來(lái)源：滾動(dòng)播報(bào)

（來(lái)源：上觀新聞）

“地段論”是很多買房人默認(rèn)的共識(shí)：地段越核心，房子的流通性越強(qiáng)。放到上海新房市場(chǎng)，外環(huán)內(nèi)外的熱度差異，從側(cè)面印證這一觀點(diǎn)。換個(gè)視角看，外環(huán)外市場(chǎng)其實(shí)也是檢驗(yàn)樓市政策實(shí)際效應(yīng)的關(guān)鍵指標(biāo)。

8月25日樓市 “滬六條” 出臺(tái)后，有一些聲音出現(xiàn)，唱衰外環(huán)外市場(chǎng)，認(rèn)為這些區(qū)域很難承接政策紅利。

真實(shí)數(shù)據(jù)給出了不一樣的答案：根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，今年9月，上海外環(huán)外的新房樓盤日均成交比8月多了40%。二手房的表現(xiàn)不俗，單月賣出1.8萬(wàn)套，交易量占到全市的57%。

在這樣活躍的交易之下，如何理性看待滯銷樓盤，也成了新的話題。

“崛起”的外環(huán)外市場(chǎng)

“滬六條”出臺(tái)之后，響應(yīng)速度最快的其實(shí)是開(kāi)發(fā)商。

8月25日新政發(fā)布當(dāng)天，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)，打出“24小時(shí)不打烊”的營(yíng)銷海報(bào)，個(gè)別項(xiàng)目銷售人員還向潛在客戶釋放出“限時(shí)優(yōu)惠回收”信號(hào)。9月17日當(dāng)天尤其熱鬧，南山璞縵、保利海上印、翡云悅府等9個(gè)樓盤宣布認(rèn)購(gòu)，吳淞道1號(hào)等4個(gè)項(xiàng)目宣布開(kāi)盤。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商紛紛入局，搶灘“金九”的意圖明顯。

8月25日新政發(fā)布當(dāng)天，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)進(jìn)行營(yíng)銷

8月25日新政發(fā)布當(dāng)天，多個(gè)樓盤迅速響應(yīng)進(jìn)行營(yíng)銷

新政疊加開(kāi)發(fā)商的策略和速度，確實(shí)激發(fā)了市場(chǎng)熱情。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，9月份共有43個(gè)項(xiàng)目入市，認(rèn)購(gòu)比0.75，高于今年以來(lái)的0.71。

9月26日，位于寶山楊行的金茂棠前項(xiàng)目130套房源“日光”，“紅透”北上海。“這是項(xiàng)目第四次開(kāi)盤，新政發(fā)布的第二天剛好是第三批次房源開(kāi)盤，但發(fā)布當(dāng)天，有100多組客戶過(guò)來(lái)咨詢情況，有些客戶還是來(lái)自距離比較遠(yuǎn)的張江、楊浦?！表?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王麗萍告訴記者，看到這樣旺盛的市場(chǎng)需求，公司才決定順勢(shì)推進(jìn)加推申請(qǐng)、加快取證節(jié)奏。

金茂棠前熱銷

金茂棠前熱銷

二手房方面，外環(huán)外市場(chǎng)同樣表現(xiàn)不俗。浦東川沙鎮(zhèn)板塊緊靠外環(huán)，上海鏈家該板塊經(jīng)紀(jì)人倪彥鵬說(shuō)，新政前一個(gè)月最多成交15套，新政后網(wǎng)簽量已經(jīng)沖到約60套，創(chuàng)下板塊新高；帶看量也明顯增加，現(xiàn)在周末的帶看量差不多相當(dāng)于過(guò)去一整周的總和。

“可以明顯感受到，新政之后，二手房在外環(huán)外的成交在全市的占比，無(wú)論是同比還是環(huán)比，都上升明顯，接近20%?！碧窖蠓课萜放瓶偙O(jiān)金宇說(shuō)。成交主要集中在500萬(wàn)元以下，置換鏈條有被加速推動(dòng)的跡象，換句話說(shuō)，有更多業(yè)主希望借助新政完成置換。

那么誰(shuí)買房最積極？上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，從全市來(lái)看，改善需求開(kāi)始釋放。外環(huán)外一、二手住房成交中，“滬六條”擴(kuò)容支持的非滬籍新市民、多子女家庭、成年單身人士、改善型住房需求群體增購(gòu)住房約占14%左右，高于全市平均水平。

“我們?cè)趯?shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，外環(huán)外限購(gòu)取消、公積金可提取支付首付是最大利好。”王麗萍說(shuō)，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)中有很多原來(lái)沒(méi)有購(gòu)房資格客戶的因?yàn)樾抡匈?gòu)房資格了，很多客戶都反饋，提取公積金緩解了首付壓力，購(gòu)房也相對(duì)輕松了很多。

新政的另一重要影響，是推動(dòng)了觀望購(gòu)房者的決策?！坝行┛蛻粑覀兘小偌铱汀?，就是一個(gè)門店里大部分經(jīng)紀(jì)人都有他的微信，然后帶看過(guò)很多房源。新政落地后，這部分客戶的決策速度快了不少，有的直接簽了購(gòu)房合同。”倪彥鵬說(shuō)。

靠政策更靠產(chǎn)品力

不可否認(rèn)，從2024年開(kāi)始，即便多輪新政陸續(xù)落地，上海樓市的“冷熱分化”仍然存在。

實(shí)地走訪市場(chǎng)就能發(fā)現(xiàn)，一邊是新房項(xiàng)目“開(kāi)盤即罄”，另一邊不少售樓處卻門可羅雀，甚至出現(xiàn)因認(rèn)購(gòu)不足取消搖號(hào)的情況。但這絕非政策傳導(dǎo)失效那么簡(jiǎn)單，更多時(shí)候，是樓盤自身的短板讓其難以承接政策紅利。

比如，位于嘉定菊?qǐng)@的日月光伯爵天地匯景華庭，今年以來(lái)銷售情況不佳。截至2025年10月，四期房源網(wǎng)簽去化率約52%，剩余可售房源仍有 112套。業(yè)內(nèi)人士分析，其銷售戶型難以滿足當(dāng)下市場(chǎng)需求，89平方米的戶型為兩房?jī)尚l(wèi)，118平方的戶型為三房?jī)尚l(wèi)。

需要說(shuō)明的是，并非位于外環(huán)外就一定會(huì)滯銷。從上海近期樓市表現(xiàn)來(lái)看，部分外環(huán)外項(xiàng)目反而憑借亮眼表現(xiàn)打破了區(qū)位偏見(jiàn)。最近，位于外環(huán)外閔行旗忠板塊的閔房尚園項(xiàng)目正在認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)首日認(rèn)購(gòu)率已破100%，主打疊加、聯(lián)排、合院低密產(chǎn)品。

近期，上海內(nèi)環(huán)也出現(xiàn)了銷售不及預(yù)期的新房項(xiàng)目。9月24日，位于楊浦內(nèi)環(huán)東外灘板塊一個(gè)名為尚發(fā)馨苑的項(xiàng)目開(kāi)盤，雖然備案均價(jià)低于周邊平均水平，且都是現(xiàn)房，但也沒(méi)有打動(dòng)消費(fèi)者，40多套房源僅吸引11組客戶搖號(hào)。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，其原因在于周邊界面陳舊，且此次推出房源為一棟樓，缺乏完整社區(qū)規(guī)劃。而且東外灘是楊浦崛起的熱門板塊，保利、招商、瑞安等品牌開(kāi)發(fā)商匯聚在此。從外觀上看，尚發(fā)馨苑的設(shè)計(jì)理念偏落后，品質(zhì)并不突出，很難在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

尚發(fā)馨苑的設(shè)計(jì)圖

尚發(fā)馨苑的實(shí)景圖

由此可見(jiàn)，地段確實(shí)是買房時(shí)的重要考量，但并非絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)樓盤的銷售情況，更多是“綜合實(shí)力”的體現(xiàn)：住宅產(chǎn)品是否貼合當(dāng)下剛需或改善群體的需求，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套是否成熟，還有開(kāi)發(fā)商品牌的信譽(yù)度與交付能力，這些因素都會(huì)和地段一起影響購(gòu)房者的選擇。

實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商往往能通過(guò)綜合住區(qū)的打造，在不同板塊挖掘居住價(jià)值。即便跳出傳統(tǒng)核心區(qū)，也能打造出市場(chǎng)認(rèn)可的品質(zhì)住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龍?zhí)斓兀瑢⑸虡I(yè)、生態(tài)與住宅融合；中海在普陀真如布局的環(huán)宇城MAX與中海臻如府，是以大型商業(yè)配套+高品質(zhì)住宅的組合，帶動(dòng)了板塊能級(jí)提升。

這些案例都說(shuō)明：好的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)，能有效彌補(bǔ)區(qū)位認(rèn)知差，成為樓盤熱銷的關(guān)鍵推手。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，在市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，且購(gòu)房者日趨理性的前提下，政策帶來(lái)的短期熱度、低價(jià)引發(fā)的臨時(shí)關(guān)注，都難以成為市場(chǎng)持續(xù)向好的支撐。想要在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，必須跳出“依賴外部利好”的思路，轉(zhuǎn)而深耕產(chǎn)品本身。

原標(biāo)題：《上海外環(huán)外9月多賣了40%的新房，這些人群買房最積極》

欄目主編：陳璽撼

來(lái)源：作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞