低門檻，同時留存 3-5 年家庭收入應對潛在利率波動。通州中建運河玖院項目 9 月開盤去化率近 80% 的案例，印證政策疊加區(qū)的置業(yè)價值。

改善族：把握 “賣舊買新” 黃金窗口

借助限售取消加速拋售老舊房源，議價空間控制在 5% 以內(nèi)；疊加稅費減免政策換購 “白名單” 內(nèi)的次新項目，優(yōu)先選擇樓齡低于 10 年、物業(yè)口碑良好的小區(qū)。三孩家庭可利用套數(shù)認定松綁政策，提前與銀行確認首套資質(zhì)，最大化享受政策紅利。

投資客：堅守 “核心資產(chǎn)” 底線

僅聚焦一線城市核心商圈小戶型公寓（租金回報率 3%-4%）或新一線城市地鐵沿線住宅，避開人口流出的三四線城市。需核查產(chǎn)權清晰度、樓齡與開發(fā)商資質(zhì)，將房產(chǎn)稅、物業(yè)費等持有成本納入測算，確保租金覆蓋 80% 以上月供。上海、深圳等核心城市二手房成交同比增長超 20% 的數(shù)據(jù)，為投資決策提供了參考標尺。