我看了一下最近的成交數(shù)據(jù)和樓盤，8月底頻繁出臺的幾個新政，終于在國慶期間效果顯現(xiàn)了，該漲的地方已經(jīng)動了，這波趨勢很明顯。

都知道我們是政策性的樓市，國慶的熱度根本是政策喂出來的，9月底“滬七條”落地，力度比去年的政策強多了。

非戶籍在外環(huán)外買房，社保年限直接從5年降到1年，持居住證積分達標的滿3年就能跟滬籍一樣買房。

還有門檻降了，首套房首付比例降到15%，一套300萬的房子，以前要拿90萬首付，現(xiàn)在只要45萬，原本不夠上車的現(xiàn)在也夠了。

首套商貸利率最低能到3.05%，公積金利率2.6%，貸款100萬還30年，總利息比去年少了近12萬。

稅費方面，滿2年就免增值稅，之前滿5年才免，一套100萬的二手房能省5萬多，不少房東因為這個干脆把出租的房子拿出來賣了。

截至10月3號，上海國慶前三天新房成交666套，二手房244套，看著不算多，但跟去年國慶同期比，漲了3倍還多。

節(jié)后第一天，10月1號二手房成交一下沖到930套，這明顯是之前積累的需求集中釋放了。

浦東周康板塊的中介說，9月30號新政生效后，帶看量直接翻倍，以前每天成交十幾單，現(xiàn)在一天能賣24、25單，忙到晚上才有時間吃飯。

房價上漲最明顯的信號，是個別樓盤已經(jīng)開始漲價了，9月底大虹橋的中交鳳啟虹橋過會，245套房源均價4.65萬，比上一批漲了1500元。

這個盤敢漲價是有底氣的，離示范區(qū)線地鐵站800米，12分鐘到虹橋樞紐，還有9.5萬方商業(yè)和15塊教育用地，央企開發(fā)的品質也靠譜，國慶期間樣板間天天擠滿人。

不光新房，二手房也在反彈，太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，雖然90%的房東沒跳價，但議價空間明顯小了，以前能砍20-30萬，現(xiàn)在最多讓幾萬，有的房東干脆掛著不議價。

全城新房報價雖然跌了0.32%，二手房跌0.54%，但分化特別明顯，普陀新房漲了18.77%，寶山漲0.8%，黃浦、虹口這些核心區(qū)新房都在微漲，跌的主要是金山、崇明這些遠郊區(qū)域。

這跟2019年那波行情特別像，也是核心區(qū)先動，慢慢輻射周邊，9月上海新房價格已經(jīng)同比漲5.9%，核心區(qū)漲幅更猛，國慶只是把這個趨勢延續(xù)了下來。

這波上漲的核心是新增購買力真的進來了，新政后兩類客戶最多：

一類是外環(huán)外社保滿1年的非戶籍家庭，另一類是被低首付吸引的剛需，這兩撥人占了帶看量的三分之一。

還有置換群也活躍了，增值稅免征年限從5年縮到2年，不少人賣了老房子換改善房，9月上海二手房成交破1.9萬套，創(chuàng)了近期新高，這些置換需求直接帶動了改善型房源的價格。

市場轉好，房企的信心也回來了，這是房價能穩(wěn)住的關鍵，以前開發(fā)商不敢拿地，現(xiàn)在都在核心區(qū)搶地，9月上海土拍溢價率比8月高了12個點。

中交、龍湖這些央企國企資金充足，不用靠降價回籠資金，反而敢漲價推新盤。

有人擔心，國慶熱鬧幾天就涼了，但這次不一樣，9月金九已經(jīng)打底，二手房成交破萬套，新政又在國慶前落地，加上美聯(lián)儲降息后外資也在布局核心城市房產(chǎn)，多重因素湊在一起，熱度能持續(xù)一陣。

中原地產(chǎn)的分析師說，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后，真正的效應11月才會完全顯現(xiàn)，現(xiàn)在入手正好卡在窗口期。