現(xiàn)在回頭看2018年潘石屹的采訪，真得佩服他的眼光，當時很多房企都在喊著沖千億、破萬億，他卻賣掉400多億物業(yè)，說對市場風險的判斷不一樣。

那會沒人當真，直到恒大美元債暴雷、華夏藍光接連出事，大家才反應過來，來是老潘眼光毒，他早看透了樓市的貓膩。

潘石屹當年的判斷就兩個常識，供需失衡，回報率不合理，2018年銀行貸款利率4.9%，房租回報率卻只有1%，這種倒掛根本撐不住。

還有房企借美元外債、賺人民幣的操作，匯率一動就是滅頂之災，現(xiàn)在這兩點全應驗了，2025年百城房價連跌十一個季度，房企全年債務到期額超 5000億元，可不就是他說的風險爆發(fā)了嘛。

所以不出意外，未來三年樓市會往這三個方向走，每個都和普通人息息相關(guān)。

第一個走向，經(jīng)營貸到期，會影響二手房市場

2020-2021年不少人借低息經(jīng)營貸買房，想著低息套利加房價上漲兩頭賺，但經(jīng)營貸一般三五年到期，2025年起正好迎來續(xù)貸高峰，麻煩就來了。

銀行續(xù)貸前要重估房子價值，原來500萬的房子跌40%只剩 300 萬，想續(xù)貸就得自己拿200萬補差價。

拿不出的只能賣房，可現(xiàn)在全國二手房掛牌量都破750萬套了，根本賣不動。

2025年深圳就出現(xiàn)過這種情況，一個小區(qū)12套房子集中拋售，每套比市場價低20萬，直接把整個片區(qū)房價拉低了5%。

2020-2021年經(jīng)營貸年增長20%，意味著這類房源不在少數(shù)，未來三年只要收入稍不穩(wěn)定，就會有人被迫降價賣房，局部區(qū)域的房價波動會特別明顯。

第二個走向，房子會徹底分化，好的越好、差的越差

這種分化不是簡單的城市差異，而是從地段到房型的全面分化。

先看房型，高層住宅的短板越來越明顯，樓齡一老，電梯壞、管道堵的問題全來了，加上火災逃生難，大家開始偏愛多層住宅。

2025年北京西城區(qū)的老洋房單價還在漲，同一城市的外環(huán)高層新盤卻跌了20%，就是這個道理。

當然一線城市核心區(qū)的高層還能穩(wěn)住，但三四線城市的高層住宅，以后可能真成燙手山芋。

再看檔次，普通商品房和豪宅的差距會拉得更大，上海2025年還有單價幾十萬的老洋房成交，因為這類房子掛牌量少，富人要么自住要么收藏，根本不愁賣。

但普通商品房不一樣，全國人均住房面積都超40平了，總量早夠了，加上保障房陸續(xù)入市，普通人根本沒必要搶著買。

第三個走向，拆遷力度會加大

現(xiàn)在全國待售新房超7.6億平方米，庫存去化要24個月，比2018年多了近一倍，光靠降利率、降首付沒用，大家手里沒錢，最后還得靠拆遷消化庫存。

不過這次和以前不一樣，給錢拆遷會越來越少，60多個城市已經(jīng)在推房票安置，不給現(xiàn)金，給你一張房票，直接去買指定的新房。

這招既能幫開發(fā)商回款，又能去庫存，對政府來說是雙贏，但對拆遷戶來說，選擇空間小了，不過拿到的都是正規(guī)商品房，比以前的安置房質(zhì)量強。

預計未來三年，城中村改造、成片聯(lián)動改造會越來越多，這波拆遷戶可能會成為市場里為數(shù)不多的接盤力量。

其實潘石屹早說過，房地產(chǎn)會從投資品變回居住品，35歲以下年輕人購房意愿從65%降到48%，新增貸款里房貸占比從五成跌到三成，未來三年，買房真不用急了。

樓市的黃金時代確實過去了，但不是崩盤，而是回歸正常，就像潘石屹說的，這種調(diào)整其實是健康的，至少能讓房子不再綁架普通人的人生。