9月18日，某房企公司上演了戲劇性一幕：公司準(zhǔn)備把核心的房地產(chǎn)開發(fā)與租賃業(yè)務(wù)以“1元價格”轉(zhuǎn)讓出去。

順利重組后，這家公司總資產(chǎn)將從207億縮水至11億，蒸發(fā)了94%。

作為曾經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)股的一員，如今竟落得個“1元賣身”的下場，著實令人唏噓。

而另一家同樣背負(fù)巨額債務(wù)的建業(yè)地產(chǎn)也沒好到哪里去，自從4年前一場暴雨沖垮千億市值后，到現(xiàn)在都還沒緩過神。

它曾是河南省當(dāng)之無愧的“金字招牌”，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全省122個縣及縣級以上城市。

巔峰時期，公司更是創(chuàng)下了千億成交額與單省份成交破千億的雙紀(jì)錄。

可如今，沉重的債務(wù)壓得公司喘不過氣，昔日備受尊崇的創(chuàng)始人，也成為人人喊打的“老賴”。

創(chuàng)始人胡葆森，是個土生土長的河南人，大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入了紡織品進(jìn)出口公司工作。

由于工作表現(xiàn)優(yōu)異，他在1982年被省外貿(mào)廳委派到香港工作，這一去就待了10年。

那段日子里，他學(xué)著做外貿(mào)、結(jié)交人脈，并且靠“炒樓花”賺取了第一桶金，最后還當(dāng)上國有外貿(mào)公司的總經(jīng)理。

胡葆森本可以按既定的事業(yè)軌跡去發(fā)展，可他卻選擇辭職回河南老家搞房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)。

創(chuàng)業(yè)初期，他拉上河南當(dāng)?shù)氐你y行，合資創(chuàng)辦了建業(yè)地產(chǎn)，準(zhǔn)備在家門口干出一番事業(yè)。

當(dāng)時，胡葆森在鄭州東郊看上一塊300多畝的地，計劃在這里建造一個最好、最高端的小區(qū)。

然而，由于價格過高不受鄭州人歡迎，再加上受海南地產(chǎn)泡沫的影響，新推出的金水花園很快就遭遇了“滑鐵盧”。

房子賣不掉，銀行又貸不出款，胡葆森開局就吃了大虧。

為了讓公司挺過難關(guān)，他推出了十年還本的營銷策略：只要買下金水花園的業(yè)主，10年之后可以拿回全部的購房款。

當(dāng)時廣告一出，買房的人蜂擁而至，樓盤很快被搶空，建業(yè)的名聲也由此徹底打響了。

1998年房改政策來臨，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入逐年遞增的階段。身邊同行都在追求向外擴(kuò)張，唯獨胡葆森把所有的情懷和熱情都留在了河南省。

從那時起，他便下定決心要將建業(yè)的業(yè)務(wù)滲透到省內(nèi)的每一個角落。

巔峰時期，建業(yè)在河南房地產(chǎn)占有率達(dá)到12%，全省每賣出八套房，就有一套是建業(yè)的房子。

但真正讓建業(yè)名聲大噪的卻是在2019年。

這一年，公司成交額從2015年的165億提升到1011億元，銷售直接翻了6倍，成功躋身千億市值。

更厲害的是，公司還創(chuàng)下首個在單一省份成交額破千億的記錄。

當(dāng)別人在房地產(chǎn)市場爭得頭破血流時，胡葆森卻在河南大本營做得風(fēng)生水起。

值得注意的是，這幾年建業(yè)除了把心思放在房產(chǎn)上，文旅項目也是他重點深耕的方向。

為了宣傳河南，胡葆森豪擲60億修建了一座文化幻城，里面有20多個不同大小的劇場，都是表演有關(guān)河南歷史與民俗風(fēng)情的節(jié)目。

這座幻城項目耗時4年才修建出來，而不遠(yuǎn)處，另一座投資20億的電影小鎮(zhèn)也在悄然綻放中。

胡葆森對文旅的堅持，一半來源于自己對故鄉(xiāng)的情懷，另一半也想帶動河南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

但他不知道的是，在建業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)的背后，一場債務(wù)危機(jī)正悄然襲來。

過去幾年在鄭州取得的成功，讓胡葆森信心倍增。他把目光鎖定在更多三、四線城市，試圖復(fù)制其成功經(jīng)驗。

他曾表示，要讓河南的老百姓都住上好房子，這句樸素的話語成為他后來開疆?dāng)U土的信仰。

為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，建業(yè)就加大拿地速度，進(jìn)行激進(jìn)的擴(kuò)張。

尤其是2018年—2019年期間，建業(yè)新增土地面積平均在1320萬平方米，是2017年的3倍。

這些激進(jìn)的措施確實給建業(yè)帶來顯著的效果，截至2021年，從省會到偏遠(yuǎn)縣城，建業(yè)用30年時間實現(xiàn)對河南122個市、縣的覆蓋。

然而表面繁榮的背后，卻是一片債務(wù)深淵。

2021年，建業(yè)負(fù)債達(dá)到1331億，負(fù)債率飆升到94.89%，逼近100%的紅線。

彼時，受疫情影響，工地停工、售樓處關(guān)門、銷售下滑成為無法改變的事實，就連當(dāng)年6月開業(yè)的文旅項目也遭遇6次閉城。

不過，真正讓建業(yè)把危機(jī)擺到臺面上的，卻是2個月后那場突如其來的暴雨。

受暴雨影響，公司好幾個地產(chǎn)項目被迫暫停營業(yè)、正在施工的項目也因暴雨沖刷變得面目全非。這兩場災(zāi)難加起來，經(jīng)濟(jì)損失達(dá)到50億。

為了保下公司，66歲的胡葆森，再一次站在命運的十字路口。

這次，他選擇向當(dāng)?shù)卣畬で笾г?，一封?shù)千字的求援信成為集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的開始。

信中提到，公司除了經(jīng)濟(jì)損失慘重，還有28000名員工、300多個在建項目以及120萬產(chǎn)業(yè)工人。如果企業(yè)出現(xiàn)停工，將造成數(shù)百萬人失業(yè)。

此外，這兩場災(zāi)害導(dǎo)致公司銷售額下滑了35%，回款下降了40%。倘若資金周轉(zhuǎn)跟不上，企業(yè)可能面臨無法償還銀行貸款的風(fēng)險。

寫這封求救信，就是希望政府能在結(jié)清欠款、減免稅收等方面伸出援助之手。

由此可見，當(dāng)時的建業(yè)地產(chǎn)早已背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)。

其實，在發(fā)出求救信后，建業(yè)迅速開啟了自救模式。最直接有效的方法就是拋售手上最引以為傲的文旅項目。

作為河南的支持者，胡葆森曾高喊：“建業(yè)有能力、有信心成為中原文旅發(fā)展的重要引領(lǐng)者?！?/p>

他確實做到了，旗下文旅項目多達(dá)20個，累計投資超200億。但眼下為了自保，他不得不將這塊心血拱手讓人。

幻城和電影小院曾是公司最看重的文旅項目，如今只能轉(zhuǎn)賣給國資。

除此之外，建業(yè)通過出租廣場、步行街等商業(yè)項目，緩解了部分的燃眉之急。

在拋售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)租項目的同時，建業(yè)也在積極尋求保命錢。

2022年7月，河南同晟置業(yè)正式入股，成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大持股者。

拿到錢的第一時間，公司就全額償還了當(dāng)年到期的5億美元的債務(wù)。

次月，首個房地產(chǎn)紓困基金項目在鄭州正式啟動。經(jīng)過幾個月的努力，建業(yè)已經(jīng)有50個項目爭取到紓困資金的支持。

盡管嘗試多種自救措施，但建業(yè)卻依然深陷債務(wù)泥潭。

數(shù)據(jù)顯示，2022年公司利潤虧損了75.6億元。更為嚴(yán)重的是，建業(yè)因美債到期無法償還，在2023年6月宣布正式爆雷。

昔日千億房企，遭受債務(wù)纏身、美債違約等危機(jī)，這結(jié)局真是令人感慨。

去年11月，胡葆森現(xiàn)身河南幻城召開媒體交流會，正面回應(yīng)有關(guān)保交房、美元債等問題。

面對公眾所關(guān)心的問題，他承諾明年年底會完成所有的保交房任務(wù)，并在現(xiàn)場表態(tài)：“我們堅守陣地，不躺平也不賴賬”。

另外對于美元債問題，建業(yè)副董事長表示相關(guān)重組計劃已經(jīng)在推進(jìn)中，具體進(jìn)展將適時對外公開。

足以看出，建業(yè)地產(chǎn)在全力推進(jìn)經(jīng)營和化債工作，但最終成果如何，只能交給市場來評判了。

如今，市場的住房情況已逐漸走向飽和。企業(yè)若繼續(xù)過度開發(fā)，只會造成供需失衡、資源浪費等問題。

各家房企接連爆雷，很多是早期忽視市場風(fēng)險、盲目擴(kuò)張所致。

如今想要走出困局，除了化解債務(wù)危機(jī)、重建市場信任外，更應(yīng)該順應(yīng)行業(yè)發(fā)展主動去轉(zhuǎn)型。

否則，被時代淘汰的不僅是一批企業(yè)，更是一個固步自封的行業(yè)。

參考資料：

1.華商韜略：《中原地產(chǎn)王，被寒氣傳遞成重傷了》

2.澎湃新聞：《建業(yè)總裁：政府幫扶措施已落地，50億地方政府欠款正在溝通》

3.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道：《巨頭正式違約，全面停止支付！曾自曝危機(jī)向政府求救，三道紅線全部踩中》

作者：卓卓

編輯：歌