經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 蔡越坤

蔡越坤/攝

“證都沒到手，倒先賺了近六萬元?！备顿毁蛔约憾加X得不可思議。

9月28日，付倩倩剛?cè)肓耸忠惶锥ㄟ吙h城核心地段的二手房。過戶手續(xù)辦完，房產(chǎn)證還沒捂熱，國慶長假就已到來。

誰料假期頭一天，帶看客戶當(dāng)場拍板：42.8萬元，全款，不算增值稅、中介費(fèi)，以及所有稅費(fèi)——而她幾天前拿下這套房時，總價還不到37萬元。

房子不滿兩年，5.3%的增值稅外加雜七雜八的稅費(fèi)合計超7%，買家卻連眼都不眨，付倩倩頗為激動。

2024年開始，付倩倩便一頭扎進(jìn)定邊縣的房屋中介行當(dāng)。短短一年，她親眼見證這座陜北小城房價“一路狂飆”。

國慶節(jié)回鄉(xiāng)，二手房和新盤的上漲依舊是飯桌上最熱的談資。哪套獨(dú)棟別墅剛掛就已經(jīng)被客戶預(yù)定了，哪個新盤客戶已經(jīng)開始排隊搖號，關(guān)于房子的故事在這座小城輪番上演。

付倩倩的經(jīng)歷并非個例。當(dāng)一、二線城市在調(diào)控與觀望中跌跌不休時，定邊卻像駛?cè)肓肆硪粭l軌道。付倩倩說，截至2025年10月，定邊縣新開盤商品房均價已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房價格累計上漲逾25%，漲幅明顯。

與之形成鮮明對照的，是陜西省會西安房市的冰冷行情。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年9月西安二手房均價12234元/㎡，同比再跌10.1%，環(huán)比也下滑1.4%；自2022年二季度攀上約1.6萬元/㎡的歷史頂峰后，便一路下墜，三年間跌去近四分之一，與全國多數(shù)一、二線城市的走勢相似。

然而，定邊這座人口不足40萬、GDP剛過430億元的塞上小城卻逆勢上揚(yáng)，走出一條令人瞠目的“獨(dú)立行情”。

“石油小城”房價憑啥一直漲？

定邊縣隸屬被譽(yù)為“中國的科威特”的榆林市，位于陜西省西北部，榆林市最西端，陜甘寧蒙（區(qū)）七縣（旗）交界處，有“三秦要塞”之說。是陜西省的西北門戶、榆林市的西大門。北宋慶歷二年（1042年），時任陜西經(jīng)略安撫招討使的范仲淹，以“底定邊疆”之意取名“定邊”。

全縣總土地面積6920平方公里，戶籍人口約36萬人。其中城鎮(zhèn)人口約5萬人，鄉(xiāng)村人口約31萬人。

定邊是全國縣級區(qū)域油氣產(chǎn)能第一大縣。石油探明儲量16.18億噸，含油面積5000平方公里，天然氣探明儲量3000億立方米，含氣面積4992平方公里，縣境內(nèi)共有油氣井3.4萬多口，原油最高年產(chǎn)達(dá)800萬噸，天然氣最高年產(chǎn)達(dá)6億立方米以上，全縣油氣當(dāng)量超過1000萬噸。

當(dāng)?shù)乩习傩斩贾?，縣城財政主要是靠石油經(jīng)濟(jì)。盡管如此，定邊縣畢竟是一個縣城，但是不少優(yōu)質(zhì)小區(qū)的單價已經(jīng)突破7000元/平方米。

西安房價都在跌，定邊的房價為啥一直漲？

付倩倩一句話總結(jié)：還是老百姓有比較高的需求。

在她接觸的客戶里主要有兩類：第一類，備婚型。父母替兒女買婚房，標(biāo)準(zhǔn)一路抬升。她舉了一個比較“浮夸”的案例：最近一對新人談婚論嫁，女方家里開出“三件套”——獨(dú)棟別墅，帶小院，約100萬元；新車一輛，約20萬元；彩禮12.8萬元＋“女兒零花錢”26.8萬元。三金、酒席另計，一場婚禮先砸160萬元。

第二類，學(xué)區(qū)型。縣城實行“學(xué)區(qū)劃片＋提前一年落戶”新政，想讓孩子進(jìn)重點小學(xué)、初中，家長必須提前一年把房子買定。

2000年左右，縣城周邊農(nóng)村的小學(xué)一個班有三十來個孩子，讀書聲能飄到莊稼地?？扇缃瘢切┬@多半大門緊鎖——學(xué)生幾乎全涌進(jìn)了縣城。

農(nóng)村人口持續(xù)外流，陪讀家庭成群結(jié)隊地搬進(jìn)城，買房、租房需求一股腦兒疊加，也成了定邊縣城房價“跌不動”的隱形推手。

還有一類“大改善”也在把房價往上抬——縣城稀缺的獨(dú)棟別墅。

付倩倩記得清清楚楚：2022年新區(qū)那批毛坯獨(dú)棟，開盤價才50萬元一套；三年過去，同一片區(qū)的毛坯已經(jīng)漲到80萬元，要是開發(fā)商帶裝修或房東“豪裝”過的，掛牌價普遍沖過100萬元。

“縣城里能有一塊自家院子、能停車、能種花的房子，這類房子還是比較稀缺的。”她說。

能漲多久？

定邊的二手房還會漲嗎？付倩倩心里其實也沒底。

入行一年多，她只見過房價往上走：看房人多、房東跳價、成交火熱，縣城里掛招牌的中介公司一口氣冒出二十多家——五年前這里幾乎找不到“房產(chǎn)中介”四個字。

行情帶旺收入，她平均每月能拿到近萬元，在縣城已高過大多數(shù)公務(wù)員的工資，還不用坐班打卡。只是這股持續(xù)升溫的“小陽春”還能燒多久，她不敢斷言。

萬先生今年8月剛把自住的那套15平方米電梯樓房出手——小區(qū)在縣城是公認(rèn)的高檔盤，還自帶“學(xué)區(qū)”光環(huán)。房子最終成交價130萬元，折合單價8600元平方米；2017年他只花了約60萬元，八年房價翻了一番還多。

“漲得太快，心里反而不踏實?！比f先生說。眼看同小區(qū)房源屢創(chuàng)新高，他動了“落袋為安”的念頭：隔壁即將開盤的新盤，毛坯才報5500元平方米，位置和學(xué)區(qū)也不差，環(huán)境還更敞亮，他想趁機(jī)換套更大的。

可一聊到房價邏輯，他直搖頭：“西安省城房價都在跌，咱們一個陜北縣城卻年年躥，這本身就不合理?！?/p>

“炒完就得回落，再過兩年價格大概率要往下掉?！比f先生稱。在他看來，眼下的熱度不過是陣風(fēng)。

付倩倩坦言，這波猛漲還有個原因，過去兩年，縣城新推樓盤一只手?jǐn)?shù)得過來，房源瞬間稀缺，房價自然躥得高。

而從去年開始，好幾個項目同時開建，交付節(jié)點都集中在一兩年內(nèi)。如果新房批量上市，供需天平開始反轉(zhuǎn)，價格還能不能穩(wěn)住，她心里也沒了底。

9月15日，國家統(tǒng)計局公布最新數(shù)據(jù)：2025年8月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比全線回落，同比降幅亦在持續(xù)收窄。

一邊是省城西安的房價仍在下探，一邊是“邊塞小城”定邊房價的逆勢上揚(yáng)，后者還能漲多久，已成了縣城百姓茶余飯后最熱的談資。

（應(yīng)采訪者要求，付倩倩為化名）

（作者 蔡越坤）

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蔡越坤

資本市場部資深記者 主要關(guān)注債券、信托、銀行等領(lǐng)域的市場報道。