近期，廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱 “康景物業(yè)”）旗下廣州某小區(qū)物業(yè)中心，向一名長(zhǎng)期欠費(fèi)業(yè)主發(fā)送法律函，催繳物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，并提及高額違約金，此事在廣州多個(gè)小區(qū)業(yè)主群引發(fā)廣泛討論。法律人士指出，高額違約金并非僅憑物業(yè)函件就能認(rèn)定，最終需經(jīng)法院裁定，業(yè)主若有異議可通過法律途徑維權(quán)。

業(yè)主欠費(fèi) 1.4 萬，違約金卻超 3.5 萬

從物業(yè)發(fā)出的法律函可知，該業(yè)主自 2023 年起開始拖欠物業(yè)費(fèi)與公共分?jǐn)偹娰M(fèi)，經(jīng)康景物業(yè)多次催繳仍未補(bǔ)繳。截至發(fā)函時(shí)，具體欠費(fèi)明細(xì)為：2023 年 1 月至 2025 年 8 月的物業(yè)費(fèi) 12889.6 元，2023 年 1 月至 2025 年 7 月的公共分?jǐn)偹娰M(fèi) 1343.6 元，兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 14233.2 元。

康景物業(yè)在函件中表示，依據(jù)與小區(qū)開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，以及與該業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)已按約定提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主拖欠費(fèi)用的行為已構(gòu)成違約。因此要求業(yè)主在收到函件后 3 日內(nèi)，通過附件注明的方式繳清所有欠款。

更引發(fā)爭(zhēng)議的是違約金部分。函件提到，若業(yè)主未按期繳費(fèi)，物業(yè)將通過訴訟追索欠款，并按合同約定主張每日 0.1% 的違約金。僅計(jì)算至發(fā)函當(dāng)日，該業(yè)主需支付的違約金已達(dá) 35794.6 元，遠(yuǎn)超 14233.2 元的欠費(fèi)本金，違約金金額約為本金的 2.5 倍。

記者嘗試聯(lián)系涉事業(yè)主了解拖欠費(fèi)用的具體原因，但截至發(fā)稿尚未獲得回應(yīng)。不過從小區(qū)其他業(yè)主的反饋中可知，該小區(qū)業(yè)主與康景物業(yè)的矛盾已積累多年，并非個(gè)例。多位業(yè)主表示，收樓后就頻繁質(zhì)疑物業(yè)存在諸多問題：日常維護(hù)保養(yǎng)敷衍，小區(qū)環(huán)境臟亂；物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣，對(duì)業(yè)主訴求置之不理；還被指違規(guī)收取 “高價(jià)” 停車費(fèi)，各項(xiàng)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不匹配。正因如此，部分業(yè)主從 2023 年起便以拒交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)不滿。

雙方矛盾在 2024 年 9 月進(jìn)一步激化。據(jù)業(yè)主回憶，當(dāng)時(shí)物業(yè)在上下班高峰時(shí)段，于小區(qū)停車場(chǎng)出入口攔車檢查停車費(fèi)繳納情況，導(dǎo)致大量車輛在小區(qū)門口擁堵排隊(duì)，嚴(yán)重影響業(yè)主出行。沖突過程中，還有保安出現(xiàn)辱罵業(yè)主的行為，甚至發(fā)生肢體沖突?！拔覀兓ㄥX買服務(wù)，結(jié)果換來的是惡劣態(tài)度和沖突，大家才決定集體拒交物業(yè)費(fèi)，以此倒逼物業(yè)改進(jìn)。” 一位小區(qū)業(yè)主無奈表示。

律師：物業(yè)函件非法律裁定，違約金需法院酌情認(rèn)定

針對(duì)此次糾紛，廣悅律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、廣州市律師協(xié)會(huì)粵港澳大灣區(qū)及自貿(mào)區(qū)法律專業(yè)委員會(huì)副主任張揚(yáng)給出專業(yè)解讀。他指出，無論業(yè)主因何種原因拖欠物業(yè)費(fèi)，雙方的爭(zhēng)議最終都需通過法院審理解決?？稻拔飿I(yè)發(fā)出的 “法律函”，并非由律師出具的正式律師函，本質(zhì)上只是一份催款通知。即便業(yè)主對(duì)函件內(nèi)容不予理會(huì)，物業(yè)也需通過提起訴訟的方式推進(jìn)糾紛解決，無法僅憑此函件直接主張權(quán)利。

對(duì)于函件中高額違約金的問題，張揚(yáng)分析道，物業(yè)作為催繳方，通常會(huì)按合同約定的最高標(biāo)準(zhǔn)、以最簡(jiǎn)單的按日累加方式計(jì)算違約金，以此最大化施壓業(yè)主。但這并不意味著業(yè)主必須按此金額支付。若雙方無法協(xié)商一致，案件進(jìn)入訴訟程序，法院判決時(shí)會(huì)綜合考量多方面因素：首先，違約金金額一般不會(huì)超過欠費(fèi)本金，避免出現(xiàn) “違約金遠(yuǎn)超本金” 的不合理情況；其次，會(huì)結(jié)合業(yè)主拖欠費(fèi)用的原因（如是否因物業(yè)存在服務(wù)瑕疵）、拖欠時(shí)長(zhǎng)、物業(yè)實(shí)際損失等，酌情調(diào)整違約金數(shù)額，不會(huì)完全按照物業(yè)單方計(jì)算的金額判定。

張揚(yáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，物業(yè)通過發(fā)送函件催繳費(fèi)用，本身是合法的催收手段，既能向業(yè)主傳遞追償?shù)拿鞔_態(tài)度，促使其盡快繳費(fèi)，也能為后續(xù)可能的訴訟留存證據(jù)。但物業(yè)在催收過程中需遵守法律規(guī)定，確保函件內(nèi)容真實(shí)、程序合規(guī)，避免因信息錯(cuò)誤或程序不當(dāng)影響法律效力。

此外，若業(yè)主確實(shí)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵，如小區(qū)安保缺失、公共設(shè)施損壞長(zhǎng)期不維修、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等，不能僅以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)抗，而應(yīng)通過合法方式維權(quán)：收集物業(yè)服務(wù)不到位的證據(jù)（如現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻、與物業(yè)的溝通記錄等），先與物業(yè)協(xié)商整改；若協(xié)商無果，可通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)交涉，甚至依法要求降低物業(yè)費(fèi)；必要時(shí)，可在物業(yè)提起訴訟后，向法院提交相關(guān)證據(jù)，請(qǐng)求法院根據(jù)物業(yè)實(shí)際服務(wù)質(zhì)量，對(duì)物業(yè)費(fèi)或違約金進(jìn)行調(diào)整。